Woning kopen: een aankoopbelofte is nog geen compromis

Heel wat Vlamingen proberen met een aankoopbelofte, in plaats van een compromis, de aankoop van hun woning uit te stellen tot na de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen. We zetten de verschillen van beide overeenkomsten voor u op een rij.

Paragraaf vier en vijf werden later toegevoegd voor de volledigheid. In de vorige versie werd geen rekening gehouden met het abattement. In de laatste paragraaf werd nog aangevuld dat de kopers mogelijk nog langer huur moeten betalen, bij een uitstel van de aankoop.

Vorige week donderdag kwam naar buiten dat heel wat Vlamingen de aankoop van een woning uitstellen. De VRT berichtte op basis van cijfers van de notarissen dat de verkoop van huizen en appartementen in februari bijna 8 procent lager lag dan in dezelfde maand vorig jaar. De Antwerpse makelaar Hillewaere deed er vrijdag nog een schepje bovenop en stuurde een persbericht uit om te melden dat negen op de tien huizenjagers aan hun makelaar vragen een aankoopbelofte in plaats van een compromis te ondertekenen.

De reden voor het uitstelgedrag is de geplande hervorming van het verkooprecht, de vroegere registratierechten. Voor de gezinswoning is het nieuwe tarief vastgepind op 7 procent op voorwaarde dat die de enige woning van de koper is en dat hij er binnen de twee jaar in trekt. Die 7 procent is minder dan de 10 procent registratierechten die kopers vandaag betalen voor een woning met ‘groot beschrijf’ en meer dan de 5 procent voor een woning met ‘klein beschrijf’. Voor bescheiden woningen met een aankoopprijs onder 200.000 euro, of 220.000 euro in de Vlaamse rand en de kernsteden, is er in het nieuwe systeem een korting op de registratierechten van 5600 euro.

“Het verschil kan stevig oplopen”, schrijft Hillewaere in dat bericht. “Een gemiddeld woonhuis in Vlaanderen kost dezer dagen 240.451 euro. Wie volgens het oude systeem van 10 procent belast wordt, betaalt dus voor zo’n huis 24.045,10 euro aan registratierechten. Als je onder het nieuwe systeem van 7 procent valt, betaal je slechts 16.831,57 euro aan registratierechten. Of een verschil van liefst 7213,53 euro.”

Deze berekening van Hillewaere is een overschatting van het verschil, want ze houdt geen rekening met het abattement, of de vermindering van de verkooprechten voor een enige woning, die we vandaag kennen. “Het is een veelgemaakte fout”, zegt Renaat Acke van hypotheek.winkel, het grootste onafhankelijk netwerk voor advies over hypotheekkredieten. “Als het de enige woning van de kopers betreft, en ze er binnen de twee jaar in gaan wonen, dan hebben ze recht op het abattement.”

Daardoor betalen ze geen rechten op de eerste schijf van 15.000 euro van de aankoopprijs en dat levert bij groot beschrijf een besparing van 1.500 euro op. Het verschil tussen het oude en het nieuwe systeem is dus niet 7213,53 euro, maar 5713,53 euro. Te weten: kopers die vandaag geen recht hebben op het abattement, zullen onder de nieuwe regels altijd 10 procent rechten betalen.

De datum van het compromis bepaalt of een koper onder het huidige of het nieuwe systeem valt. De referentie is dus niet de datum dat de verkoopakte wordt verleden. Daarom proberen kopers het compromis te omzeilen met een aankoop- en verkoopbelofte. Er zijn veel verschillen tussen beide overeenkomsten (zie kader onderaan dit artikel), maar er is ook een gelijkenis. “Als een van beide partijen zijn belofte niet nakomt en binnen de vastgestelde termijn niet voldoet aan zijn verplichtingen, moet hij een schadevergoeding van 10 procent van de verkoopprijs betalen”, zegt Hillewaere. “Dat geldt zowel voor de aankoop- en verkoopbelofte als voor het compromis.”

Startdatum

Acke heeft zijn bedenkingen bij het uitstellen van transacties. “Het zou weleens kunnen dat de verkoper nog lang geduld moet oefenen”, zegt hij. Het ligt nog niet vast wanneer de nieuwe spelregels van toepassing worden. En niet iedereen wint onder de nieuwe regels. Er zijn ook verliezers.

De vereniging van Vlaamse vastgoedmakelaars CIB trekt in een bericht op zijn website in twijfel of 1 juni als startdatum nog haalbaar is. “De afgelopen weken heeft CIB Vlaanderen de impact van de hervorming van het verkooprecht op de vastgoedmarkt politiek aangekaart. Naar aanleiding daarvan heeft het kabinet van Vlaams minister van Financiën, Bart Tommelein, enkele zaken verduidelijkt die voor de vastgoedmakelaars van groot belang zijn. Zo ligt de datum van 1 juni 2018 voor de inwerkingtreding niet definitief vast en kan deze nog verschuiven richting 1 juli, 1 augustus 2018 of zelfs nog later.”

De woordvoerster van Tommelein zegt dat het kabinet nog altijd mikt op een inwerkingtreding “voor de zomer”. “We kunnen daar geen exacte datum op plakken, omdat het afhangt van de adviezen van de SERV, de Woonraad en de Raad van State. Pas zodra die er zijn, kan het decreet naar het parlement. We doen er alles aan om de verlaagde koopbelasting voor de gezinswoning zo snel mogelijk te doen ingaan. Aankoop- en verkoopbeloftes bieden niet dezelfde zekerheid als een compromis, het is dus zeer belangrijk dat de mensen die er gebruik van zouden maken zich goed laten adviseren.”

Ook Acke vreest dat 1 juni niet meer haalbaar is. “Nu moet de lange weg van de adviezen worden gevolgd. Daarna komt mogelijk een bijsturing van het voorontwerp, om te komen tot een tweede lezing. Daarna is een bespreking in de parlementaire commissie nodig. En finaal dient het Vlaams parlement zijn zegen te geven.”

Acke wijst op enkele risico’s van uitstelgedrag. Zo zou het best kunnen dat de hypotheekrente stijgt vooraleer het compromis of de akte kan worden getekend. “Met een stijging van de rente van amper 0,3 procent is de verhoopte korting opgesoupeerd door de hogere intrestlast. Sommige kopers zullen nog huur moeten betalen, terwijl ze wachten tot de koop kan doorgaan. Sommige verkopers zitten misschien op het geld te wachten. Dan zou ik eerder proberen om nog één of enkele procenten van de aankoopprijs af te doen in de onderhandeling.” Ook Hillewaere waarschuwt overigens voor de onzekere datum van de inwerkingtreding en het risico op een stijgende rente.

Belangrijkste verschillen tussen compromis en aan-verkoopbelofte