Vlaamse kantoormarkt presteert behoorlijk in tweede coronajaar

De kantoormarkt in Vlaanderen houdt stand tegen de coronacrisis. Met aangepaste kantoorconcepten spelen de projectontwikkelaars in op de trend van het hybride werken.

“2021 was zeker geen slecht jaar”, zegt Ronny Nuten, die de kantoorafdeling van de vastgoedadviseur Ceusters leidt. De Vlaamse kantoormarkt herleeft. Volgens cijfers van de vastgoedconsultant JLL is in Vlaanderen het voorbije jaar bijna 220.000 vierkante meter kantoorruimte opgenomen, ruim 20 procent meer dan in 2020, toen twee lockdowns zwaar wogen op de markt. “We zitten weer op het niveau van 2019”, zegt Steven Peeters, hoofd van de Vlaamse kantoorafdeling bij JLL. “Het valt wel op dat bedrijven meer tijd nemen voor hun verhuisdossier. Ze bevragen vaker hun werknemers.”

In Antwerpen bleef de kantooropname net onder 100.000 vierkante meter. Joris Gods, kantoorconsultant bij Ceusters, merkt op dat het gros van de Antwerpse kantooropname plaatsvond op de as van Berchem-Station tot aan de Generaal Lemanstraat. “Het havengebied presteerde ondermaats”, stelt hij vast. Dat kan te maken hebben met het aanbod. Er zijn al lang geen nieuwe ontwikkelingen meer geweest. Ronny Nuten denkt dat ook de digitalisering een verklaring kan zijn. “De havenbedrijven hoeven hun kantoorruimte daardoor niet langer in de haven zelf te hebben. Ze opteren vaker voor een centrumlocatie die beter bereikbaar is met het openbaar vervoer.”

In Gent steeg de kantooropname boven 50.000 vierkante meter. “Dat is naar Gentse normen een heel goed cijfer”, duidt Peeters.

De leegstand op de Vlaamse kantoormarkt daalde verder. Op de meeste deelmarkten staat minder dan 7 procent van de kantoren leeg. De uitschieter is Gent met nauwelijks 2,18 procent. Mechelen is de uitzondering. Daar noteerde JLL een lichte stijging van de leegstand tot 7,5 procent.

Betalen voor duurzaamheid

De tophuurprijzen zitten nog altijd in de lift. In Antwerpen en Gent hebben ze intussen het niveau van 170 euro per vierkante meter per jaar bereikt. “We verwachten dat die stijging aanhoudt”, zegt Ralph Schellen, het hoofd van de projectadviesafdeling van JLL in Vlaanderen. “De hogere huurprijzen weerspiegelen de hogere grondprijzen – die zijn verdubbeld in vijf jaar – en de sterk gestegen bouwkosten.”

Die tophuurprijzen worden betaald voor nieuwe of volledig gerenoveerde gebouwen met een uitstekende ligging, wat meestal neerkomt op stationslocaties. Een ander gemeenschappelijk kenmerk is dat het om erg duurzame gebouwen gaat. “Duurzaamheid is al langer een thema op de kantoormarkt, maar tot voor kort wilden de huurders er geen meerprijs voor betalen”, zegt Ronny Nuten. “Dat is veranderd.” Steven Peeters bevestigt dat: “De bedrijven kijken naar de totale kostprijs van het gebruik. Een hogere huurprijs is te verantwoorden als er een lagere energiefactuur tegenover staat.”

Voorlopig heeft het duurzaamheidsthema nog geen grote impact op de brede kantoormarkt in Vlaanderen. “In Brussel is dat anders”, stelt Ralph Schellen. “Niet-duurzame kantoorgebouwen doen in Brussel simpelweg niet meer mee ( lees blz. 74). In Vlaanderen biedt het lage leegstandspercentage voorlopig nog een soort van bescherming aan de eigenaars van oudere kantoorgebouwen.”

Daarnaast is Brussel veel meer dan Vlaanderen een kantoormarkt waar grote, internationale bedrijven de plak zwaaien. Duurzaamheid staat bij die partijen hoog op de agenda. Een eventuele verhuizing van zo’n grote kantoorgebruiker heeft ook een veel grotere impact, weet Peeters: “Als een gebouw van 10.000 vierkante meter leeg komt te staan, heeft de eigenaar een probleem. Vlaanderen is meer een kmo-markt, en in de Vlaamse kantoorsteden heb je meer gebouwen met meerdere huurders van kleinere oppervlaktes. Als er een wat grotere huurder wegtrekt, wordt de vrijgekomen ruimte vaak snel ingenomen door enkele kleine huurders.”

Hybride kantoren

Laat het hybride werken, waarbij thuis- of telewerken wordt afgewisseld met werken op kantoor, zich al voelen op de Vlaamse kantoormarkt? “Er is veel aandacht voor”, antwoordt Ronny Nuten. “Maar er bestaat nog veel onduidelijkheid over. Het moet zich nog kristalliseren, denk ik.” Steven Peeters ziet wel al enkele duidelijke trends. “De mensen willen nog wel naar het kantoor komen, maar niet voor werk dat ze evengoed thuis kunnen doen”, zegt hij. “Het kantoor wordt meer een plek waar mensen samenwerken. Er is ook meer aandacht voor de inrichting, de sfeer en de akoestiek.” Heel concreet wijst Peeters op een last-minuteaanpassing van het gebouw voor Intracto in het project Networks Gent. “Op verzoek van Intracto heeft Banimmo tussen elke verdieping in interne trappen voorzien. Dat moet de interactie tussen de niveaus bevorderen. Die trappen zijn opgevat als ontmoetingsplaatsen.”

Onze gesprekspartners tonen zich voorzichtig optimistisch over de evolutie van de kantoormarkt in 2022. “Ik verwacht dat het jaar nog moeilijk zal starten. Door de omikronvariant zullen veel mensen niet naar kantoor kunnen. Maar als de pandemie gunstig evolueert, ben ik optimistisch voor de rest van 2022.”

Omdat de kantoormarkt bij een uitstek een markt is waar het aanbod een vraag creëert, heeft Antwerpen in 2022 misschien een streepje voor op Gent. “In Antwerpen staan er iets meer ontwikkelingen op stapel rond stationslocaties”, weet Steven Peeters. “In Gent is wel veel vraag, maar behalve de projecten op The Loop wordt er weinig rond de stations ontwikkeld.”

In dat opzicht wordt Mechelen misschien wel de verrassing van 2022. Onder meer de projecten Maarten, op de site van het voormalige site AZ Sint-Maarten, zijn in ontwikkeling. Voorts zijn er enkele concrete kantoorplannen rond het Mechelse station. “Ik denk dat 2022 nog net iets te vroeg is voor de commercialisatie van die projecten”, tempert Joris Gods de verwachtingen. “Er zal misschien al een en ander bewegen in 2022, maar het zwaartepunt van de deals verwachten we in 2023 en 2024. Tegen die tijd zal de vernieuwing van het station van Mechelen ook al vergevorderd zijn. Dat kan voor een momentum zorgen.”