Vlamingen blijven dromen van viergevelwoning, maar bouw wordt moeilijker

De droom van een vrijstaande woning blijft springlevend, maar de realiteit verandert. Ruimtelijke beperkingen, stijgende kosten en demografische veranderingen zetten de nieuwbouw van vrijstaande woningen onder druk. Biedt de secundaire markt een uitweg?

Een tijdperk in de Vlaamse woongeschiedenis is voorbij. Ergens in de loop van 2021, in volle coronacrisis, moet het gebeurd zijn: de vrijstaande woning (ook bekend als de open bebouwing) verloor haar status als dominante woontypologie in Vlaanderen. Er komen nog wel elk jaar duizenden nieuwe vrijstaande woningen bij, maar de aanwas van het aantal appartementen verloopt vele malen sneller. Cijfers van Statbel over 2024 tonen al een ruime kloof: 980.612 appartementen tegenover 917.907 vrijstaande woningen (zie grafiek Evolutie woningtypologieën in Vlaanderen).

De numerieke heerschappij mag dan voorgoed verleden tijd zijn, in de poppoll staat de vrijstaande woning nog altijd helemaal bovenaan. Dat bleek al uit de Woonsurvey 2018 van het Steunpunt Wonen en een recente enquête van de bouwsite Livios bevestigde het: voor 71,6 procent van de ondervraagde Vlamingen is de vrijstaande woning de ideale woning.

Wat maakt de vrijstaande woning zo geliefd? “Heel eenvoudig: het feit dat ze alleen staat”, antwoordt Bruno Carton, gedelegeerd bestuurder van de bouwpartner en totaalaannemer Dumobil. “Mensen associëren die afstand tot de directe buren met privacy en rust, twee belangrijke woonkwaliteiten. De vrijstaande woning is bij uitstek ook het soort woning waarin de koper of opdrachtgever het meest zijn eigen ziel kan leggen. Dat is toch zeker het geval voor wie kan bouwen op zijn eigen perceel.”

An Rekkers, directeur van de Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning (VRP), merkt op dat onze jeugdjaren een grote invloed hebben op onze woonwensen en -voorkeuren. “Veel Vlamingen zijn opgegroeid in een vrijstaande woning”, zegt ze. “Velen hebben weinig of geen ervaring met andere soorten woningen. En onbekend is onbemind.”

Ruimtelijke grenzen

De vrijstaande woning blijft dus in trek, maar de bouw ervan neemt gestaag af. In 2005 werden nog 11.288 vrijstaande woningen vergund, in 2023 nog slechts 6.210 (zie grafiek Evolutie aantal vergunde vrijstaande woningen). De voorbije tien jaar daalde ook het aandeel van de vrijstaande woningen in de toename van het aantal woningen, van 12,3 naar 7,7 procent.

Volgens An Rekkers is dat een gunstige, noodzakelijke en logische evolutie. “Vrijstaande woningen zijn ruimtelijk heel inefficiënt”, zegt ze. “Omdat we al zoveel vrijstaande woningen hebben, is het des te belangrijker in te zetten op een grotere typologische diversiteit. Dat betekent niet per se meer appartementen. Ook kwalitatief ontworpen rijwoningen bieden een hoge woonkwaliteit.” An Rekkers benadrukt ook de hoge maatschappelijke kosten van afgelegen verkavelingswoningen, zoals de aanleg van nutsinfrastructuur en de economische impact van files.

De dalende trend in het aantal nieuwe vrijstaande woningen is ook niet los te zien van een trendbreuk in het ruimtelijk beleid. Ruimtelijke efficiëntie en het vrijwaren van de schaarse open ruimte zijn relatief recente aandachtspunten in het Vlaamse omgevingsbeleid. Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen van 1997 formuleerde voor het eerst doelstellingen voor dichtheden en de bescherming van open ruimte. Met het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen trekt Vlaanderen die lijn door. De ambitie is tegen 2040 geen bijkomende open ruimte meer in te nemen. Verdichten en het stoppen van de verdere versnippering van de open ruimte zijn belangrijke principes in dat plan. Indirect zetten ze een rem op de bouw van vrijstaande woningen. Het expliciet beperken van vrijstaande woningen is echter niet aan de orde.

Mix van woningsoorten

Dat is ook niet wenselijk, meent Thomas Vandercruysse, directeur projectontwikkeling bij Durabrik. “We staan achter de principes van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, maar als professionele speler houden we bij elke ontwikkeling vanzelf rekening met efficiënt ruimtegebruik. We hebben daar geen dwingende overheid voor nodig. In onze projecten creëren we meestal een mix van woningsoorten. Soms bieden we ook vrijstaande woningen aan. Er is nog altijd vraag naar en ze maken deel uit van de Vlaamse wooncultuur. Vooral in de rand van centrumsteden blijven ze relevant.”

De cijfers van Durabrik, een van de grootste woningbouwers in Vlaanderen, tonen inderdaad een sterke achteruitgang van het aandeel van de vrijstaande woningen. In de afgelopen twintig jaar is de vrijstaande woning in de jaarproductie van Durabrik geëvolueerd van de belangrijkste naar de minst voorkomende woning.

Ook bij andere grote woningbouwers en verkavelaars, zoals Matexi, Bostoen en Groep Huizentruyt, is de vrijstaande woning al enige tijd niet meer de dominante woningsoort. An Rekkers merkt op dat ook overwegingen over de kostprijs en de rentabiliteit meespelen in die evolutie. “Grote ontwikkelaars richten zich steeds vaker op de herontwikkeling van bestaande sites, wat doorgaans duurder is”, zegt ze. “Daarom streven ze naar hogere dichtheden en opteren ze dus vaker voor halfopen en/of gesloten bebouwingen.”
De typologieshift bij de professionals weegt extra zwaar omdat hun aandeel in de woningproductie ook fors is toegenomen. Volgens cijfers van de bouwfederatie Embuild Vlaanderen nemen professionals vandaag driekwart van de nieuwe projecten voor hun rekening. De zelf bouwende particulier wordt stilaan een zeldzaamheid, terwijl net die groep een uitgesproken voorkeur voor de vrijstaande woning heeft.

Financiële limieten

Bouwen is de voorbije jaren, vooral door de hogere grondstoffenprijzen, fors duurder geworden. Dat geldt bij uitstek voor een vrijstaande woning, omdat die met haar vier gevels nu eenmaal meer grondstoffen vergt dan een twee- of driegevelwoning. Volgens Bruno Carton heeft dat een aanzienlijke impact op de vraag. “Voor een vrijstaande woning zijn de bouwkosten met ongeveer 30 procent toegenomen”, zegt hij. “Dat maakt dat zo’n woning voor veel mensen budgettair niet meer haalbaar is, temeer omdat ook de rente gestegen is. Jonge mensen reageren daarop door langer te sparen of hun plannen aan te passen naar een halfopen of een gesloten bebouwing. Om teleurstellingen te voorkomen, trachten we tijdens kennismakingsgesprekken snel duidelijkheid te scheppen over de financiële haalbaarheid van hun plannen.”

De stelling dat de vraag naar vrijstaande woningen minder last zou hebben van de malaise op de nieuwbouwmarkt, omdat het kooppubliek meer vermogend is, klopt slechts gedeeltelijk, meent Bruno Carton. “In ons segment ‘exclusief wonen’ speelt die budgettaire kwestie inderdaad nauwelijks, maar we zien wel een duidelijke verschuiving van villabouw naar projectwoningen. Halfopen en gesloten bebouwing worden steeds populairder, ten koste van vrijstaande woningen, vooral door de gestegen kosten.”

Thomas Vandercruysse wijst ook op de sterk gestegen grondprijzen en de schaarste aan individuele percelen. “Zoek maar eens een mooi perceel met een betaalbare prijs.” De terugval in de vraag is evenwel niet alleen een centenkwestie. De vergrijzing en gezinsverdunning spelen ook een rol. An Rekkers: “65-plussers kiezen nog maar zelden voor een vrijstaande woning. Integendeel, ze proberen er juist vanaf te komen.”

Bestaand vastgoed verduurzamen

Moeten de liefhebbers van een vrijstaande woning dan maar een bestaand pand kopen? Oudere mensen die hun te ruime woning willen verlaten, vinden wellicht een dankbaar koperspubliek in jonge gezinnen die dromen van huisje-tuintje-boompje. Tegelijk creëert de overdracht van de woning een momentum voor een duurzame renovatie. Dat kan een turbo zetten op de hoogdringende energetische upgrade van ons verouderde woningpatrimonium.

De doorstroming van ouderen naar een meer aangepaste woningen stimuleren, is zeker aanbevelenswaardig, vindt An Rekkers. Maar wat met die vrijgekomen woning moet gebeuren, is sterk afhankelijk van de locatie, stelt ze: “Voor woningen die dicht bij allerlei voorzieningen liggen, in wijken met een sterk sociaal weefsel, is doorverkopen een goed scenario. Helaas liggen veel van die vrijstaande woningen op erg autoafhankelijke plekken.”

Voor Dumobil is renovatie of sloop en heropbouw een groeiend marktsegment. Beide genieten van een gunstig btw-tarief van 6 procent, tegenover 21 procent voor nieuwbouw. “Vooral bij sloop en heropbouw merken we dat die gunstige fiscaliteit sterk weegt”, zegt Bruno Carton. “Is de woning goed gelegen, maar heeft ze een slechte EPC-score, dan is de keuze voor sloop en heropbouw meestal snel gemaakt. Bij de keuze voor renovatie spelen vaak meer emotionele en esthetische motieven mee, zoals het behouden van het karakter van de woning.”

Maar ook op de markt van het bestaande vastgoed botsen jonge mensen vaak op hun financiële limieten. “Terwijl oude mensen die hun vrijstaande woning willen verkopen, dan weer vaststellen dat zo’n verkoop onvoldoende budget oplevert voor een verhuizing naar een appartement, want appartementen zijn peperduur geworden”, merkt Rekkers op.

Volgens Thomas Vandercruysse ligt de sleutel toch op de nieuwbouwmarkt: “Het beste spoor om die doorstroming te realiseren, ligt in het creëren van een voldoende ruim en gevarieerd aanbod, dat voldoet aan de noden van verschillende doelgroepen. Maar dat vereist een vlotter vergunningsbeleid.”