De meerderheid van de Belgen wil nog altijd een eigen woning verwerven, maar dat dominante model staat onder toenemende druk. Niet alleen door de stijgende vastgoedprijzen, maar ook door een veranderende visie op wonen. We wegen de voor- en nadelen af van vier alternatieven.
1. Huren: als flexibiliteit prioritair is
Veel jonge mensen starten hun wooncarrière op de huurmarkt. Daar zijn tal van goede redenen voor, samen te vatten onder de noemer ‘flexibiliteit’. Huren is doorgaans een vlot administratief proces tussen huurder en verhuurder, zonder tussenkomst van derden als banken of notarissen. Daardoor is het ook relatief goedkoop: notaris- en hypotheekkosten zoals bij een aankoop vallen weg. En snel: wie een geschikte huurwoning vindt, kan er vaak meteen intrekken. Ook het beëindigen van een huurovereenkomst verloopt relatief eenvoudig en kan op korte termijn.
Die flexibiliteit sluit goed aan bij de levensfase van jongeren, waarin nog veel keuzes openliggen. Want wat als je droomjob zich aan de andere kant van het land bevindt? Verhuizen is voor een huurder doorgaans een veel makkelijkere stap dan voor een woningeigenaar. En samen huren met je lief is toch net iets vrijblijvender dan samen een woning kopen. Daarnaast biedt huren de kans woonervaring op te doen: wat werkt goed in je woning, wat vind je belangrijk, wat stoort je dagelijks? Die inzichten zijn waardevol bij een latere, meer definitieve woonkeuze.
Natuurlijk zijn er ook nadelen. Het belangrijkste is wellicht de beperktere woonzekerheid. De verhuurder kan weliswaar het contract niet zomaar opzeggen en moet zich aan opzegtermijnen houden, maar het risico dat het huurcontract afloopt, blijft bestaan. Bovendien is de vrijheid om structurele aanpassingen te doen aan de woning beperkt: daarvoor is meestal toestemming nodig.
Het klassieke Belgische adagium dat huren weggegooid geld is, verdient enige nuance.
En dan is er nog het klassieke Belgische adagium dat huren weggegooid geld is. Dat verdient echter enige nuance. Wie huurt, bouwt inderdaad geen vermogen op via de afbetaling van een lening. Daar staat tegenover dat huurders vaak lagere maandlasten hebben en dus meer kunnen sparen of beleggen. Dat vergt uiteraard wel financiële discipline.
Een relatief nieuw obstakel is de krapte op de huurmarkt. Die heeft ertoe geleid dat verhuurders een sterke positie hebben, en dat kandidaat-huurders bijna moeten ‘solliciteren’ voor populaire panden. De schaarste heeft de huurprijzen de voorbije twee jaar bovendien fors de hoogte in gejaagd. Voor 2024 berekende de vastgoedfederatie CIB de huurprijsstijging op 6,1 procent in Vlaanderen, 5 procent in Brussel en 4,4 procent in Wallonië.
Overigens is er in ons land een nog klein maar groeiend aanbod van huurwoningen in handen van professionele spelers, zoals Home Invest, Vicinity of Jack. Vaak bieden die partijen extra diensten en faciliteiten aan en zetten ze ook sterk in op de digitalisering van het verhuur- en beheerproces.
2. Coliving: upgrade van het studentenleven
Als de studententijd de mooiste periode van je leven is, waarom zou je die dan niet proberen te verlengen aan de start van je professionele carrière? Coliving maakt dat mogelijk. Die woonformule waarbij (afgestudeerde) vrienden samen een woning of appartement huren, is in opmars. Door hun budgetten te bundelen, kunnen ze zich een ruimere of mooiere huurwoning veroorloven dan individueel haalbaar zou zijn.
Wie in zijn eigen kring geen gelijkgestemden vindt, kan via sociale media of platforms als Coloc Housing, Cohabs of Sheltr instappen in een colivingproject. Die professionele spelers bieden in stijlvolle, volledig ingerichte woningen privékamers – vaak met eigen badkamer – aan in combinatie met gedeelde leefruimtes. In Brussel situeren de prijzen bij Cohabs zich grotendeels tussen 800 en 1.200 euro per maand, inclusief nutsvoorzieningen en diensten. Concepten als Upliving, Yust en ARC van LIFE combineren dan weer compacte appartementen met gedeelde faciliteiten.
Coliving biedt dezelfde voor- en nadelen als klassiek huren, met dus als extra troef de toegang tot een hoger woningsegment. Ook het sociale aspect en het gemeenschapsgevoel spreken veel jonge mensen aan. De professionele versie van coliving is in het bijzonder aantrekkelijk voor (jonge) expats: een gemeubileerde woning, instapklaar en alles volledig digitaal te regelen.
Er zijn ook keerzijden, zoals minder privacy, afhankelijkheid van huisgenoten en meer juridische en praktische complexiteit, zeker als iemand onverwacht vertrekt. Mits duidelijke afspraken worden gemaakt, is dat oplosbaar, maar eenvoudiger wordt het er niet op.
3. Coöperatief wonen: aantrekkelijke mix van kopen en huren
Voor wie woonzekerheid zoekt, maar geen woning kan of wil kopen, is coöperatief wonen misschien een haalbaar alternatief. Je koopt geen woning, maar aandelen van een coöperatieve vennootschap. Aan die aandelen is een woonrecht verbonden. Daarnaast betaal je maandelijks een woonvergoeding, vergelijkbaar met huur, maar gebaseerd op de werkelijke kosten van het gebouw. Voorstanders zien het als een ideale mix: de zekerheid van eigendom, gecombineerd met de flexibiliteit van huren. Wie andere woonnoden krijgt, kan binnen de coöperatie verhuizen. Er is ook veel aandacht voor woonkwaliteit en samenleven.
Volgens Peggy Totté van Architectuurwijzer is het model in het bijzonder voor starters interessant. “In een ideale coöperatie kun je instappen met een kapitaalinleg van 10 procent van de woningwaarde, in plaats van de 20 procent die banken bij een aankoop doorgaans vragen. En je woont er tegen kostprijs, wat op termijn een flink verschil maakt met de markthuur.”
Ze voegt er meteen wel aan toe dat – onder meer door een gebrek aan een goede omkadering door de overheid – het aantal wooncoöperaties in België nog beperkt is. “Knokke-Heist heeft wel een interessant proefproject opgestart”, zegt Totté. De gemeente stelt er een terrein in de woonwijk Heulebrug via erfpacht ter beschikking en neemt de regie op zich. Het project past in het streven om een betaalbaar woonaanbod te creëren, niet vanzelfsprekend in een van de duurste gemeenten van het land.
Wooncoöperaties hebben in ons land een kleine maar overtuigde aanhang. Een van hen is projectontwikkelaar Laurens Gilen. “Het is de meest faire manier om met vastgoed om te gaan”, vindt hij. “Je vermijdt speculatie en kortetermijndenken.” Voor een bredere doorbraak is professionalisering verreist, meent Gilen. “Vandaag zijn coöperaties vaak kleinschalig en in grote mate afhankelijk van het engagement van hoogopgeleide leden. Om op te schalen is veel kapitaal nodig, en dat ontbreekt nog.”
4. CLT: wel woningeigenaar, geen grondeigenaar
Bouwgrond is, naast de bouwkosten en belastingen, een van de belangrijkste componenten in de prijs van een woning. Wat als we die uit het klassieke model zouden halen? Dat is de essentie van het Community Land Trust-concept (CLT). Uiteraard kun je niet bouwen zonder grond, maar in een CLT wordt die grond niet individueel verworven. Die blijft collectief bezit.
De collectieve eigendom vormt de sleutel tot betaalbaarheid. Lokale overheden spelen daarin vaak een cruciale rol, door gronden gratis of met een korting aan te bieden, subsidies toe te kennen, of via erfpacht of opstalrechten de grond ter beschikking te stellen van de CLT.
“De grond komt in handen van een non-profitorganisatie die hem beheert in functie van het algemeen belang”, verduidelijkt Thibault Leroy van CLT Brussel (CLTB). “Bewoners kopen – of huren in sommige gevallen – enkel het gebouw, niet de grond. Dat maakt woningen structureel betaalbaarder en verhindert speculatie. Voor jonge mensen, zeker in steden, verlaagt dat de instapdrempel aanzienlijk.” Het gedeelde eigenaarschap spreekt ook veel jonge mensen inhoudelijk aan, merkt Leroy op: “Samen je buurt vormgeven, maakt het meer dan een woning.”
CLTB is momenteel het meest vergevorderde CLT-initiatief in België. Sinds de oprichting zijn al tien projecten opgestart; zes daarvan zijn gerealiseerd en er zijn ongeveer 120 woningen opgeleverd. Daarnaast zitten diverse projecten in de pijplijn, die meer dan honderd extra woningen zullen toevoegen.
Wie een woning via een CLT aanschaft, moet zich wel bewust zijn van het atypische eigendomsmodel. “Bij een eventuele latere verkoop verloopt dat volgens de regels van de CLT, met een plafond op de prijs”, zegt Leroy. “Zo blijft de woning betaalbaar voor de volgende koper.” Daardoor profiteert de verkoper dus slechts in beperkte mate van de eventuele meerwaarde. Overigens gelden er meestal inkomensgrenzen voor wie wil kopen van een CLT. En het vraagt ook een engagement. Thibault Leroy: “Wie instapt, wordt automatisch mede-eigenaar van het gebouw, samen met de andere bewoners. Dat betekent dat je meebeslist, maar ook dat je actief betrokken bent bij het collectief.”
