Wat zijn de vooruitzichten voor de vastgoedmarkt?

De woningmarkt stevent dit jaar door de extreem lage rente af op een prijsstijging van 3 procent. De zwakkere economie vertraagt die trend ietwat. De aangekondigde afschaffing van de woonbonus kan ruis creëren op de woningmarkt.

De prijs van woningen ging er in Vlaanderen sinds begin dit jaar met 1 procent op vooruit, zo blijkt uit cijfers van de notarissen. De mediaanprijs bedraagt 260.000 euro. In België is dat 235.000 euro (+2%). De mediaanprijs voor een appartement steeg in Vlaanderen met 2 procent naar 201.000 euro. In België was er een toename tot 200.000 euro (+3%).

Johan Van Gompel, de hoofdeconoom van KBC, baseert zich liever op jaarlijkse vergelijkingen. Hij stelt in het eerste kwartaal van 2019 een stijging van de woningprijzen met 3,6 procent vast tegenover 2018 (bron: Statbel). De stijging bedroeg eind 2018 slechts 2,5 procent. “De markt is behoorlijk levendig”, besluit hij. “Bovendien stijgt het uitgeleende bedrag aan hypotheekkredieten sinds 2015 al elk jaar met ongeveer 5 procent, wat veel is in vergelijking met de rest van Europa. Dat wijst ook op veel dynamiek.” Van Gompel verwacht dit jaar een prijsstijging van 2,6 procent.

Zijn collega Steven Trypsteen, econoom bij ING België, verwacht dat de mediaanprijs van woningen dit jaar met ruim 3 procent aantrekt. “De handels- en valuta-oorlog tussen de Verenigde Staten en China zet de beurzen onder druk en maakt de beleggers bang. Er is echter wel geld om te investeren. Terwijl de dividenden steeds zwaarder belast worden, heft de overheid enkel een taks op het kadastraal inkomen, niet op de reële huurinkomsten. De aanschaffing van een woning blijft, ook fiscaal, een aantrekkelijk alternatief.”

De nominale prijs van de appartementen steeg in Vlaanderen met 10 procent tegenover 2013, iets meer dan de inflatie (+8%). Dat geldt ook voor de gronden. Woningen werden relatief fors duurder (+13%). “Normaal volgt de prijs van de woningen de inflatie, maar dat is nu niet het geval”, relativeert Johan Krijgsman van het makelaarsnetwerk ERA. “Het verschil is waarschijnlijk een gevolg van de toegenomen kwaliteit van de woningen. Wie aan een woning van 100.000 euro nog voor 100.000 euro renovatiewerken uitvoert, realiseert bij een verkoop tegen 205.000 euro 2,5 procent meerwaarde. In de statistieken lijkt het of de prijs verdubbeld is. Tien jaar geleden verkocht mijn makelaarskantoor veel meer krotten dan nu. Er is ook meer nieuwbouw op de markt. Dat verhoogt de gemiddelde verkoopprijs. De reële prijs van een huis met een keuken van dertig jaar oud, oude centrale verwarming en zonder dubbele beglazing zal niet stijgen. Maar de eigenaar leest in Trends wel dat de gemiddelde vastgoedprijzen zijn gestegen en hoopt op een reële meerwaarde bij de verkoop. Gemiddelden creëren illusies.”

“Jonge gezinnen wensen een kant-en-klare instapwoning”, bevestigt John Romain van Immotheker. “De kredieten voor de aankoop en de verbouwing van woningen zijn sinds 2010 met 20 procent gedaald. De aankoop van nieuwbouwwoningen is met 40 procent toegenomen.”

Beleggers ondersteunen prijsstijging

Het aantal transacties nam in de eerste jaarhelft met bijna 8 procent toe. De belangrijkste reden zijn de beleggers. Het aantal hypothecaire kredieten stijgt met 2,9 procent, terwijl er 7,7 procent meer transacties zijn. Beleggers hebben meestal geen lening nodig om vastgoed te kopen. Romain bevestigt dat: “Er zijn veel meer kopers op de markt. Er zijn 30 procent meer woningtransacties dan in 2013-2015. Heel wat 40-plussers zoeken een veilige belegging voor hun spaargeld. Een op de vijf kopers is een belegger. Lenen voor een woning blijft bovendien goedkoop voor gezinnen.”

Na de permanente daling van de rente sinds 2012 was er een lichte stijging in 2018. Die is volledig gecompenseerd. Nu kan een koper voor twintig jaar vast lenen tegen 1,86 procent. “De banken hebben nog een marge met van 1,75 procent door de verplichte intrest van 0,11 procent op spaarboekjes. Daar zit nog wat rek op”, meent Romain. “Dat zal nog meer vraag creëren. En zonder een groter aanbod geeft dat prijsdruk. Ik begrijp dat de Nationale Bank bezorgd is over die evolutie.”

“We moeten oppassen dat er geen zeepbel ontstaat”, waarschuwt Krijgsman. “Iedereen denkt dat het interessant is in vastgoed te beleggen. Alsof je een huis per definitie over twee jaar met winst kan verkopen. Ik heb gelukkig wel de indruk dat de markt na twee jaar wat kalmer is geworden. Stabiliteit is een goede zaak. Nederland is met zijn pieken en dalen misschien spectaculair voor de krantenkoppen. Spektakel en vastgoed zijn echter geen goede combinatie.”

Donkere wolken

Wat brengt de toekomst? “Er hangen donkere wolken boven de woningmarkt”, oordeelt John Romain. “De brexit, de handels- en mogelijk valuta-oorlogen bedreigen de economie. Europa zit in de hoek waar de klappen vallen. Ook de toenemende vergrijzing weegt op de economie. Als de economie op een gegeven moment wat minder goed zou draaien en er meer werkloosheid is, gaat de woningmarkt de verkeerde richting uit.”

Van Gompel wikt en weegt: “De woningmarkt wordt sterk gesteund door de historisch lage rente en de gestegen koopkracht, dit jaar 3 procent in reële termen als gevolg van de taxshift. Dat effect is er volgend jaar niet meer en de conjunctuur sputtert. Ik verwacht voor de woningprijzen een nominaal stijgingspercentage van 2 procent voor de volgende twee jaar. Die gematigde stijging is ook het gewenste scenario, omdat zo de lichte overwaardering zachtjes uit de markt trekt. Dat scenario gaat er wel van uit dat er geen sterke schokken gebeuren, zoals een escalerende handelsoorlog.”

“Volgend jaar verwacht ik dat de prijzen minder snel stijgen, omdat de lonen wat minder zullen toenemen”, voorspelt Trypsteen. “De verwachte rentedaling zal dan weer een positief effect op de prijzen hebben.”

Toch komt er ruis op die ontwikkeling, omdat de afschaffing van de woonbonus op de Vlaamse onderhandelingstafel ligt. “Het is moeilijk de gevolgen in te schatten”, verklaart Trypsteen. “De afschaffing van de woonbonus gebeurt het best geleidelijk. Anders kan dat een negatief effect op de prijzen hebben. Het is mogelijk dat de aankondiging van de afschaffing gezinnen ertoe aanzet sneller dan gepland een woning aan te schaffen, wat de prijzen zal doen stijgen. In dat geval zullen er later minder transacties zijn, wat de prijs zal doen dalen. Daarom is het belangrijk dat snel een beslissing valt over de maatregel en dat die ook prompt wordt uitgevoerd. Fiscale onzekerheid kunnen we echt niet hebben op de woningmarkt.”

De afschaffing zou gepaard gaan met de vermindering van de registratierechten. Van Gompel: “De verlaging van taksen bij de aankoop van een woning zal een hindernis wegnemen om te kopen en te verkopen. Als mensen fiscaal minder aan hun huis gekluisterd zijn, kan dat ook de arbeidsmobiliteit verhogen. Negatief is dat beleggers makkelijker een woning kunnen kopen en ze snel kunnen verkopen als de markt aantrekt. Speculatie is nooit goed voor een gezonde markt. Het wegnemen van de woonbonus zal het gewicht van de beleggers op de woningmarkt doen toenemen, omdat gezinnen geen extra voordeel meer hebben tegenover kopers die geen hypotheeklening moeten afsluiten.”

Volgens Trypsteen schiet de woonbonus zijn doel voorbij. “Hij was bedoeld om jonge gezinnen te steunen bij de aankoop van een woning, maar hij verhoogde gewoon de prijs”, zegt hij. “De verdere verlaging van de registratierechten is ook een goede zaak. Die belasting verstoort de markt. ze vormt voor gezinnen een drempel om hun woning te verkopen en er een aan te schaffen die beter bij een nieuwe gezinssituatie past. Lagere registratierechten leiden tot meer transacties, tot een markt die zich aanpast aan vraag en aanbod. Economen zien dat graag.”