Vlaamse kantoormarkt blaakt van gezondheid

De Vlaamse kantoormarkt heeft nog altijd de wind in de zeilen. Na enkele topjaren leek een adempauze in 2019 niet onlogisch, maar ook het voorbije jaar was er een zeer gezonde bedrijvigheid.

De vastgoedadviseur JLL berekende de kantooropname in Vlaanderen op 234.000 vierkante meter. “Dat is iets minder dan in 2017 en 2018, maar het blijft een zeer mooi niveau”, zegt Ralph Schellen, hoofd van de Vlaamse kantoormakelaardij bij JLL. “Vooral recente of nieuwe gebouwen met iets grotere oppervlakten zijn in trek. Het is heel simpel: als dat type aanbod aanwezig is op de markt, dan volgt de vraag bijna vanzelf.” Ook andere indicatoren staan op groen. De leegstand daalde in de belangrijkste vijf kantoorsteden Antwerpen, Gent, Leuven, Mechelen en Hasselt. En in de meeste steden klommen ook de prime rents, de tophuurprijzen. Alleen in Leuven noteerde JLL een lichte daling.

Antwerpen: post-Post X

Dat de kantooropname in Vlaanderen iets lager was dan de voorgaande jaren, lag vooral aan een terugval in Antwerpen. De stad is met een voorraad van 2 miljoen vierkante meter veruit de grootste Vlaamse kantoormarkt. 2019 was er geen zwak jaar, maar door een gebrek aan geschikt aanbod bleven de grote deals uit. In het recente verleden brachten de twee grote nieuwbouwprojecten in de Scheldestad (The Link met 27.000 m2 en Post X met 110.000 m2, inclusief de politietoren van 50.000 m2) een stevige dynamiek op de kantoormarkt. In 2019 werden de laatste beschikbare vierkante meters in Post X verhuurd. “We zijn beland in het post-Post X-tijdperk”, stelt Ronny Nuten, hoofd van de kantoormakelaardij bij Ceusters.

Er staan wel enkele projecten op stapel, maar niet van de grootteorde van Post X. Het meeste concrete is Campus West, waar Cronos dit jaar zijn intrek neemt in het eerste gebouw. Cordeel kampt met vergunningsperikelen voor zijn project in de Pelikaanstraat, vlak naast het Centraal Station. Het is ook uitkijken naar de plannen van Cores Development en Alides met de voormalige gebouwen van Proximus en bpost langs de Singel. “Ik zou als projectontwikkelaar niet treuzelen”, stelt Ronny Nuten. “Het momentum voor nieuwe kantoorontwikkelingen is zeker nog niet voorbij. Maar het is nu ook weer niet zo dat Antwerpen meteen nog een project van de taille van Post X nodig heeft.”

Intussen zitten de huurprijzen wel in de lift. De tophuurprijs klom volgens JLL van 155 naar 160 euro per vierkante meter. “Matexi mikt zelfs op 185 euro voor de kantoorruimte in de sokkel van de vernieuwde Antwerp Tower”, weet Steven Peeters, key account manager bij JLL.

Gent snakt naar nieuwe kantoren

De Gentse kantoormarkt kan terugblikken op een uitstekend 2019. De kantooropname klom er naar 55.000 vierkante meter, de beste prestatie in de laatste vijf jaar. “Nog sterker is dat de leegstand in 2019 zakte naar amper 3 procent”, vindt Steven Peeters. “Daarin zit 10.000 vierkante meter van een gebouw van Koramic, dat leeg kwam te staan na het faillissement van Thomas Cook.”

Die leegstand zal wellicht niet lang duren, want Koramic heeft kandidaten voor een deel of het hele gebouw. Het typeert de krapte op de Gentse kantoormarkt, meent Ronny Nuten: “Eigenlijk is het een behoorlijk oud gebouw. In andere steden zou het niet eenvoudig zijn het verhuurd te krijgen. Maar in Gent hoeft Koramic zelfs geen ‘te huur’-bordje te hangen.”

Zowel bij JLL als bij Ceusters kijkt men reikhalzend uit naar nieuwe projecten. “Gent snakt naar nieuwe kantoren”, stelt Nuten. Die nieuwe projecten komen in eerste instantie van Alides, dat dit jaar het eerste gebouw van het Forum-project opleverde, en van Banimmo, dat op The Loop het project Networks lanceert.

Oude gebouwen hebben het moeilijk

Leegstand is een probleem dat vooral oudere gebouwen treft. In Antwerpen, zo leert onderzoek van JLL, nemen gebouwen ouder dan vijftien jaar 62 procent van de kantoorleegstand voor hun rekening. In Gent is dat zelfs 82 procent.

Volgens Ronny Nuten hebben eigenaars van verouderde gebouwen twee mogelijkheden: herontwikkeling naar een residentieel project of renovatie. “De reconversie naar residentieel vastgoed was de jongste jaren erg populair, maar dat begint te verminderen”, zegt hij. “Misschien omdat de residentiële markt lichtjes verzadigd is, maar toch ook omdat een kantoorrenovatie weer aantrekkelijker is geworden. De vraag naar kantoren houdt aan en de huurprijzen stijgen. Een renovatie gaat ook sneller en is eenvoudiger dan een herbestemming. Belangrijk is wel dat de renovatie grondig gebeurt. Een likje verf volstaat niet.”

“Als het enigszins mogelijk is, voeg je ook een stukje beleving toe aan het gebouw door in ruimtes te voorzien die iets toevoegen aan het klassieke kantoorconcept”, voegt Steven Peeters eraan toe.

Een voorbeeld van zo’n grondige renovatie is het project TheM van Bermaso (Xavier Painblanc). Het verouderde kantoorgebouw dat tijdelijk huisvesting bood aan de administratie van de Provincie Antwerpen krijgt een make-over en zal naast 14.000 vierkante meter kantooroppervlakte ook ruimte bieden voor diensten en faciliteiten.

Coworking en kleine steden

De coworkingoperators zijn in enkele jaren uitgegroeid tot gevestigde waarden op de Vlaamse kantoormarkt. In 2019 waren ze goed voor een kantooropname van meer dan 37.000 vierkante meter, tegenover amper 5000 vierkante meter in 2015. Fosbury & Sons tekende voor de grootste deal in Antwerpen. Het neemt 10.000 vierkante meter op in de historische Montevideo-pakhuizen op het Eilandje. Ook in de top vijf van de grootste deals in Gent komen we twee coworkingspelers tegen: Fosbury & Sons lanceert zich op de Gentse markt met een deelwerkplek van 7000 vierkante meter aan de Kortrijksesteenweg en Spaces (IWG) opent op The Loop een vestiging van 3760 vierkante meter in het project Pulse van ION.

Steven Peeters merkt op dat de heisa rond de Amerikaanse coworkinggigant WeWork geen negatieve impact heeft gehad op de Vlaamse coworkingmarkt: “WeWork is niet actief in Vlaanderen. En het coworkingconcept is meer dan een modegril: het biedt een antwoord op de behoefte aan beleving en diensten in een kantooromgeving.” Ralph Schellen verwacht wel een consolidatie in de sector. “Ik denk dat lokale, kleine spelers het moeilijk krijgen”, zegt hij. “Vooral als ze geen netwerk kunnen aanbieden.”

Ronny Nuten ervaart dat deelwerkplekken stilaan incontournable zijn, maar waarschuwt voor onrealistische verwachtingen. “Coworkingspaces zijn een belangrijke aanvulling in het kantooraanbod, maar ik zie ze nog niet het nieuwe normaal worden”, zegt hij. Hij meent dat grote bedrijven hun eigen hoofdkantoor zullen behouden. Maar de functie van dat hoofdkantoor wijzigt wel. Het wordt meer een plek waar de medewerkers elkaar ontmoeten, waar ze samenkomen voor vergaderingen, opleidingen enzovoort. Tegelijkertijd bieden die grote bedrijven hun medewerkers de mogelijkheid op andere locaties in heel het land te werken. “Dat vertaalt zich in kantoorontwikkeling in zogenoemde ‘ in between’-steden”, vervolgt Nuten. “IWG heeft onlangs Regus-vestigingen geopend in Temse en Herentals, ION en Steenoven hebben Waregem op de kaart gezet als kantoorstad en Global Estate Group ontwikkelt een kantoorcampus van 35.000 vierkante meter in Oostkamp. Een van de grote consultancybureaus heeft daar al getekend. Het succes van die kleine steden heeft natuurlijk alles te maken met de mobiliteitsproblemen.”