Voetbalclub wordt verkoopmachine voor woningen
Francis Vrancken van het aannemingsbedrijf DCA wordt mede-eigenaar van de voetbalclub Beerschot Wilrijk. De club wordt het uithangbord voor de vastgoedprojecten van zijn bedrijf. Als de ‘ratten van het Kiel’ naar eerste klasse stijgen, zijn wel investeringen nodig. Winst maken is echter de doelstelling van Vrancken.
Deze maand wordt duidelijk of Beerschot Wilrijk promoveert naar eerste klasse. Francis Vrancken, de CEO van het aannemingsbedrijf DCA, kondigde begin dit jaar de overname van de club en later de deelname van de Saudische prins Abdullah bin Musa’ad bin Abdul Aziz aan (zie kader).
“We worden normaal gezien elk voor de helft eigenaar”, aldus Vrancken, die via Eurocon Investments in het bedrijf uit Beerse participeert.
“Eind juni willen we het contract tekenen. We winnen allemaal met deze samenwerking. Naast een financiële inbreng biedt de prins als eigenaar van de Engelse voetbalclub Sheffield United ook toegevoegde waarde in de internationale samenwerking en toegang tot een belangrijk scouting- en spelersnetwerk. Wij zijn de lokale verankering en beschouwen Beerschot Wilrijk als een commerciële troef in de uitbouw van onze tak projectontwikkeling.”
Die vastgoedpromotie is opgestart in 2013. De verkoop komt in 2018 op kruissnelheid. Vroeger was DCA vooral actief in de publieke werken en de bouw voor ondernemingen.
Vrancken: “We richtten ons toen amper op de consumentenmarkt. Nu doen we dat wel. Eerst waren we sponsor van Beerschot Wilrijk, nu worden we eigenaar. Elke supporter is een potentiële koper voor de 700 appartementen die we dit jaar op de markt brengen, waarvan een groot deel in Antwerpen.”
De Clercq Aannemingen Bouw en Wegenbouw (DCA sinds 1993) werd in 1969 opgericht door Erik De Clercq, die het in 2007 verkocht aan Francis Vrancken en Luc Neefs, die zijn pakket aandelen ondertussen aan zijn partner heeft verkocht. Beiden waren al actief in wegenbouw na de overname van Rega Wegenbouw en Marcel Nijs Infra, dat werd geïntegreerd in DCA.
In 2017 kocht DCA de schrijnwerkerij Coraco en ABO Building Projects, waarmee DCA onder meer assistentieflats had gebouwd in Bornem. Het kocht ook het actief en het handelsfonds van het Olense bouwbedrijf E. Dillen (goed voor 25 miljoen euro omzet).
Kempense manier van aanpakken
Dit jaar budgetteert DCA 175 miljoen euro omzet, 25 miljoen meer dan in 2017. Wegenbouw en burgerlijke bouwkunde (zoals wegen rond het Cadix-project in Antwerpen, ondergrondse leidingen en waterzuiveringsstations voor Aquafin) zijn goed voor 75 miljoen.
Als algemene aannemer bouwt DCA voor overheden (ziekenhuizen bijvoorbeeld) en voor andere residentiële ontwikkelaars, zoals de belangrijke Antwerpse bedrijven Gands en Brody.
Is DCA met projecten op het Antwerpse Eilandje, zoals Binnenvaert (76 luxe-appartementen) en Rigadocks (80 appartementen) en het Montevideopakhuis (30.000 vierkante meter kantoren en appartementen), geen rechtstreekse concurrent?
“Soms bieden we inderdaad tegen die promotoren op voor bepaalde projecten, maar hun keuze voor DCA als aannemer maakt duidelijk dat onze goede prijs-kwaliteitverhouding de doorslag geeft”, zegt Neefs.
“We zijn met projectontwikkeling gestart omdat we al een deel van het werk van de promotoren deden, zoals de opvolging van projecten. Omdat een aannemer nu eenmaal minder marge heeft dan een promotor, stapten we ook in de vastgoedmarkt. Met onze technische achtergrond kunnen we de werken praktisch inschatten, voor we een bod doen op gronden of te herontwikkelen gebouwen.”
‘Soms bieden we inderdaad tegen concurrerende promotoren op voor bepaalde projecten, maar hun keuze voor DCA als aannemer maakt duidelijk dat onze goede prijs-kwaliteitverhouding de doorslag geeft’ – Luc Neefs
DCA focust op residentiële projecten in alle prijssegmenten. Het ontwikkelt van Heusden-Zolder tot Gent een veertigtal projecten met 2000 appartementen, met een verkoopprijs tussen 2000 en 6000 euro per vierkante meter.
In Beerse bouwt het met de architect Luc Binst een nieuw kantoor in een eigen bedrijvenpark, waar DCA volgend jaar zijn vijftigste verjaardag wil vieren.
“Die gemeente blijft belangrijk, ook al omdat onze medewerkers op de werven keihard werken met een typische praktische Kempense manier van aanpakken”, zegt Vrancken. “We hebben 650 medewerkers, en dat is relatief veel in vergelijking met de omzet. We willen dus nog stevig groeien.”
Intussen is het bedrijf ook kandidaat voor enkele publiek-private samenwerkingsprojecten, zoals de Eandis-site in Mechelen of (samen met de Hasseltse promotor Kolmont) een ondergrondse publieke parking met privé-appartementen in Lommel. Het bouwt ook een zwembad in Wuustwezel.
“Het is een moeilijke markt om in te breken, omdat we weinig referenties hebben opgebouwd”, aldus Vrancken. “Daarom werken we veel samen met andere promotoren.”
Grillig omzetverloop
De geconsolideerde jaarrekening van DCA kende de voorbije jaren een grillig verloop, met een omzet van 115 miljoen euro in 2016 tegenover 179 miljoen in 2015, omdat het boekjaar in 2014 werd verlengd als gevolg van de fusie van Marcel Nijs Infra en DCA, die boekhoudkundig verwerkt werd. Op de balans van DCA prijken 50 miljoen euro schulden op een totaal van 60 miljoen euro. Dat is een zware hefboom.
Vrancken: “De banken hebben er vertrouwen in. Bovendien doen we voor enkele projecten een beroep op een kapitaalkrachtige privé-investeerder, die zo het eigen vermogen van grote projecten ondersteunt. Die blijft liever anoniem.”
De geconsolideerde winst steeg vorig jaar fiks van 0,7 naar 4 miljoen euro. Dat was vooral een gevolg van de verkoop van de 50 procentparticipatie in de afvalcentrale Belasco aan Besix. De bedrijfscashflow zou vorig jaar dubbel zoveel bedragen.
Neefs: “In 2018 verwachten we een verdubbeling van die cijfers. Na de zware investeringen zal de verkoop van de appartementen onze balans opkrikken. We hebben her en der posities die onze groei versterken.”
Is het voor de Kempenaars niet moeilijk gronden te verwerven en vergunningen te bekomen in een stad waar lokale ontwikkelaars toch een voet tussen de deur hebben bij ambtenaren en politici? Of werken ze met lokale lobbyisten, die dan dat soort zaken afwerken in het Antwerpse restaurant Het Fornuis?
“Vastgoedontwikkeling staat in een slecht daglicht sinds de verhalen van Land Invest. Wij distantiëren ons daarvan”, klinkt het ferm bij Neefs.
“We onderhouden onze contacten met het stadsbestuur en de administratie. Wij overtuigen hen inhoudelijk dat onze projecten een meerwaarde bieden. En neen, dat gebeurt niet in Het Fornuis, maar op kantoor. Tenzij onze gesprekspartners ons daar zelf uitnodigen, natuurlijk. Wel ben ik ervan overtuigd dat ons engagement in Beerschot ons wat meer bekendheid zal geven.”
Beerschot? “Beerschot Wilrijk”, lacht Vrancken. “Ik heb het ooit nog slechter gepresteerd, door te spreken van Germinal Beerschot. Als Kempenzoon staan we ver van alle vroegere gevoeligheden in de club.”
‘Uiteraard willen we een stadion bouwen voor Beerschot Wilrijk’
Beerschot Wilrijk speelt in het Olympisch Stadion, dat eigendom is van de stad. Mocht het winnen van de andere periodekampioen Cercle Brugge, heeft het dan behoefte aan een nieuw stadion? En wil DCA dat bouwen?
Francis Vrancken: “Uiteraard, als de kans zich voordoet. Op Petroleum Zuid is er een locatie. In principe hebben we geen nieuw stadion nodig, ook niet als we zoals verhoopt in eerste klasse spelen. Misschien is er een stadion mogelijk voor beide Antwerpse clubs. Een fusie met Antwerp is momenteel geen optie, noch bij de stad, noch bij de supporters en beide besturen.”
Wat is de ambitie met de club? Vrancken: “Wij zijn geen tafelspringers. We willen niet per se vooraan staan en persconferenties geven over de toekomst van de club. Het bestuur doet het goed na het faillissement in 2013, dus zullen we ons weinig bemoeien. We werden als sponsor verliefd op Beerschot Wilrijk en zullen investeren ter voorbereiding van de professionalisering. De creatie van een nv is dus een logische stap. De club is schuldenvrij. Het is niet de bedoeling dat we met verlies draaien. Wel zal een promotie naar eerste klasse meer investeringen noodzakelijk maken. Dat doen we uiteraard met plezier. Met onze Kempense mentaliteit zullen we het voorzichtig aanpakken, met het doel rendement te halen. Of dat kan lukken? Kom over een paar jaar nog eens terug.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier