De kantoormarkt in Vlaanderen lijkt uit balans

Terwijl de nood aan hoogwaardige en duurzame kantoren nog toeneemt, daalde het opnamevolume in 2024 tot een dieptepunt.

2024 was een flauw jaar voor de Vlaamse kantoormarkt. De take-up, de optelsom van alle verhuurde en verkochte vierkante meters, bedroeg ongeveer 150.000 vierkante meter. “Dat is teleurstellend”, becommentarieert Steven Peeters, het hoofd van de Vlaamse kantoorafdeling bij de vastgoedadviseur JLL BeLux. “Een volume van 150.000 vierkante meter haalden we ooit in Antwerpen alleen.” De take-up is een graadmeter voor de activiteit op de kantoormarkt. Volgens Peeters weerspiegelt het magere cijfer voor 2024 de economische en politieke onzekerheid. “Verhuizen kost nu eenmaal geld”, zegt hij. “Vooral internationale bedrijven stellen beslissingen uit, tot ze meer duidelijkheid hebben.”

Vaak gaat het om uitstel en niet om afstel. Toch opteren steeds meer bedrijven ervoor te blijven, weet Ronny Nuten, die de kantoorafdeling van Ceusters Vastgoed leidt: “Eigenaars spelen daarop in door incentives aan te bieden en plannen voor renovaties voor te stellen: je krijgt dit of dat, even geduld, en binnen een paar jaar is het gebouw volledig up-to-date.” Alexander Kortleve, de directeur van de Vlaamse kantoorafdeling van CBRE, heeft ook een structurele verklaring voor de zwakke kantooropname. “Door de toename van het thuiswerk is er gewoon minder kantoorruimte nodig”, zegt hij.

Verschillende snelheden

Duurzaamheid is, in navolging van de grotere Brusselse kantoormarkt, ook in Vlaanderen een erg dominant thema. De strengere regelgeving en de druk van Europa om de ecologische voetprint te verkleinen, versterken die trend nog. “Grote bedrijven die vandaag willen verhuizen, zijn op zoek naar topkwaliteit”, zegt Alexander Kortleve. “De ESG-criteria spelen daarin een belangrijke rol. Bijna automatisch kom je dan uit bij nieuwbouwkantoren die voldoen aan de jongste normen en bij gebouwen die fossielvrij zijn.”

Dat grote bedrijven het voortouw nemen, is geen verrassing. De Europese regelgeving, zoals de Europese Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD), geldt in eerste instantie voor grote ondernemingen. “Ook steeds meer kleine bedrijven hebben aandacht voor duurzaamheid, maar zij gaan daar toch pragmatischer mee om”, vervolgt Kortleve. “Voor hen spelen de kosten vaak een grotere rol. Ze zoeken kwalitatieve kantoren, maar het hoeven niet per se gloednieuwe gebouwen te zijn.” Door het grote gewicht van kmo’s in de Vlaamse economie leidt dat tot een markt met twee snelheden. Naast de topproducten is er ook plaats voor gebouwen die het beste van twee werelden combineren: goed gerenoveerde kantoren tegen een lagere huurprijs.

Steven Peeters merkt op dat een duurzaam gebouw ook voor grote bedrijven niet altijd de hoogste prioriteit is. “Voor shippingbedrijven bijvoorbeeld vormt huisvesting slechts een klein onderdeel van hun ESG-beleid. Zij spitsen zich in de eerste plaats toe op de verduurzaming van hun vloot.”

Voor eigenaars van verouderde gebouwen is het hoe dan ook vijf voor twaalf, stelt Ronny Nuten. “Als ze nog grote bedrijven in hun gebouwen willen aantrekken of houden, zullen ze op korte termijn – een drietal jaar – toch moeten investeren in verduurzaming.”

Kantoormarkt Antwerpen en Gent

Zowel in Antwerpen als in Gent bedraagt de leegstand op de kantoormarkt ongeveer 5 procent. Toch klinkt het bij de vastgoedmakelaars eensgezind dat de Antwerpse kantoormarkt met schaarste kampt, terwijl in Gent het gevoel leeft dat er een overaanbod is. De verklaring voor die paradox is gelegen in de kwaliteit van het aanbod in beide steden. “In Antwerpen zijn nauwelijks panden beschikbaar in het kwalitatieve, duurzame segment”, stelt Thomas De Bie, senior consultant kantoren bij Ceusters. “Nochtans is er behoorlijk veel vraag naar dat soort product.”

Posthofbrug, vlak bij het station van Berchem, is zowat het enige beschikbare gebouw met een grote oppervlakte (16.000 vierkante meter) dat alle duurzaamheidsvereisten kan afvinken. Dat project van IRET leek voorbestemd voor Deloitte, maar uiteindelijk opteerde die Big Four-consultant voor het Century Center van Baltisse Real Estate.
In Gent ervaren de makelaars dat de behoefte aan nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte grotendeels is ingevuld. “Er is in Gent op korte termijn veel nieuwe kantoorruimte bij gekomen”, zegt Steven Peeters. “Bedrijven die de stap naar Gent hebben gezet, vaak om personeel uit Oost- en West-Vlaanderen aan te trekken, zitten daar al drie tot vijf jaar. Hun gebouwen zijn nog vrij modern en ze hebben dus geen directe verhuizingsnoden.”

“We waren in Gent gewend dat er heel snel werd getekend, want met een historisch lage leegstand van 2 à 3 procent stond er tegenover een grote vraag een erg beperkt aanbod. Die druk op de markt is weggevallen”, analyseert Ronny Nuten.

Leiden de successen van bedrijven uit de levendige Gentse techscene dan niet tot extra vraag op de kantoormarkt? Dat valt toch wat tegen, stelt Karel Colson, die bij Ceusters verantwoordelijk is voor de makelaardij-activiteiten in Oost- en West-Vlaanderen. “Het gaat vaak om start-ups. Dat zijn niet meteen partijen die honderden vierkante meters kantoorruimte nodig hebben.” Steven Peeters voegt er nog aan toe dat techbedrijven hun werknemers een grote vrijheid geven om thuis te werken.

Antwoord op mobiliteitsbehoeften

Bij de keuze van een kantoor is behalve duurzaamheid ook de mobiliteit een belangrijk criterium. Locaties die duurzame verplaatsingen van en naar het werk mogelijk maken, hebben vaak een streepje voor. Stationslocaties zijn daarom in trek. Toch blijven de bereikbaarheid met de wagen en voldoende parkeergelegenheid voor veel bedrijven doorslaggevend. “We zien vaak dossiers afspringen vanwege een te lage parkeerratio”, zegt Karel Colson. “Het is sterk afhankelijk van de sector”, stelt Kortleve vast. “Bedrijven met medewerkers die vaak op verplaatsing moeten naar klanten, kiezen meestal toch nog voor echte autolocaties.” Een voldoende beschikbaarheid van laadpalen voor de elektrische wagens staat ook steeds prominenter op het vereistenlijstje van bedrijven.

Onze gesprekspartners wijten de relatief moeizame invulling van The Loop in Gent deels aan het te strikte parkeerbeleid dat de stad oplegt. “Akkoord, het station Gent-Sint-Pieters ligt dichtbij, maar dat geldt evengoed voor de E40”, merkt Ronny Nuten op. Hij oppert dat het nieuwe stadsbestuur de parkeernorm misschien wat kan versoepelen. “Het is echt wel een locatie die nood heeft aan extra parkeergelegenheid. Aan ruimte is er geen gebrek. En de bedrijfswagen is een realiteit. Je tovert die niet zomaar weg.”

Projectontwikkelaars aan de kant

Tegenover de grote vraag naar nieuwe hoogwaardige kantoorruimte in Antwerpen staat de relatief beperkte pijplijn van nieuwe kantoorprojecten. Volgens Kortleve is dat deels te wijten aan de lastige vergunningsprocedures. “Het Mariahof-project van Cores en Alides aan Berchem Station is zowat het enige grootschalige vergunde kantoorproject (28.000 vierkante meter)”, zegt Kortleve. “Een buurtcomité heeft daar nu al voor de tweede keer beroep tegen aangetekend. Op de gewilde stationslocaties is ook gewoon weinig ruimte voor nieuwe ontwikkelingen.”

Steven Peeters ziet nog enkele redenen waarom projecten op de tekentafel blijven liggen. “Kantoren ontwikkelen is een uitdaging in Vlaanderen. De stijgende bouw- en financieringskosten en de toenemende duurzaamheidsvereisten wegen op de haalbaarheid van projecten. De vergunningsperikelen komen daar nog eens bovenop. Ook de slechte investeringsmarkt speelt de projectontwikkelaars parten. Sommige krijgen hun projecten niet goedgekeurd door hun eigen raad van bestuur, omdat er te veel onzekerheid is over de exit. Ik vrees dat we binnen twee à drie jaar zullen vaststellen dat er te weinig kantoren zijn ontwikkeld, met nog meer schaarste en stijgende huurprijzen als gevolg.”

Nood aan stijgende huurprijzen

De huurprijzen van kantoren stijgen nu al in alle Vlaamse steden. In Antwerpen bedraagt de prime rent of tophuurprijs inmiddels 200 euro vierkante meter per jaar. Ook in Leuven (195 euro) en Mechelen (210 euro) is de grens van 200 euro niet ver weg meer of al overschreden. De hogere prijzen reflecteren de toegenomen ontwikkelingskosten en de hogere kwaliteitsvereisten. “Voor een kwalitatief product dat aan alle eisen voldoet, is een huurprijs van 200 euro een minimum om het financiële plaatje te doen kloppen”, stelt Steven Peeters.

Het valt op dat huurders in de kleine kantoorsteden Leuven en Mechelen meer moeten betalen dat in Gent, waar de prime rent blijft steken op 185 euro. “In Gent zet de concurrentie van onlangs opgeleverde kwalitatieve kantoorruimte een rem op huurprijs”, zegt Steven Peeters. “Bovendien is een groot deel van die recente kantoren nog gerealiseerd tegen lagere bouwkosten.”