Wie vastgoed schenkt aan zijn kinderen doet dat doorgaans met voorbehoud van vruchtgebruik. Zo behoudt de schenker de huurinkomsten en een stuk controle. Maar is dat wel voldoende? En welke specifieke modaliteiten bouwt u het beste in voor het geval het pand verkocht wordt?
Vastgoed schenken aan de kinderen met voorbehoud van vruchtgebruik is populair. Vaak gaat het om een appartement dat verhuurd wordt, of een tweede verblijf. De kinderen krijgen de blote eigendom en de ouders kunnen nog levenslang in het pand wonen of het verhuren. Pas wanneer de ouders zijn overleden, gaat het pand volledig naar de kinderen zonder dat er erfbelasting moet worden betaald.
Hoeveel schenkbelasting?
Wie schenkt met voorbehoud van vruchtgebruik, betaalt schenkbelasting op de volledige waarde van het goed. Stel dat beide ouders hun appartement in Knokke met een waarde van 600.000 euro in blote eigendom schenken aan hun twee kinderen, dan betalen ze schenkbelasting op die 600.000 euro. Sinds september is de schenkbelasting in de drie gewesten gelijk, en betaalt u op de eerste schijf van 150.000 euro slechts 3 procent. Als beide ouders in ons voorbeeld dus schenken aan hun twee kinderen dan zijn er vier ‘pakketjes’ van 150.000 euro en bedraagt de schenkbelasting slechts 18.000 euro in ons voorbeeld.
Wat bij verkoop?
Maar wat als u na verloop van tijd het appartement wilt verkopen, omdat er bijvoorbeeld te veel kosten aan zijn? U zou dan kunnen overwegen het te verkopen en een nieuw appartement te kopen. U kunt ook de verkoopsom beleggen en de intresten en dividenden opstrijken, want u hebt het vruchtgebruik. Maar opgelet, want een verkoop is slechts mogelijk als alle vruchtgebruikers én alle blote eigenaars akkoord gaan. Als een van de kinderen niet akkoord gaat, is er een probleem.
Verkoopsom opdelen
Maar stel dat iedereen akkoord gaat om te verkopen en u denkt uw deel te herinvesteren. Dat zal in de praktijk tegenvallen. Want bij een verkoop krijgen de vruchtgebruikers en blote eigenaars in principe elk hun deel van de verkoopprijs. Voor de vruchtgebruiker valt dat nogal tegen als die een zekere leeftijd heeft, wat meestal het geval is. Vruchtgebruik daalt immers snel in waarde omdat u dichter bij de gemiddelde overlijdensdatum komt. Zijn de ouders bv. 65 jaar dan zullen zij slechts samen 20,26 procent van de verkoopprijs krijgen en de kinderen 79,74 procent, volgens de laatste leeftijdstabellen.
Welke modaliteiten inbouwen?
Het is aan te raden om een ‘keuzeclausule’ in de schenkingsakte te zetten. Bij verkoop hebben de vruchtgebruikers dan de keuze om ofwel de opbrengst uit de verkoop te herbeleggen, waarbij zij de inkomsten uit die beleggingen behouden, ofwel gewoon hun deel in geld te krijgen, zijnde de waarde van het vruchtgebruik.
Ook een volmacht tot verkoop in de schenkingsakte zetten is aan te raden. De ouders kunnen dan alleen beslissen om te verkopen. Bovendien kunnen zij alleen dan de onderhandelingen bij de verkoop voeren en/of een vastgoedmakelaar aanstellen die dit doet. U laat dan in de notariële schenkingsakte opnemen dat uw kinderen onmiddellijk een volmacht geven aan de vruchtgebruikers om het geschonken goed te verkopen, zolang de vruchtgebruikers leven en voor zover dit gebeurt in het belang van beide partijen. Belangrijk is wel dat de volmacht goed opgesteld is door uw notaris om sluitend te zijn.
