Hoe minister Melissa Depraetere de woningmarkt in beweging wil krijgen: ‘Het aanbod is te beperkt gebleven’

Een betaalbare woning kopen of huren wordt almaar moeilijker, constateert Vlaams minister van Wonen Melissa Depraetere. Voor haar blijft de ondersteuning van eigendomsverwerving een fundament van het woonbeleid. Met een mix van gerichte maatregelen en bijsturingen wil ze de woningmarkt in beweging krijgen. En het moet snel gaan, want “er is nu al een tekort aan woningen”.

Melissa Depraetere (Vooruit) heeft als Vlaams minister van Wonen, Energie en Klimaat, Toerisme en Jeugd geen eenvoudige erfenis gekregen. Haar voorganger in het domein Wonen is huidig minister-president Matthias Diependaele (N-VA). Een scherpe breuk met zijn woonbeleid ligt politiek gevoelig. Toch wil Depraetere duidelijk haar eigen accenten leggen. Dat is nodig, vindt ze, want de Vlaamse woningmarkt functioneert niet naar behoren. “Op geen enkele deelmarkt – kopen, huren of sociaal huren – is het vandaag vanzelfsprekend een goede en betaalbare woning te vinden”, zegt Depraetere.

Een radicale koerswijziging, zoals onder meer het actiecomité Woonzaak bepleit (zie kader onderaan ‘Een woningtekort los je niet op van vandaag op morgen’), komt er niet. De beleidsnota van de minister bevat wel enkele opvallende bijsturingen en nieuwe initiatieven. Zo koppelt Melissa Depraetere de verdere uitrol en de verplichting van het conformiteitsattest – het bewijs dat een huurwoning voldoet aan de Vlaamse kwaliteitsnormen – aan steun voor verhuurders via een doorgedreven renovatiebegeleiding op maat. Het renovatietempo wil ze opkrikken via een collectieve aanpak.

En samen met minister van Omgeving en Landbouw Jo Brouns (cd&v) zet ze via de taskforce Wonen-Ruimte in op een groter betaalbaar woningaanbod. Want daar wringt volgens Melissa Depraetere het schoentje: “Het aanbod is te beperkt gebleven. De woningmarkt volgt een klassieke vraag-en-aanbodlogica. De vraag is sterk gestegen, onder meer door de vergrijzing en het groeiende aantal alleenstaanden. Het aanbod is niet in dezelfde mate toegenomen. Het resultaat: in twintig jaar zijn de huurprijzen verdubbeld en steeds meer mensen worden uit de markt geprijsd. De overheid heeft daar te traag op ingespeeld. We moeten een forse inhaalbeweging maken.”

Het Vlaamse woonbeleid heeft altijd sterk ingezet op eigendomsverwerving. Wilt u die lijn doortrekken of gaat u voor een trendbreuk?

MELISSA DEPRAETERE. “Ik wil die lijn doortrekken. Ik krijg daar wel kritiek op, vooral van mensen die bezorgd zijn over de huurmarkt en de sociale huurmarkt. Ik begrijp dat, want daar moeten we in eerste instantie de problemen aanpakken. Maar in Vlaanderen zijn we nu eenmaal met een baksteen in de maag geboren. Heel veel mensen zien een eigen woning ook als een soort van spaarpotje. Ik vind dat je dat dan als overheid moet blijven ondersteunen, zodat een eigendom verwerven haalbaar blijft, ook voor starters, alleenstaanden en mensen met een lager inkomen.

“We hebben daar enkele instrumenten voor. De registratierechten hebben we verlaagd van 3 naar 2 procent. Dat lijkt misschien een klein verschil, maar in de eigen inbreng die kopers moeten voorzien, heeft dat een wezenlijke impact. We hebben ook de Vlaamse woonlening uitgebreid, waardoor mensen zonder eigen inbreng en tegen een lager tarief kunnen lenen. En het valt op: de helft van de mensen die er een beroep op doen zijn alleenstaanden of alleenstaande ouders.”

Op de private huurmarkt wilt u het conformiteitsattest verplichten en vanaf 2028 komt er een indexatieverbod voor energieverslindende huurwoningen. Die maatregelen moeten huurders beschermen, maar eigenaarsverenigingen vrezen dat verhuurders zullen afhaken, met minder aanbod als gevolg. Hoe verzoent u investeerdersbelangen met betaalbaarheid en woonkwaliteit?

DEPRAETERE. “Dat is een evenwichtsoefening. Vooreerst: heel veel verhuurders handelen correct. Ze renoveren hun woning, houden rekening met de energiekosten van huurders en vragen een faire prijs. Maar een andere realiteit is ook dat veel huurders in slechte woningen wonen. Soms doordat de verhuurder niet over de middelen beschikt om te renoveren, soms – al is dat gelukkig een minderheid – omdat huisjesmelkers bewust winst maken op de kap van de meest kwetsbare mensen.

“We willen verhuurders stimuleren om tijdig te renoveren. De vorige regering besliste al dat woningen met een E- of F-label vanaf 2030 niet langer verhuurd mogen worden. Ik koppel daar een voortraject aan: vanaf 2028 mogen de huurprijzen van zulke woningen niet langer geïndexeerd worden. Dat moet verhuurders ertoe aanzetten tijdig te verbouwen, zodat ze een faire prijs kunnen vragen en de woning beschikbaar blijft op de huurmarkt. Tegelijk beschermen we huurders tegen hoge huurprijzen en hoge energiekosten. Daarnaast hebben we de renovatiepremies hervormd: wie een tweede woning verhuurt tegen een sociaal tarief, krijgt de hoogste steun. Ook begeleiding speelt een rol: sommige verhuurders willen renoveren, maar weten niet waar te beginnen. Daarom willen we verbouwbegeleiding ook voor hen toegankelijk maken.”

Nu de fusie van de woonmaatschappijen afgerond is, moet de socialewoningbouw opnieuw aantrekken. Mogen we deze legislatuur meer sociale woningen verwachten?

DEPRAETERE. “Dat is de bedoeling. De fusie was een ingrijpende operatie, met IT-aanpassingen en de overheveling van woningen. Nu dat achter de rug is, ligt de prioriteit op bouwen, renoveren en het aanpakken van leegstand. Dat is ook nodig, want er staan 176.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Zoiets los je natuurlijk niet in één dag op, maar we moeten de bouwproductie wel versnellen. De Vlaamse regering heeft daar ook een historisch bedrag van 6 miljard euro voor vrijgemaakt. Het is nu cruciaal dat we die middelen omzetten in extra woningen.”

Hebt u een concreet streefcijfer?

DEPRAETERE. “We werken aan een nieuw Bindend Sociaal Objectief (BSO), dat per woonmaatschappij en lokaal bestuur vastlegt hoeveel sociale woningen erbij moeten komen. In het verleden waren er geen sancties, waardoor niet alle doelstellingen werden gehaald. Dat verandert: we gaan strenger toezien en lokale besturen actief betrekken. Zo zullen gemeenten die hun deel niet doen, een bijdrage moeten leveren aan de huurpremie. Die gaat rechtstreeks naar mensen op de wachtlijst.

“Een concreet cijfer kan ik nog niet geven – dat leg ik binnenkort voor aan de regering – maar het gaat om tienduizenden extra woningen in de komende jaren. De ambitie is groot.”

Zijn er obstakels voor woonmaatschappijen die u wilt aanpakken?

DEPRAETERE. “Ja, er zijn er wel wat. Want mijn voorganger had ook best wat financiële ruimte voorzien voor socialewoningbouw, maar hij is er niet altijd in geslaagd die middelen aan te wenden. Dat kwam deels door het ontbreken van bindende doelstellingen, maar soms ook door praktische drempels. Vergunningsprocedures slepen lang aan en lokale regels verschillen sterk per gemeente. Dat vertraagt de bouw aanzienlijk. We brengen die knelpunten nu in kaart, om ze zo veel mogelijk weg te werken, zodat projecten sneller gerealiseerd kunnen worden. In Vlaanderen duurt het bouwproces vaak onnodig lang. Daar is dus nog veel winst te boeken.”

Ook de private sector klaagt over complexe vergunningsprocedures en waarschuwt voor een wooncrisis. Dreigt een tekort aan woningen?

DEPRAETERE. “Dat tekort is er nu al. Daarom hebben we de taskforce Wonen-Ruimte opgericht. Vanuit de bevoegdheid Wonen kunnen we veel doen, maar zonder beschikbare grond bouw je geen woningen. En in Vlaanderen is ruimte schaars: we hebben ruimte nodig voor landbouw, bedrijven, natuur én woningen. Het is dus geen gemakkelijke oefening. Samen met minister Jo Brouns brengen we in kaart waar extra woningen kunnen komen en of die locaties goed gelegen zijn. Daar is het in het verleden wel misgelopen. We hebben veel lintbebouwing gecreëerd, die nu problemen veroorzaakt: mensen wonen ver van openbaar vervoer, scholen, winkels en voorzieningen. En in de toekomst kunnen we hun woning misschien niet aansluiten op een warmtenet. Als we Vlaanderen opnieuw zouden ontwerpen, zou het er anders uitzien. Dat is een les voor de toekomst: we moeten beter plannen en doordachte keuzes maken.”

Zou het niet logischer zijn de bevoegdheden Wonen en Omgeving onder één minister te bundelen?

DEPRAETERE. “Ze zijn sterk verbonden, dat is een feit. Maar dat geldt ook voor andere domeinen, zoals Mobiliteit en Werk. Bij de regeringsonderhandelingen heb ik gezegd dat Wonen niet los kan staan van Energie en Klimaat. Die link hebben we effectief gelegd. Maar als je alles wilt samenvoegen, krijg je een enorm bevoegdheidspakket. Dat is niet meer werkbaar, vrees ik. Daarom is samenwerking cruciaal. Ik ben ook blij dat minister Jo Brouns vanuit de bevoegdheid Omgeving een pleitbezorger van die taskforce is. Het zou gemakkelijker zijn te zeggen: ‘Dat is niet mijn bevoegdheid.’ De woonproblematiek raakt echter heel Vlaanderen en het is dus positief dat we die samen aanpakken.”

De oprichting van de taskforce is positief onthaald, maar er blijft scepsis over de uitkomst. Sommigen missen een gevoel van urgentie bij de beleidsmakers. Kunt u de bouw- en vastgoedsector geruststellen dat het deze keer anders zal zijn?

DEPRAETERE. “Bij ons is die urgentie er absoluut. We hebben een gemeenschappelijk belang met de sector: zij willen bouwen, wij willen dat ook. Dat is ooit anders geweest. We hebben de taskforce bewust vrij breed samengesteld, met betrokkenheid van de bouwsector, architecten en andere experts. Het is cruciaal al hun inzichten te bundelen en snel vooruitgang te boeken. Ik heb de sector ook opgeroepen voorstellen tot vereenvoudiging aan te reiken. Administratieve vereenvoudiging is een doelstelling van de Vlaamse regering, maar het is niet altijd vanzelfsprekend knelpunten te identificeren. De taskforce moet die drempels in kaart brengen en ze nog dit jaar beginnen wegwerken. Jo Brouns en ik willen dat tijdens deze legislatuur al concrete resultaten zichtbaar zijn. Tegen eind dit jaar moet er een actieplan liggen.”

De bouw- en vastgoedsector klaagt over tegenstrijdige visies tussen het Vlaamse en het lokale niveau. Het vertraagt het vergunningenproces en bemoeilijkt de verdichting, klinkt het.

DEPRAETERE. “Dat heb ik ook al vastgesteld. Veel lokale besturen hanteren eigen regels, soms om goede redenen, soms om achterhaalde redenen. In steden met een grote woondruk, zoals Leuven, kunnen extra maatregelen zinvol zijn, bijvoorbeeld om Airbnb’s te reguleren en woningen beschikbaar te houden. Maar het is wel cruciaal te screenen welke regels nog nodig zijn en welke een onnodige hindernis vormen. Dat is een belangrijke opdracht van de taskforce Wonen-Ruimte, waarbij we ook de lokale besturen betrekken.”

In Leuven zijn projectontwikkelaars niet te spreken over de ‘gedateerde’ minimumoppervlakten voor appartementen.

DEPRAETERE. “Ook die regels nemen we mee in de analyse. Op sommige plaatsen gelden strengere normen dan elders, en dat veroorzaakt ongelijkheid. We moeten bekijken waar bijsturing nodig is.”

Zal het lukken het verouderde Vlaamse woningpatrimonium tegen 2050 energiezuinig te krijgen?

DEPRAETERE. “Ik hoop het, maar het is moeilijk daar nu al zekerheid over te geven. 2050 lijkt nog ver, maar als we het probleem blijven vooruitschuiven, zadelen we mensen op met torenhoge energiefacturen. Mijn prioriteit is de komende vier jaar een duidelijke versnelling in te zetten.”

Was het dan niet beter geweest vast te houden aan de strengere renovatieplicht, met als doel een A-label voor alle woningen tegen 2045?

DEPRAETERE. “Dat is een moeilijk debat geweest. Vanuit de klimaatdoelstellingen zou dat zeker de beste keuze zijn. Maar in de praktijk is het voor veel mensen vandaag gewoon niet haalbaar. Om naar label A te gaan, moet je bijvoorbeeld én nieuwe ramen steken én je dak isoleren én een warmtepomp installeren. Dat is voor velen simpelweg te duur. Daarom hebben we als regering beslist eerst alle woningen naar minstens het label D te brengen. Vooral de E- en F-woningen zijn problematisch: ze zijn slecht voor de gezondheid en zorgen ook voor die hoge energiefacturen. Dat aanpakken is nu de eerste prioriteit. Die E- en F-labels moeten eruit tegen 2030.

“Tegelijk hoop ik dat mensen met renovatieplannen, als ze de kans en de financiële ruimte hebben, meteen een stap verder gaan en streven naar een C- of B-label tegen 2030. Dat is niet alleen beter op lange termijn, maar ook voordelig voor hun energiefactuur en de waarde van hun woning. We zien nu al het effect op de woningmarkt: E- en F-woningen worden goedkoper, terwijl energiezuinige woningen in waarde stijgen. Daarom ondersteunen we mensen om verder te renoveren, via verbouwbegeleiding, renovatiepremies, goedkope leningen voor mensen met een bescheiden inkomen en collectieve renovaties. Het is onze bedoeling dat zo veel mogelijk mensen kunnen volgen en beschermd blijven tegen hoge energieprijzen.”

Wat moeten we ons voorstellen bij die collectieve renovaties? Gaat het enkel om appartementsgebouwen en socialewoningcomplexen of ook om straten en wijken?

DEPRAETERE. “We onderzoeken verschillende mogelijkheden, want alleen inzetten op individuele renovaties zal niet volstaan. Vlaanderen heeft een van de slechtst gerenoveerde woningpatrimonia van Europa. Ook de afhankelijkheid van Russisch gas maakt een versnelling noodzakelijk.

“In appartementsgebouwen lopen renovaties vaak vast, omdat het renoveren van gemeenschappelijke delen vaak erg complex is en bewoners het niet eens raken. Daarom hebben we Mijn VerbouwBegeleiding in het leven geroepen: om die verenigingen van mede-eigenaars te begeleiden bij zulke grote werken. Daarnaast hebben we bij de federale regeringsonderhandelingen meegewerkt aan een versoepeling voor de regels binnen de vereniging van mede-eigenaars: voortaan volstaat een meerderheid van de helft in plaats van twee derde om renovaties goed te keuren. Dat zal een groot verschil maken.

“Maar soms zijn er mensen die individueel willen renoveren, maar niet kunnen omdat hun buren het er niet mee eens zijn. Dat maakt het een stuk complexer. In zulke gevallen is een collectieve renovatie soms de enige oplossing. We bekijken ook hoe we dat op straat- of wijkniveau kunnen organiseren. Sommige lokale besturen boeken daar al overigens al successen mee.”