Waarom woontorens weer in trek zijn

Kerktorens en andere historische hoogbouw domineren de skyline van onze steden. Maar ook woontorens eisen steeds vaker hun plekje op. Schoorvoetend en geholpen door de verdichtingsopgave overwinnen steden hun hoogtevrees.

De bevolkingsdruk op de steden neem toe. Als antwoord zoeken steden de hoogte op. In Europa zet Londen de toon. Volgens een studie van de architectuurorganisatie New London Architecture staan in de Engelse hoofdstad 189 nieuwe woontorens in de steigers. Ook de Poolse hoofdstad Warschau schuwt de hoogbouw niet. De Zlota 44, ontworpen door sterarchitect Daniel Liebeskind, is met zijn 192 meter een van de hoogste en meest prestigieuze woontorens. Op La Defense in Parijs zijn er vergevorderde ¬ maar gecontesteerde ¬ plannen voor twee torens van 320 meter, die een mix van appartementen, kantoren, winkels, een hotel en een restaurant zouden bevatten. Nog dichter bij huis profileert Rotterdam zich graag als het Manhattan aan de Maas. De stad keurde in 2019 een nieuwe hoogbouwvisie goed, die de maximale bouwhoogte optrekt van 200 naar 250 meter.

Onbekend en onbemind

In België zijn hoge woontorens nog niet dik gezaaid. De Up-site-toren aan de Brusselse Kanaalzone, een realisatie van Atenor, is met 140 meter de hoogste van het land. Het project ZIN van Befimmo, dat naar een ontwerp van 51N4E, Jaspers Eyers Architects en l’AUC de WTC-torens in de Noordwijk omvormt tot een multifunctioneel project, zal ook wonen op grote hoogte (110 meter) mogelijk maken. En de Antwerp Tower, die Matexi verbouwt van een kantoortoren naar een toren met 240 appartementen en 9000 vierkante meter winkels en kantoren, stijgt nipt uit boven de 100 meter.

Iets lagere woontorens, tot ongeveer 80 meter, zijn wel in opmars in onze Belgische steden. Al worden ze niet overal even enthousiast onthaald. Woontorens zijn grootschalige projecten met een grote impact op de buurt, en dus met veel kans op buurtprotest. “In onze historische steden ligt de confrontatie tussen hoogbouw en laagbouw erg gevoelig”, weet Wouter Coucke, acquisition & development director bij Matexi. “In een stad als Warschau, die grotendeels is platgebombardeerd tijdens de Tweede Wereldoorlog, speelt dat veel minder. Het stratenpatroon, met veel brede lanen, is er ook beter op voorzien.” Bert Grugeon, de algemeen directeur van Van Roey Vastgoed, wijst ook op de historische context. “In veel van onze steden mag je niet hoger bouwen dan bepaalde referentiegebouwen, zoals de toren van de kathedraal.”

Van Roey Vastgoed ontwikkelde samen met Koramic Real Estate de K-Tower, een woontoren van 70 meter langs de Leie in Kortrijk. Samen met CAAAP is het ook de ontwikkelaar van het project de Nieuwe Dokken in Gent. Binnenkort wordt daar het torengebouw Faar (50 meter) opgeleverd en onlangs zijn de werken gestart voor het deelproject Pergola (50 meter). In een volgende fase zijn nog twee torens gepland. “Toch waken we erover niet te veel wooneenheden in torens onder te brengen”, zegt Bert Grugeon. “De bewoners van de K-Tower zijn laaiend enthousiast over de woonkwaliteit, maar die mensen hebben er dan ook bewust voor gekozen te wonen in een toren. Dat doelpubliek is beperkt.”

Dat blijkt ook uit de Woonsurvey van het Steunpunt Wonen: van alle woningtypes is hoogbouw met meer dan tien verdiepingen het minst populair. “Een woontoren is niet voor iedereen bedoeld, dus het is ook niet zo erg dat wonen in een toren niet bij iedereen geliefd is”, reageert Wouter Coucke. “Voor gezinnen met kinderen is het wellicht niet de ideale woonvorm. Maar bij alleenstaanden en koppels merken we wel veel enthousiasme. Zij zien de stad als hun tuin.”

Johan Anrys, partner van het Brusselse architectenbureau 51N4E, merkt op dat het klassieke gezin onder druk staat. Alleenwonenden en alleenstaande ouders maken al 45 procent van de Belgische gezinnen uit, koppels zonder kinderen ongeveer een kwart. Er is dus potentieel voor wonen in torens. Het gebrek aan goede voorbeelden van hoogbouw is volgens Anrys een belangrijkere verklaring voor de lage populariteit. “Hoogbouw is een relatief jong en torens zijn in het verleden vaak monofunctioneel ingevuld”, zegt hij. “Als hoogbouw niet meer is dan een stapeling van individuele woningen, wordt die terecht in twijfel getrokken.”

Dichter versus hoger bouwen

Als we in ons dichtbebouwde land nog open ruimte willen overhouden, zullen we in de steden en de dorpskernen dichter opeen moeten wonen. Die verdichtingsuitdaging gebruiken voorstanders van hoogbouw om te pleiten voor meer tolerantie voor torens. Onze gesprekspartners merken echter eensgezind op dat hoogbouw niet de enige mogelijkheid is om tot meer densiteit te komen. “Hoogbouw is op sommige plekken een goede oplossing”, zegt Wouter Coucke. “Maar het is soms ook een gemakkelijkheidsoplossing. Studies tonen aan dat je evengoed kunt verdichten met bouwblokken met een vijftal bouwlagen. Maar in kleine gemeenten ligt zelfs dat vaak erg moeilijk.”

“Torens zijn geen doel op zich”, zegt Philippe Teughels, procesmanager bij Van Roey Vastgoed. “Het is wel een interessante typologie, als aan voorwaarden voldaan is. Zo moet in de nabijheid voldoende kwalitatieve open ruimte zijn. Maar die noodzaak aan open ruimte verlaagt dan weer de densiteit.” Een bijkomend probleem is dat die open ruimte meestal schaars is in de centra van onze steden. De stadsrand biedt doorgaans meer mogelijkheden, maar die ligt dan weer verder weg van de stedelijke voorzieningen. “Dat is een aandachtspunt”, erkent Bert Grugeon. “Als de afstand tot het stadscentrum te groot is, weegt dat op leefkwaliteit. In de meeste steden is de perimeter voor succesvolle hoogbouw dan ook beperkt.” Volgens de Deense architect en stedenbouwkundige Jan Gehl zijn er tal van argumenten om niet te gretig voor hoogbouw te kiezen om te verdichten. De kern van zijn betoog is dat hoogbouw niet is afgestemd op de menselijke dimensie. Zo laten onze horizontaal georiënteerde zintuigen ons in de steek als een gebouw te hoog is. Vanaf de vijfde verdieping gaat het verband tussen het straatniveau en hoogbouw verloren, schrijft Gehl in zijn standaardwerk Steden voor mensen. Mensen die op de bovenste verdiepingen van torens wonen en werken, begeven zich ook minder vaak in de stad en dragen dus ook minder bij tot een levendig stadsweefsel.

Johan Anrys vindt het verkeerd hoog- en laagbouw tegen elkaar uit te spelen in het verdichtingsvraagstuk. “We moeten hoogbouw niet stigmatiseren”, stelt hij. “We moeten die omarmen en verrijken. Maar het is even fout het voor te stellen als dé verdichtingsoplossing. Ons land heeft overigens met zijn goed verbonden kleine steden en dorpscentra een enorm potentieel voor densificatie in die bestaande gemeenschappen. Daar zijn diensten en faciliteiten vaak al aanwezig.”

Hij bevestigt wel dat het met hoge gebouwen moeilijker is een buurtgevoel te creëren. “Maar het kan wel”, zegt hij. “Met ZIN proberen we stad te maken door bijvoorbeeld ook lagere gebouwen aan het project toe te voegen. Op het gelijkvloers komen functies zoals sportinfrastructuur en winkels. Er komt een overdekte serre die publiek toegankelijk is. Het is belangrijk te voorzien in elementen die mensen met elkaar en met de stad verbinden.”

“De inrichting van de publieke ruimte rond een toren is cruciaal”, vult Bert Grugeon aan. “Het moeten plekken zijn waar mensen graag vertoeven en elkaar ontmoeten. Dat bereik je niet met een desolate vlakte. Te veel wind is ook nefast.”

Schaalvoordelen

“Wonen in de hoogte in een stad is fantastisch”, stelt Johan Anrys. “Je neemt letterlijk afstand van de stad en je hebt er toch zicht op. Dat heeft een reflectieve, bijna contemplatieve waarde.” Daar staat tegenover dat je inboet op klassieke woonkwaliteit. Een terras op grote hoogte is niet vanzelfsprekend. De kans is groot dat je tafel gaat vliegen. “Maar hoogbouw heeft ook troeven”, vervolgt Anrys. “Je moet ze natuurlijk wel uitspelen. In ZIN voorzien we bijvoorbeeld in een dakterras voor de bewoners. Ze kunnen daar een feestje organiseren. Het is een plek waar je de bewoners met elkaar kunt verbinden.” 51N4E onderzoekt modellen om binnen een hoogbouw gemeenschappen te creëren rond een tiental wooneenheden. “Een beetje zoals bij coliving, waarbij je faciliteiten en ruimten deelt”, legt Anrys uit.

Bert Grugeon stelt dat de toren het ook makkelijker maakt futureproof te bouwen. “Vanaf een honderdtal units wordt het interessanter innovatieve technieken te introduceren”, zegt hij. Ook stedenbouwkundig kan de grootschaligheid een meerwaarde zijn, meent Philippe Teughels: “Op de Nieuwe Dokken gebruiken we hoogbouw om een skyline te maken en die nieuwe wijk een identiteit te geven.”

Johan Anrys merkt op dat het “een kapitale fout is de Noordwijk te verguizen”. “Brussel heeft naast de dorpse schaal ook de metropolitane schaal nodig, om te concurreren met steden als Amsterdam, Frankfurt en Parijs.”

Kan hoogbouw ook een instrument zijn om wonen in de stad betaalbaar te houden? “Ja”, antwoordt Wouter Coucke. “Natuurlijk hangt veel af van de prijs van de grond. Als op een perceel veel bouwlagen zijn toegelaten, drijft dat de grondprijs op. Met de Antwerp Tower mikken we vooral op het midden- en het topsegment. Kleinere units zijn goedkoper, maar die worden vaak gekocht als pied-à-terre door mensen die in de stad werken.”

Volgens Bert Grugeon is betaalbaar wonen in torens alleen mogelijk als een sturend orgaan, zoals de stad, de grond op de markt brengt. “Het stadsbestuur kan dan voorwaarden opleggen. Dat is ook gebeurd op de Nieuwe Dokken. De stad Gent heeft opgelegd dat dit project 20 procent sociale woningen en 20 procent betaalbare woningen moet bieden.”