Vier uitdagingen voor het retailvastgoed: er is werk aan de winkel

Het Belgische winkelvastgoed is aan een reboot toe. Plannen voor nieuwe, grote shoppingcenters blijven op de tekentafel liggen. De aandacht is verschoven naar het vernieuwen en verduurzamen van het bestaande winkelaanbod.

De klanten zijn teruggekomen en ze spenderen volop.” Nicolas Beaussillon, de CEO van Wereldhave Belgium, is zeer tevreden over de bezoekers- en omzetcijfers in zijn winkelcentra, waaronder Belle-Île in Luik, Ring Kortrijk en Shopping 1 in Genk. Eenzelfde geluid horen we bij de vastgoedadviseur Ceusters. “De voorbije jaren is het shoppingcenter al meermaals dood verklaard”, zegt Nathalie Verheyen, teamleader retail agency. “In de shoppingcenters in onze portefeuille merken we daar niets van. Integendeel.”

Tegenover het precoronajaar 2019 lag het bezoekersaantal in september 4 procent hoger. In vergelijking met september 2021 noteerde Ceusters zelfs een toename van 17 procent. Positief is ook dat het aantal leegstaande winkels in ons land voor het eerst sinds lang licht gedaald is: de retaildataspecialist Locatus noteert een afname van 11,9 naar 11,6 procent.

Goed nieuws, maar Verheyen en Beaussillon houden een slag om de arm. De goede rapportcijfers gaan over de periode tot eind september. De grote vraag is: hoe komt de retailsector de winter door? “Ik ben voorzichtig”, zegt John Collin, executive director bij de vastgoedadviseur CBRE. “De energiecrisis zal een impact hebben op de omzet van de winkeliers. Daar komen de loon- en huurindexeringen, de hogere energiefacturen enzovoort bovenop.”

Ook Gerard Zandbergen, de CEO van Locatus, ziet donkere wolken samenpakken boven het winkellandschap. “Ik vrees dat de sector een vrij moeilijke periode tegemoet gaat”, zegt hij. “Ik zie meer uitdagingen dan kansen.” We zetten enkele uitdagingen op een rij.

1 Mature markt

“Zo’n vijftien jaar geleden kregen we elke week wel een Europese retailer over de vloer met de vraag te helpen bij zijn expansieplannen in België. Die tijd is voorbij”, zegt John Collin. De meeste grote retailers hebben hun winkelnetwerk in ons land. Intussen hebben ze andere prioriteiten. “De grote retailers nemen hun winkels onder de loep”, vervolgt Collin. “De niet-rendabele vestigingen sluiten ze. Voor te kleine of te grote winkels zoeken ze een nieuwe locatie.”

In zo’n mature markt is extra winkelaanbod geen goed idee. “In de binnensteden en de kleine kernen gebeurt het omgekeerde”, weet Zandbergen. “Leegstaande winkels krijgen een andere bestemming. Vaak worden ze omgevormd tot woningen. Dat verklaart ook waarom de leegstand voor het eerst sinds lang lichtjes afneemt.” Cijfers van Locatus tonen een daling van het aantal kleinhandelspanden van 88.000 in 2010 naar ongeveer 73.000 nu.

“Er is nog maar weinig plaats voor nieuwe grote retailontwikkelingen”, zegt Nathalie Verheyen. “Vergunningen krijgen wordt almaar moeilijker.” Dat geldt zeker voor grote nieuwe shoppingcenters. Voor Neo, het project van Unibail-Rodamco-Westfield op de Heizel in Brussel, is de deadline voor het in orde brengen van de stedenbouwkundige voorwaarden opgeschoven naar 2026, meldt het stadsmagazine Bruzz. Broeklin, een ‘werkwinkelwijk’ en de opvolger van het omstreden Uplace-project in Machelen, kreeg vorig jaar een vergunning, maar de stad Vilvoorde ging in beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

Toch stijgt het totale aantal vierkante meters winkelruimte nog, meldt Gerard Zandbergen. Dat komt op het conto van het meeste succesvolle deelsegment van de winkelmarkt: de retailparken. “Zolang er geld te verdienen valt met het bouwen en verhuren van die winkels, is die motor moeilijk te stoppen”, meent hij. “Het probleem is dat niet alle maatschappelijke kosten – denk aan de mobiliteitsproblemen – worden ingecalculeerd. Het wordt lastiger om ze vergund te krijgen, maar er zitten nog altijd vergunde projecten in de pijplijn. En als je zo’n vergunning hebt, wie houdt je dan nog tegen?” John Collin merkt op dat nieuwe retailparken vaak bestaande baanwinkels samenbrengen. “In Malinas in Mechelen is meer dan de helft van de winkelruimte ingevuld door huurders die voorheen op het Rodekruisplein zaten. Zo’n clustering in een mooi, geïntegreerd retailpark vind ik een goede zaak.”

2 Bestaande winkels opwaarderen

Er is dus weinig nood aan nieuwe shoppingcenters, maar het bestaande aanbod kan wel een opfrisbeurt gebruiken. De meeste eigenaars beseffen dat ook. AG Real Estate investeerde fors in de renovatie van Westland Shopping in Anderlecht. Eind oktober opent Redevco in Waterloo Rich’l, een herontwikkeling van een retailpark uit de jaren zeventig. Wijnegem Shop Eat Enjoy (AEW en AXA) kreeg de voorbije jaren al een facelift en er zijn plannen voor een nieuwe upgrade en uitbreiding.

Ondanks de wat verzadigde markt, gaan de renovaties gepaard met een uitbreiding. Dat is vaak nodig om de zware investeringen in het verouderde vastgoed te kunnen verantwoorden. Nicolas Beaussillon merkt op dat de nieuwe, extra ruimte meestal ook anders wordt ingevuld, bijvoorbeeld met recreatie- of sportfaciliteiten. “Wij vormen onze shoppingcenters om tot fullservicecenters”, zegt hij. “De monofunctionele winkelcentra zijn iets van het verleden.”

“Het toevoegen van ontspannings-, eet- en drinkgelegenheden is een must”, zegt ook Nathalie Verheyen “Shoppingcenters moeten kunnen concurreren met de binnensteden. De grootste concurrent van Wijnegem is de Antwerpse binnenstad, waar je kunt winkelen, iets eten of drinken, een museum bezoeken, naar de cinema gaan.”

3 Duurzaamheid

Het vernieuwde Westland Shopping oogt niet alleen frisser, ook technisch kreeg het winkelcomplex een grondige upgrade. Een geothermische installatie zorgt voor de koeling en de verwarming van het gebouw. De duurzaamheidsinspanningen bij de renovatie zouden moeten leiden tot een Breeam Excellent-certificatie. In Ninove opende Mitiska REIM deze zomer Ninouter, een CO2-neutraal retailpark. Op het dak liggen 2.500 zonnepanelen. Ook Waasland Shopping in Sint-Niklaas investeerde fors in zonne-energie.

Die voorbeelden illustreren dat duurzaamheid hoog op de agenda staat bij de eigenaars en de uitbaters van winkelcentra. “Bij elke renovatie of nieuwe investering is duurzaamheid een prioriteit”, zegt Nathalie Verheyen. “Dat heeft deels te maken met een grotere bewustwording van de klimaatproblematiek bij het publiek. In marketingacties van shoppingcenters was het klimaat al langer een thema, nu zie je het ook op het niveau van de gebouwen.”

Ook de investeerders zetten druk, weet John Collin: “Duurzaamheidscertificaten zijn het eerste waar grote institutionele fondsen naar kijken bij een investeringsdossier. Op de kantoormarkt en in het logistiek vastgoed is dat al langer een trend, en ook in het winkelvastgoed gaan we duidelijk die weg op.”

Nicolas Beaussillon bevestigt dat. “Investeerders willen kwalitatieve, duurzame gebouwen. Dat weegt uiteraard op de waardering van gebouwen met een lage duurzaamheidscore. Als eigenaars van winkelvastgoed zichzelf niet buitenspel willen zetten, zijn ze verplicht te investeren in de duurzaamheid van hun gebouwen.”

4 Meedenken met huurders

Het winkellandschap verandert constant. De voorkeuren van de consumenten wijzigen snel en de trends volgen elkaar in een hoog tempo op. De dreiging van e-commerce is na de coronacrisis wat geluwd, maar het blijft wel een factor waarmee de fysieke handel continu rekening moet houden.

Die onzekerheden verklaren volgens Verheyen waarom retailers meer dan ooit belang hechten aan flexibiliteit. “Ze willen hun risico’s beperken”, zegt ze. “Zich op de lange termijn binden aan een winkelpand past niet in dat streven. Retailers vragen korte, flexibele huurcontracten. Dat botst met de belangen van de eigenaars. De waardering van hun portefeuille wordt in grote mate bepaald door de duur en de risico’s van hun huurcontracten. In de huidige markt – het is een huurdersmarkt – zijn de eigenaars wel bereid om tegemoet te komen aan hun huurders. Ze staan een huurvrije periode toe, en/of nemen een deel van de investeringen in de renovatie en de herinrichting van de winkel op zich. Onze strikte en beschermende handelshuurwetgeving laat echter heel weinig speelruimte.”

“Onze handelshuurwetgeving is verouderd, dat is in heel Europa bekend”, stelt ook John Collin. “De financiële tegemoetkomingsbijdragen van eigenaars in de inrichting van de winkel bedragen al gauw enkele honderdduizenden euro’s. Dan wil zo’n eigenaar ook wel zekerheid over de periode waarover hij die investering kan afschrijven. Maar met onze handelshuurwetgeving kan de huurder na drie jaar vertrekken. Dat is dwingend recht.”

Collin vindt het belangrijk dat de retailers en de eigenaars de klassieke tegenstelling van huurder versus verhuurder trachten te overstijgen. “Mijn advies aan eigenaars? Probeer een partner te zijn voor de retailer. Dat betekent meedenken en samen naar oplossingen zoeken. Uiteindelijk heb je gelijklopende belangen: een tevreden huurder heeft geen reden om het pand te verlaten.”

Huurprijzen onder druk

Volgens CBRE bedragen de tophuurprijzen (prime rents) 1.700 euro per vierkante meter per jaar in de Brusselse Nieuwstraat en 1.650 euro op de Antwerpse Meir. Dat is een flink stuk lager dan in 2017, toen er een piek van 2.000 euro was.

Vooral in kleinere steden met een overschot aan winkelvastgoed zijn de huurprijzen fors gedaald. “Vaak tot 30 procent”, zegt Nathalie Verheyen (Ceusters). “Maar daar ging een lange periode van huurprijsstijgingen aan vooraf. Er is een correctie geweest. Nu liggen de huurprijzen op een redelijk niveau. Ik verwacht een stabilisatie.”

“Het hangt af van stad tot stad, en in steden zie je soms zelfs grote verschillen tussen straten en buurten”, zegt John Collin (CBRE). “Het type pand maakt ook een verschil. Panden tussen 150 en 300 vierkante meter zijn in trek en daar ervaren we dus veel minder prijsdruk. Kleinere en grotere panden houden moeilijker stand.”

Gerard Zandbergen (Locatus) ziet de druk op de huurprijzen nog niet meteen afnemen. “Als de consument de hand op de knip houdt, betekent dat minder omzet voor de winkeliers. Tegelijkertijd lopen hun kosten in hun winkel op. Nog los van de e-commerce wordt het moeilijker om op die plek geld te verdienen. Er blijft dus minder over om huur te betalen. Onvermijdelijk moeten de huren dan naar beneden.”