De nieuwe prijsstatistieken tonen een voorzichtig opverende Belgische woningmarkt. In Brussel valt de uiteenlopende prijsevolutie van bestaande en nieuwe appartementen op. Vergelijk op de interactieve kaart de prijzen en evoluties per gemeente.
Het is geen geheim dat locatie in grote mate de waarde van vastgoed bepaalt (zie ook de grafiek over het locatie-effect onderaan dit artikel). De kaart van België toont de referentieprijzen van huizen op gemeenteniveau op basis van berekeningen van het vastgoeddataplatform Realo. Belangrijk is dat het gaat om vraagprijzen van vergelijkbare huizen. Concreet: een vrijstaande woning van 170 vierkante meter met drie slaapkamers en een tuin, 31 tot 45 jaar oud en een EPC-score van 375.
Sint-Pieters-Woluwe komt zo naar boven als de duurste huizenmarkt van het land, met een referentieprijs van 805.406 euro. Aan de andere kant van Brussel, in Sint-Jans-Molenbeek, kost een vergelijkbare woning slechts 471.002 euro. Chimay, in het zuiden van de provincie Henegouwen, blijkt de goedkoopste gemeente van het land, met een referentieprijs van 202.757 euro. Vlaams-Brabant blijft de duurste provincie: 450.699 euro. Aan de andere kant van het prijsspectrum staat de provincie Henegouwen met 289.331 euro.
Huizen versus appartementen
De referentieprijs voor een huis in België bedraagt 365.566 euro. In het Brussels Gewest loopt dat op tot 610.984 euro, terwijl een gelijkaardig pand in Wallonië 324.426 euro kost, en in Vlaanderen 406.861 euro. Het overschrijden van de grens van 400.000 euro in Vlaanderen volgde na een prijsstijging van 1,1 procent op kwartaalbasis. Ook in Wallonië (+0,5%) en op Belgische niveau (+0,9%) noteerde Realo prijsstijgingen op kwartaalbasis, terwijl de prijzen in Brussel stabiliseerden. Op jaarbasis stegen de huizenprijzen het sterkst in Wallonië: plus 3 procent.
De EPC-meewaarde – het prijsverschil tussen energiezuinige panden (label A, B of C) versus huizen met een D-, E- of F-label – is het hoogst in Vlaanderen: 25,2 procent. In Wallonië is dat 23,8 procent en in Brussel 16 procent.
In Brussel steeg de referentieprijs voor appartementen op kwartaalbasis het sterkst (+1,4%). In Vlaanderen bleef de prijs nagenoeg onveranderd, terwijl Wallonië een lichte toename (+0,2%) liet optekenen. Op Belgisch niveau ging de prijs 0,3 procent hoger, wat resulteert in een referentieprijs voor een appartement van 265.828 euro. Het gaat om een appartement van 95 vierkante meter met twee slaapkamers, maximaal vijftien jaar oud en met een EPC-score van 200. Voor zo’ n appartement in Brussel moet u rekenen op een prijs van 336.335 euro, een flink stuk boven de referentieprijs in Vlaanderen (279.333 euro) en in Wallonië (224.331 euro).
Vergelijk op deze kaart de gemeenten:
Goedkopere nieuwbouw
De prijsevolutie van nieuwbouwappartementen verloopt vlakker dan die van bestaande appartementen. Op Belgisch niveau was er op kwartaalbasis een lichte daling van 0,2 procent, tot een referentieprijs van 318.480 euro voor een tweeslaapkamerappartement van 95 vierkante meter. In Brussel was de terugval het grootst: min 2,4 procent tot 395.214 euro. In Vlaanderen (333.454 euro) en Wallonië (280.682 euro) noteerde Realo een minimale stijging van 0,1 procent.
Aanzienlijke prijsverschillen tussen centrumsteden
Een vrijstaande woning van 170 vierkante meter met drie slaapkamers, met tuin, tussen 31 en 45 jaar oud en een EPC-score van 375 kost in Antwerpen 477.170 euro. Een gelijkaardige woning kost in Gent 512.780 euro of 7,2 procent meer dan in Antwerpen. Het prijsverschil tussen de twee grootste steden van Vlaanderen is nog toegenomen in vergelijking met april. De prijskloof tussen Leuven en Antwerpen is dan weer een beetje afgenomen. Ook het prijsverschil tussen Antwerpen en Roeselare, de goedkoopste centrumstad, is iets kleiner geworden.
De prijsgegevens die vastgoeddataplatform Realo aanlevert voor de Trends Vastgoedgids lenen zich goed voor dergelijke vergelijkingen tussen gemeenten/steden. Realo werkt met een zogenaamd hedonisch prijsmodel, een statistische methode die rekening houdt met de kenmerken van de woningen. Bij mediaanprijzen of gemiddelde prijzen is dat veel minder het geval. Die zijn wel nuttig om prijsniveaus en -trends op grote schaal – bijvoorbeeld nationaal of Vlaams – weer te geven, maar zijn minder geschikt voor vergelijkingen op gemeenteniveau. Zo is het logisch dat gemeenten met veel grote huizen hogere gemiddelde prijzen laten optekenen dan gemeenten met overwegend kleinere woningen. Het reële prijsverschil kan in werkelijkheid kleiner zijn wanneer vergelijkbare huizen naast elkaar worden gelegd.
Met mediaan en gemiddelde prijzen is het ook opletten bij de interpretatie van spectaculaire prijsbewegingen, zoals een toename van 20 procent in 1 jaar. Wellicht zegt zo’n klim meer over de samenstelling van het verkochte aanbod dan over de toegenomen populariteit van de gemeente.
