‘Wie A zegt, moet B zeggen en het KI hervormen’

Vanaf 2040 mag er van de Vlaamse regering geen open ruimte meer worden bebouwd. Van de 72.000 hectare open ruimte die nu nog bestemd is als bouwgrond, mag intussen maar 24.600 hectare worden gebruikt. Professor economie en vastgoedspecialist Erik Buyst (KU Leuven) kan zich vinden in het voorstel. Maar het kan beter.

Is de onlangs goedgekeurde betonstop buiten de steden een goede zaak?

Buyst: “Het is een overroepen discussie. In de jaren zeventig werd via de gewestplannen de beschikbare ruimte voor woningen al gevoelig beperkt. De recente beslissing van de Vlaamse regering is de voortzetting van het principe dat er behoefte is aan groene zones, en dat vooral in bepaalde regio’s, zoals Halle-Vilvoorde. Ook nu pleit ik voor een beleid dat is afgestemd op de lokale behoeften. In gebieden met economische groeimogelijkheden is een radicale betonstop onzinnig. Ik denk aan Leuven, waar de beperking van handelszones en woninguitbreidingsgebieden een domper zou zijn voor bedrijven in nieuwe technologieën. Als in het Leuvense woningschaarste ontstaat, groeien bovendien pendelstromen uit bijvoorbeeld Limburg, wat net niet de bedoeling is. Het zuiden van Oost-Vlaanderen is dan weer uitstekend geschikt voor algemene invoering van een betonstop.”

Is de lange overgangsperiode een noodzaak of wijst het net op een gebrek aan ambitie?

Buyst:“De Vlaming heeft nu eenmaal een baksteen in de maag. Economie is een gedragswetenschap en dus moet het beleid er rekening mee houden dat de markten zich snel afstemmen op het beleid. Een bouwstop op korte termijn, kan er toe leiden dat er snel veel bouwgronden op de markt komen, wat een overaanbod kan creëren. Onzekerheid over de prijzen kan tot schokken op de vastgoedmarkt leiden. Dat straalt negatief af op de rest van de economie, dus kan het effect van een beleidswijziging beter worden gladgestreken over een lange overgangstijd. Het is dus goed dat de regering niet onnozel doet omwille van het groene principe.”

Leidt de betonstop op lange termijn tot het einde van de alleenstaande woning met tuin, zoals de Vlaamse bouwmeester suggereert?

Buyst: “Dat is een ideologisch gekleurd verhaal, wishfull thinking. Zelfs het strikt gereglementeerde Nederland bouwt vandaag nog dat soort woningen.”

Moet de woningbouw in de steden nu bevoordeeld worden, en kan dat via een aanpassing van het kadastraal inkomen?

Buyst:“Dat is de hamvraag. Nu hoopt men de vastgoedmarkt bij te sturen via allerlei regeltjes. Terwijl de bestaande fiscaliteit vloekt met de beleidsdoelen. Door de achterhaalde invulling van het KI zijn de steden vandaag onderhevig aan het fictieve huurinkomen van de laatste waardering in 1974, terwijl de groene rand wordt belast alsof het een goedkoop plattelandsgebied is. Stadswoningen worden zo overbelast. Wie een duurzaam vastgoedbeleid en dus aangenaam wonen in de steden wil stimuleren, moet een tabula rasa starten in de vastgoedfiscaliteit. Wie A zegt, moet B zeggen. Het prijsmechanisme werkt nu eenmaal beter dan een gewestplan.”