‘We moeten opletten dat we geen nieuwe probleemgebouwen creëren’

Herman Boumans, jarenlang topman van AG Vespa, vreest geen overaanbod op de Antwerpse woningmarkt. Hij pleit wel voor meer verscheidenheid, met plaats voor alternatieve woonvormen en meer kwalitatieve huurwoningen.

Op 1 januari start historica Myriam Heuvelman als nieuwe CEO van AG Vespa, het autonome vastgoedbedrijf van de stad Antwerpen. Ze neemt de fakkel over van Herman Boumans, die nog tot eind 2017 aan boord blijft voor de opvolging van enkele lopende dossiers, zoals Blue Gate en de Handelsbeurs.

In 2003 stond Herman Boumans mee aan de wieg van AG Vespa. Hij was daarvoor al directeur van de dienst stadseigendommen geweest. Die relevante ervaring combineerde hij met kennis en een netwerk dat hij opbouwde bij de projectontwikkelaar Kairos. “Ik heb zes jaar onder Eric Verbeeck gewerkt, dat is een snelle leerschool”, zegt hij daarover.

Tussen 2003 en 2016 groeide het aantal werknemers van AG Vespa van een dertigtal naar bijna honderd. In diezelfde periode veranderde het uitzicht van Antwerpen grondig en bij het gros van de grote bouwdossiers was AG Vespa betrokken partij. Zo trad het voor de bouw van het MAS en Red Star Line Museum op als bouwheer. Boumans vernoemt als projecten waar hij “best trots op is” ook de finalisatie van de Stadsfeestzaal, de herontwikkeling in een pps-formule van Den Bell, de snelle realisatie van de Lotto Arena en de ontwikkeling, eveneens via een pps, van de nieuwe woonwijk het Groen Kwartier. Hetzelfde geldt voor de uitbouw van het rollende fonds voor grond- en pandenbeleid.

“Maar eigenlijk is de oprichting van AG Vespa nog het strafste huzarenstukje geweest”, zegt hij. “We hebben er met drie mensen een jaar aan gewerkt. Vooral om de administratie mee te krijgen, want de oprichting van AG Vespa en de verzelfstandiging die dat met zich bracht, lagen zeer gevoelig. Het is alleen maar gelukt omdat de politiek er volledig achterstond. Men voelde dat er iets moest gebeuren met het patrimonium van de stad.”

“Onze rol is in die jaren wel sterk geëvolueerd. In het begin was onze belangrijkste opdracht met dat patrimonium inkomsten te genereren voor de stad. Nu is onze rol breder en is het ook onze zorg dat belangrijke bouw- en ontwikkelingsprojecten gerealiseerd kunnen worden.”

Was dat ook zo bij de verkoop van Den Oudaan? De biedprijs van 25,2 miljoen euro lag 15 miljoen euro boven de vraagprijs. Maar hebt u ook garanties dat op die cruciale plaats in een redelijke termijn een kwalitatief project komt?

HERMAN BOUMANS. “De verkoop van Den Oudaan maakt deel uit van de financiering van het nieuwe mastergebouw van de politie. Voor de politie was het sowieso geen geschikt gebouw meer. Aan de biedingsprocedure was een belangrijke randvoorwaarde verbonden: het is een beschermd gebouw. Op die manier kunnen we druk zetten op de koper. Als hij niets doet, kan Monumentenzorg optreden. Omdat het gebouw al geklasseerd is, is het geen goed idee op voorhand te veel regels op te leggen. Je doet dat beter tijdens het vergunningsproject, in functie van het project. En ja, het is een heel mooi bod. Ik weet ook wel dat geld goedkoop is vandaag, maar niemand investeert 25 miljoen euro in een gebouw om het vervolgens te laten verkommeren.”

Wat wordt voor AG Vespa de grootste uitdaging voor de komende jaren?

BOUMANS. “Betaalbaar wonen. Al heb ik wel een probleem met die term: alsof de rest van het woningaanbod dan onbetaalbaar is. Hoe dan ook, op de huurmarkt is er een probleem. Voor mensen die het niet breed hebben en toch niet in aanmerking komen voor een sociale woning, is het niet eenvoudig op de private huurmarkt een degelijke woning te vinden. Daar zal AG Vespa meer op moeten focussen. We hebben al stappen ondernomen. Op de hoek van de Nationalestraat en de Kronenburgstraat realiseren we in de Fierensblokken een 125-tal goede, betaalbare huurwoningen. Dat is een mooi project om aan de markt te tonen dat dit kan functioneren en financieel haalbaar is.

“AG Vespa heeft ook een voortrekkersrol te spelen in het introduceren van alternatieve woonvormen. Ik denk dan aan cohousing en kangoeroewonen. Er zijn her en der al wel al projecten gerealiseerd, maar het is nog zeer beperkt. Soms kleeft er wel de term ‘cohousing’ of ‘ kangoeroewonen’ op, maar die vlag dekt de lading niet: cohousing is meer dan in een gemeenschappelijke speelruimte voorzien voor de kinderen.

“En AG Vespa zal ook mee een antwoord moeten bieden op de stijgende woonbehoeften die sowieso op Antwerpen afkomen.”

Promotors willen graag kleinere units bouwen. Ze argumenteren dat het een oplossing kan zijn voor de betaalbaarheid en voor dedemografische uitdaging.

BOUMANS. “Kleinere units kunnen soms een antwoord zijn en moeten een plaats krijgen in het aanbod. Het klopt ook dat er meer eenoudergezinnen en alleenstaanden bij komen. Maar we moeten opletten dat we geen nieuwe probleemgebouwen creëren.

“Ik heb een probleem met projecten die uitsluitend focussen op kleine oppervlakten. Door de crisis zijn veel mensen die geen bestemming vonden voor hun geld in de richting van vastgoed beginnen te kijken. Wat is dan het gemakkelijkste product? Kleine appartementjes, met één of twee slaapkamers, specifiek ontwikkeld voor de investeringsmarkt. Is dat een probleem? Nee, maar het kan er een worden als je een hele blok of toren – want vaak zijn het woontorens – met dat soort appartementen invult. De eerste tien jaar is dat allemaal mooi en nieuw. Maar wat als er sleet op zo’n gebouw komt en er nieuwe investeringen nodig zijn? Projecten die verschillende woonvormen aanbieden, lijken me veel beter gewapend voor de lange termijn. Zoals het Groen Kwartier. Daar heb je alles: grote en kleine appartementen, luxeflats, eengezinswoningen…”

In Amsterdam mikken projectontwikkelaars met microflats specifiek op het publiek van jong afgestudeerden die in de stad willen blijven wonen. Is de Antwerpse markt daar rijp voor?

BOUMANS. “Daar geloof ik wel in. Het kan een opstapje zijn om jonge mensen in de stad te houden of ze aan te trekken. Maar dan moet je meer bieden dan een flatje van 35 vierkante meter. Het vergt een slim concept met aantrekkelijke gemeenschappelijke delen, die de beperkte private ruimte opwaarderen.”

In sommige delen van Antwerpen wordt in een verschroeiend tempo gebouwd. Is er een risico op een overaanbod?

BOUMANS. “Nu blijkbaar niet. De markt neemt het aanbod nog altijd makkelijk op. Onze eigen projecten gaan in elk geval nog vlot van de hand. Maar iedereen houdt zijn hart vast voor de gevolgen van een rentestijging.

“Beleggers zullen dan weer meer diversifiëren naar andere producten, meer naar financiële producten. Op zich is dat niet slecht. Maar als de rente serieus stijgt, zal dat ook een effect hebben op de grondprijzen en de grondwaarde van gebouwen.”

Zullen projectontwikkelaars dan op de rem staan?

BOUMANS. “De timing is de moeilijkheid. Als je grond koopt, kun je pas drie jaar later beginnen te bouwen. Dus: die grond heb je en daar moet je mee verder. Aan de vraagzijde is er wel de demografische druk. Ik twijfel er niet aan dat er bedrijvigheid zal blijven op de Antwerpse woningbouwmarkt. Maar een rentestijging zal wel een effect hebben op de prijsvorming.”

Voor de verwachte bevolkingstoename kijkt het stadsbestuur vooral naar de districten. Terecht?

BOUMANS. “Dat denk ik wel. Je kunt in het centrum niet overal in de hoogte bouwen. Het voordeel van de districten is dat er nog meer ruimte is, waardoor je er makkelijker ‘huisje-tuintje’ kunt bouwen. Want de grondgebonden woning geniet toch nog altijd de voorkeur van veel jonge gezinnen.

“We passen dat in de praktijk overigens al toe. Het project Eksterlaar in Deurne loopt, na twaalf jaar vechten voor de vergunning. Op Neerland in Wilrijk zijn de werken ook volop bezig en start binnenkort de volgende fase. In Merksem hebben we nog gronden aan de Zwaantjeslei/Laaglandlei. Daar zijn ook nog mogelijkheden.”

AG Vespa is ook zijdelings betrokken bij de overkappingsplannen voor de ring. Biedt een overkapping ook vastgoedpotentieel?

BOUMANS. “Ik wil niet vooruitlopen op het werk van de intendant. Ik kan wel zeggen dat bouwen bovenop de ring heel moeilijk wordt. Maar aan de rand van de ring/overkapping ontstaat ongetwijfeld potentieel voor nieuwe vastgoedprojecten. Een voorbeeld uit eigen huis is Nieuw Zurenborg. Dat dossier staat on hold als gevolg van de fijnstofproblematiek en de geluidshinder. Na een overkapping van de ring wordt die ontwikkeling daar mogelijk. Het gaat toch over een zeshonderdtal woongelegenheden in een groene omgeving. En dat is ongetwijfeld niet de enige locatie langs de ring waar nieuwe mogelijkheden ontstaan als gevolg van een overkapping.”