Waarom niet iedereen de lage hypothecaire rente vastklikt

Ondanks de historisch lage rente kan een variabele rente interessant zijn voor wie wil lenen voor een termijn van 25 tot 30 jaar. De vaste rente voor die looptijden ligt veel hoger.

We vroegen een tiental banken of hun rente voor woonkredieten is gezakt ten opzichte van begin dit jaar. Bij BNP Paribas Fortis en ING België luidde het antwoord nee. Bij Belfius en een aantal kleine banken kregen we te horen dat de rente op woonkredieten de langetermijnrente volgt en dat de tarieven dus gedaald zijn. “De hypothecaire rentevoeten hebben de lange rente helemaal niet gevolgd”, zegt John Romain, die als zaakvoerder van Immotheker Finotheker de markt op de voet volgt.

De rente op tienjarige Belgische overheidsobligaties zakte begin juli voor het eerst onder nul, terwijl die het jaar was begonnen op 0,78 procent. In 2018 leken we zelfs op weg naar normale rentes, met een jaarpiek van 0,92 procent van de Belgische tienjarige rente in mei. “De Belgische rente op overheidsobligaties is op looptijden van 10 tot 30 jaar gedaald met 0,71 à 0,86 procentpunt”, stipt Romain aan. Sommige banken hebben op de kortere looptijden tot een half procentpunt van de hypothecaire rente afgeschaafd, maar de hypothecaire rente is lang niet in dezelfde mate gedaald als de Belgische overheidsrente.

“De vorige jaren promootten de banken nog een vaste rente. Vandaag verpatsen ze weer meer leningen met een variabele rente”, weet John Romain. Er zijn grote onderlinge verschillen tussen de banken. Bij marktleider BNP Paribas Fortis bijvoorbeeld koos 54 procent van de mensen die sinds Nieuwjaar een woonkrediet aangingen voor een variabele rente. Bij Belfius en KBC ging in 2019 slechts één op de tien klanten voor een hypothecaire lening met een variabele rente. Bij de andere geraadpleegde banken schommelt het percentage leningen met de een of andere variabele rente tussen 15 en 38 procent.

Historisch lage rente

De Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) verzamelt de marktcijfers. Het percentage hypothecaire kredieten met een vaste rente ligt in de eerste helft van 2019 (63%) nog iets lager dan over heel 2018 (64%). In 2017, 2016, 2015 en 2014 koos 70 tot 80 procent van de kredietnemers een vaste rente, terwijl de hypothecaire rente toen nog veel hoger lag dan vandaag.

Voor John Romain is dat niet logisch. De vuistregel is dat een variabele rente interessant is als de rente hoog staat. Vandaag staat ze historisch laag. “Vorig jaren promoten de banken nog een vaste rente. Vandaag verpatsen ze weer meer leningen met een variabele rente”, zegt Romain. “Onze klanten kozen vooral in 2008, toen de rentes piekten, voor een hypothecaire lening met een variabele rente.” In de zomer van 2008 moest je al goed onderhandelen om een vaste rente van minder dan 4,5 procent te krijgen voor een hypothecaire lening op 20 jaar.

“Ik heb al gemerkt dat ons cliënteel niet altijd representatief is voor de markt”, zegt John Romain. In 2008 en 2009 bijvoorbeeld klikte minder dan 20 procent van de klanten van Immotheker Finotheker de extreem hoge vaste rente vast voor de volledige looptijd vast, terwijl meer dan 80 procent van de markt dat deed.

Ook in 2011 en 2012 adviseerden John Romain en zijn collega’s vaker variabele rentevoeten dan nu. Minder dan 30 procent van hun klanten koos in die jaren voor een vaste rente. In 2011 werd België na een rente-opstoot als gevolg van de schuldencrisis in Europa en de politieke impasse in ons land plots geconfronteerd met een 10-jaarsrente van 5,863 procent. In 2019 zag Romain tot nu toe weer iets meer ontleners passeren die voor een vaste rente kozen: namelijk 38 procent.

Plafond en bodem

Het voordeel van een variabele rente voor korte looptijden is vandaag beperkt, en soms onbestaande. Toegegeven: het risico van de variabele rente is ook beperkt, want de hypothecaire rente mag van de Belgische wetgever tijdens de looptijd van de lening niet meer stijgen dan ze kan dalen. Dat betekent dat de rentevoet in het slechtst denkbare scenario verdubbelt. Door de historisch lage rente is zowel het stijgings- als het dalingspercentage beperkt, want de banken kennen al lang geen woonkredieten meer toe waarvan de rente onder nul kan gaan.

Bovendien beperkt de wetgever de stijging in de eerste drie jaar. In het tweede jaar mag de rente slechts 1 procentpunt hoger liggen dan bij de start, en in het derde jaar slechts 2 procentpunt. De banken stellen zelf ook limieten aan de variatie van de rente. Ze bepalen een tunnel, met een plafond en een bodem, waarbinnen de rente mag bewegen gedurende de looptijd van de lening. Hoe nauwer de tunnel, hoe hoger de rente doorgaans is.

Lange looptijden

“De Nationale Bank van België wil dat de banken de risico’s in hun kredietportefeuille afbouwen”, legt Romain uit. “Hypothecaire leningen met een looptijd van 30 jaar zijn heel duur geworden.” Een woordvoerder van Crelan legt uit dat de hypothecaire rente de evolutie van de rentecurve volgt voor leningen met een looptijd tot en met 20 jaar. “Boven 20 jaar rekenen we 0,10 procentpunt meer rente aan als risicopremie. Boven 25 jaar rekenen we 70 basispunten meer aan.” Door die prijszetting heeft vooral wie voor 25 tot 30 jaar wil lenen veel te winnen met een variabele rente.

De ene bank maakt variabele rentes aantrekkelijker dan de andere. Bij KBC en Belfius schommelen de verschillen tussen de vaste en de variabele rente tussen 0,20 en 0,30 procentpunt. Dat is niet zo gek veel. Hoeveel verschil er tussen de variabele en de vaste rente zit, hangt af van de looptijd, de plafonds en de bodems die zijn ingebouwd, enzovoort.

Wie op een termijn van 30 jaar wil lenen bij BNP Paribas Fortis, betaalt volgens de tarievenlijst jaarlijks 5,4 procent rente. Voor een lening op 30 jaar met een jaarlijks aanpasbare rentevoet bedraagt de initiële rente 2,7 procent. De wet legt op dat de jaarlijkse rente maximaal naar 5,4 procent kan stijgen. De variabele variant is dus voordeliger.

“De banken duwen de mensen onder druk van de toezichthouder richting leningen met korte looptijden”, zegt Romain. “De meeste mensen gaan een lening aan op een moment dat ze nog geen kinderen hebben. Ze kennen ook vaak de kosten niet die met een eigen woning gepaard gaan.” Hij vindt dat mensen daardoor vaak met hoge maandelijkse aflossingen worden opgezadeld, waardoor ze niet meer kunnen sparen en bij grote tegenslagen meteen financieel aan de grond zitten. Een langere looptijd met een variabele rente kan dan een alternatief zijn.

Niet alle banken bieden leningen met een variabele rente aan. Keytrade Bank bijvoorbeeld verstrekt enkel leningen met een vaste rente. De internetbank is nog maar twee jaar actief op de markt van de hypotheekleningen en handelt alles via het internet af. Voor een woonkrediet met een looptijd van 20 jaar is de best mogelijke rentevoet bij Keytrade Bank 1,43 procent. Bij die bank valt niet te onderhandelen over de rente. Bij sommige andere banken kunnen goede klanten een scherper tarief uit de brand slepen, maar dan moeten ze er allicht andere producten bij nemen, zoals brand- en schuldsaldoverzekeringen of pensioensparen.

Accordeonlening

John Romain oppert ook de mogelijkheid van een accordeonlening, waarbij de lener de looptijd kan verlengen of verkorten naargelang zijn terugbetalingscapaciteit. “Als het krediet langer loopt, hebben de Vlaamse leners dankzij de woonbonus ook langer een fiscaal voordeel. Dat extra fiscale voordeel compenseert vaak grotendeels de extra intresten. Let op: in Brussel en Wallonië is dat niet het geval. Niet elke bank biedt overigens kosteloos de keuze voor de accordeonformule aan. En bij de banken die het wel aanbieden, ligt de rente soms veel te hoog.”

Credimo biedt bijvoorbeeld voor alle leningen met een variabele rente ook een accordeonformule aan. De kredieten van Credimo zijn te krijgen via het netwerk van zelfstandige en onafhankelijke kredietmakelaars. Ook de kleinere bank VDK geeft de klanten met een variabele rente kosteloos de keuze tussen het optrekken van het maandbedrag of het verlengen van de looptijd bij een stijging van de rente.