Vrees voor vastgoedbubbel: ‘Een goede oplossing vertrekt bij de juiste vraag’

Woonspecialist Matexi ziet in de aangekondigde maatregelen van de Nationale Bank om een vastgoedbubbel te voorkomen een self-fulfilling prophecy.

De Nationale Bank van België (NBB) zoekt naar een manier om de gestaag stijgende woningprijzen en de groeiende schuldgraad een halt toe te roepen.

Begin deze week legde ze een voorstel op tafel waarin de banken bijkomende kapitaalbuffers moeten aanleggen. In politieke en bancaire middens werd eerder goedkeurend gereageerd.

De banken zullen die buffers natuurlijk doorrekenen aan hun klanten. Hierdoor zal de rente, die momenteel al stijgt, nog sneller stijgen.

Ook zullen mogelijk de voorwaarden voor kredietverlening strenger worden. En daar wringt het schoentje.

Een stijgende rente én strengere kredietvoorwaarden zijn problematisch voor de betaalbaarheid van woningen. Bovendien kan die maatregel die de prijzen wil stabiliseren, leiden tot een overreactie bij kopers en verkopers, waardoor de prijzen te ver kunnen dalen. Zo dreigt ze net uit te lokken wat de NBB wil vermijden.

Strengere voorwaarden zonder onderscheid zijn geen goede oplossing

Uit het eerste voorstel van de NBB, in februari 2017, blijkt dat ze zich vooral zorgen maakt over de stijgende schuldgraad van Belgische gezinnen. Ze stelde toen voor een buffer aan te leggen voor ontleende bedragen die hoger zijn dan 80 procent van de totale aankoopsom van een woning.

Hoewel het nieuwe voorstel het risicoprofiel van de hele hypotheekportefeuille beoordeelt, zullen banken mogelijk toch de leningen met een hogere quotiteit en hogere maandelijkse afbetalingslast gaan viseren.

Maar een dergelijke uniforme verstrenging op basis van het ontleende percentage zet geen zoden aan de dijk. Sowieso wordt het risico op wanbetaling in België overschat. Gezinnen blijven hier aansprakelijk voor de openstaande schuld en kunnen derhalve niet de sleutels neerleggen, zoals in sommige Amerikaanse staten.

Bovendien blijkt uit recent onderzoek van Sven Damen (KU Leuven) dat er geen verband bestaat tussen hogere quotiteiten en hogere werkloosheid en/of arbeidsongeschiktheid. En dat zijn toch de voornaamste risico’s die leiden tot wanbetaling.

Integendeel, uit hetzelfde onderzoek blijkt dat de kredietvoorwaarden de afgelopen jaren al ernstig verstrengd zín. Die verstrenging is onopgemerkt gebleven doordat de intrestvoeten in diezelfde periode verder gedaald zijn.

Een bijkomende verstrenging, op het moment dat de interestvoeten net opnieuw beginnen te stijgen, riskeert dus grote gevolgen. Om een zeepbel te vermijden, dringt een andere aanpak zich op.

Risico’s inschatten aan de hand van juistere criteria

In een artikel in Trends eerder deze week legt KBC-econoom Van Gompel uit dat vooral de markt van bestaande woningen problematisch dreigt te worden, want daar stijgen de prijzen het meest.

De residentiële vastgoedprijsindex van de Algemene Directie Statistiek bevestigt dat: sinds 2005 zijn de prijzen van bestaande woningen met 50 procent gestegen, terwijl nieuwbouw maar met 30 procent gestegen is.

De prijsstijgingen voor nieuwbouw zijn bovendien voor een groot deel te verklaren door de strengere energienormen, en dus een hogere kwaliteit. De risico’s verbonden aan de aankoop van bestaand vastgoed zijn daarentegen niet verminderd.

Voor kopers van een bestaande woning is renovatie meestal een stap in het onbekende. Renovaties zijn vaker onvoorspelbaar, en in sommige gevallen zelfs een straatje zonder eind. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning ken je meestal vooraf de totale kostprijs.

De renoverende kopers kijken ook aan tegen een groter risico in geval van faling van de aannemer. Terwijl nieuwbouw bij projectontwikkelaars een afwerkingsgarantie kent die grote onaangename verrassingen vermijdt (de wet-Breyne), bestaat zo’n garantie niet bij renovatie.

Ook voor de banken is het risico groter bij bestaand vastgoed. In het geval van een gedwongen verkoop door een wanbetaling, is een volledig gestripte bestaande woning slechts een fractie van het oorspronkelijke bedrag waard.

Terugbetalingscapaciteit bepalen in functie van de totale woonkosten

Nieuwbouw zou dus betere voorwaarden moeten genieten, omdat ze in alle opzichten meer garanties biedt: een eenduidige prijs, wettelijke garanties, en een hogere doorverkoopwaarde.

Maar banken dienen rekening te houden met de algehele solvabiliteit van ontleners, stelde Vlaams minister van Financiën Tommelein (Open Vld) al. Daarbij spelen de totale woonkosten, eerder dan enkel het maandelijks af te betalen bedrag, een grote rol.

Ook hier scoort nieuwbouw beter. De totale woonkosten in een bestaande woning zullen altijd hoger liggen, niet enkel door het hogere energieverbruik, maar ook door noodzakelijke herstellingswerken.

Het lijkt dus vanzelfsprekend om dat ook mee te nemen bij het bepalen van de ontleningsvoorwaarden, en het beschikbare gezinsinkomen af te wegen ten opzichte van de totale woonkosten, in plaats van enkel ten opzichte van het maandelijks af te betalen bedrag.

Het vastgoedaanbod moet groter én kwalitatiever

We zien nog een tweede manier om veilig langs een vastgoedbubbel te sturen. Aan de basis van een verhitting van de markt ligt uiteindelijk een wanverhouding tussen de vraag en het aanbod. Zo dreigt nieuwbouw onbetaalbaar te worden, en worden bestaande woningen overgewaardeerd.

Dat kan op relatief korte termijn worden opgelost door de btw op nieuwbouw en renovatie gelijk te trekken op 12 procent. Zo’n nivellering zal zorgen voor meer en betaalbaardere nieuwbouw en vernieuwbouw. In België, waar de gemiddelde leeftijd van woningen ruim hoger ligt dan 50 jaar, en er meer dan één miljoen woningen van ontoereikende kwaliteit zijn, is dat geen overbodige luxe.

De nivellering zal ook een klein remmend effect hebben op de overwaardering van bestaande woningen, omdat daar de renovatie zal worden opgetrokken van 6 naar 12 procent btw. Volgens verschillende academische studies zou zo’n maatregel de overheid overigens enkele honderden miljoenen euro opbrengen.

Nieuwbouw legt niet noodzakelijk beslag op open ruimte. We moeten vooral aan de slag met kwalitatieve woonprojecten voor stedelijke reconversie.

Die nood is hoog, zegt ook het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, en daarom dringt ook een veralgemening van 6 procent btw voor de afbraak en de heropbouw zich op, óók voor klanten van professionele ontwikkelaars.

Alleen professionele ontwikkelaars hebben voldoende slagkracht voor grootschalige binnenstedelijke projecten. Zij kunnen op grote schaal helpen om stadskankers weg te werken en brownfields te saneren.

Een algemene verlaging van de btw voor reconversie zal zo zorgen voor een groter aanbod in steden, tegen betaalbare prijzen.

De Nationale Bank doet er goed aan om proactief op te treden, maar laat ons vertrekken bij het juiste probleem om een goede oplossing te formuleren.

Kristoff De Winne, Public Affairs @ Matexi en Roel Helgers – Market Economist @ Matexi