Vastgoed schenken zit in de lift

Het Waals Gewest heeft de belasting op schenkingen van vastgoed verlaagd. Het volgt het voorbeeld van Vlaanderen en Brussel. De notarissen voorspellen dat schenkingen van onroerende goederen de komende maanden weer erg op gang zullen komen.

Het aantal schenkingen van onroerend goederen zit de jongste jaren in de lift in ons land. “Vanuit de zee is een grote golf vertrokken die eerst Vlaanderen heeft overspoeld, daarna Brussel, en binnenkort ook Wallonië”, zegt een poëtische Bart van Opstal, die het woord voert voor de Federatie van het Notariaat (Fednot) en als notaris actief is in Oostende.

Vlaanderen was op 1 juli 2015 de eerste regio die besliste de belasting op schenkingen van onroerende goederen drastisch te verlagen en te vereenvoudigen. Brussel volgde op 1 januari 2016. Wallonië sleutelde een eerste keer aan de tarieven op 1 januari 2017. “De hervorming in Wallonië ging lang niet zo ver als die in Vlaanderen en Brussel”, zegt Van Opstal. Na de hervorming werden schenkingen van onroerende goederen in Vlaanderen en Brussel een succes. In Wallonië was dat niet het geval.

Comfort opgeven

“Het fiscale voordeel was in Wallonië gewoon onvoldoende”, zegt Van Opstal. “We moeten daar niet flauw over doen. Mensen vinden het misschien wel fijn dat er iets geregeld is voor na hun dood, maar vooral de belastingbesparing speelt een belangrijke rol in de beslissing om te schenken. De schenker geeft tenslotte een stukje comfort op. Zelfs als je slechts een deel van je woning wegschenkt, kun je niet meer alleen beslissen je woning te verkopen en ben je niet meer alleen de baas. Als de belastingbesparing voor je erfgenamen niet groot genoeg is, zet je die stap niet.”

Het Waals Gewest vaardigde in juli een nieuw decreet uit, waardoor het zijn tarieven vanaf 1 september gelijkschakelt met die in Vlaanderen en Brussel. In ruil gaat het gunsttarief voor schenkingen van de gezinswoning in volle eigendom op de schop. Van Opstal: “Ik voorspel dat we daardoor de komende maanden in Wallonië een vergelijkbare toename van de schenkingen zullen zien als in Vlaanderen in 2015 en in Brussel in 2016.”

Van Opstal voegt er wel aan toe dat mensen sneller geneigd zijn een tweede woning te schenken, eventueel met behoud van vruchtgebruik, dan een gezinswoning. In Vlaanderen hebben meer mensen een tweede woning dan in Wallonië. De toename zou dus aan de andere kant van de taalgrens iets minder spectaculair kunnen zijn.

Gelijkgeschakeld met verschillen

De tarieven zijn dan wel gelijkgeschakeld, maar dat betekent niet dat er geen verschillen meer zijn tussen Vlaanderen, Brussel en Wallonië. In de drie gewesten gelden voor wettelijk samenwonende koppels dezelfde tarieven als voor getrouwde koppels. Voor feitelijk samenwonende partners hanteert Vlaanderen dezelfde tarieven als voor echtgenoten en wettelijk samenwonenden, als die partners minstens een jaar onafgebroken een gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. In Brussel en Wallonië betalen feitelijk samenwonenden nooit het tarief voor partners. Daar vallen ze onder de hogere tarieven voor ‘anderen’.

De nieuwe tarieven gingen in Vlaanderen in op 1 juli 2015, maar in de cijfers van de notarissen zien we vooral een piek in november en december. “Het duurt een tijdje vooraleer de mensen erover gehoord of gelezen hebben”, legt Van Opstal uit. “Daarna gaan ze bij de notaris langs om de mogelijkheden te bespreken, want er zijn verschillende soorten schenkingen. Sommige mensen willen bijvoorbeeld het vruchtgebruik behouden, of het recht er te blijven wonen, en anderen dan weer niet.”

Cyclisch schenken

“Er komen ook veel meer formaliteiten kijken bij een schenking van onroerende goederen dan bij een schenking van roerende goederen”, vervolgt Van Opstal. “De notaris moet dezelfde controles uitvoeren als bij een verkoop van een bouwgrond, een appartement of een huis. Dat betekent dat hij moet nakijken of er schulden op het onroerend goed gevestigd zijn, of erfdienstbaarheden zoals een weg die moet openblijven voor achterliggende velden. De notaris moet controleren of stedenbouwkundig alles in orde is. De kosten liggen wel ongeveer de helft lager als bij een verkoop.”

De voorbije drie jaar was de maand voor Kerstmis telkens de drukste maand voor schenkingen van onroerende goederen. “Er zit iets cyclisch in. Ik weet niet hoe het komt, maar mensen denken vaker aan het einde van het jaar aan schenken dan tijdens de rest van het jaar”, lacht Van Opstal.

Na 2015 vallen de schenkingen van vastgoed lichtjes terug. “Het nieuwe is er wat af, maar we zien toch dat de schenkingen van onroerende goederen op een heel hoog niveau blijven. Er gebeuren nog altijd meer schenkingen dan voor de tariefwijzigingen”, zegt Van Opstal. Hij voegt eraan toe dat vooral de salamitechniek of het schenken in schijven erg populair is.

Opstoot van schenkingen

Op schenkingen onder 150.000 euro betalen begunstigden slechts 3 procent schenkbelasting als ze erfgenamen in rechte lijn zijn. Voor anderen bedraagt het tarief 10 procent. “Als je drie jaar wacht vooraleer je de volgende schijf schenkt, betaal je opnieuw het laagste tarief. Als je binnen de drie jaar schenkt, worden de vorige schenkingen in rekening gebracht en valt schenking deels of helemaal onder een hoger belastingtarief”, legt Van Opstal uit.

Van Opstal gaat ervan uit dat van de bijna 8000 schenkingen van onroerende goederen in de tweede helft van 2015 de eerste schijf van die salami waren. “Voor die schenkingen is de termijn van drie jaar bijna verstreken. Dat betekent dat de schenker binnenkort een tweede schijf kan doorgeven. We hebben nog geen cijfers voor de tweede helft van 2018, maar ik zou niet verbaasd zijn als er opnieuw een opstoot van schenkingen komt in het najaar.”

De woordvoerder van de notarissen ziet nog een andere reden waarom schenkingen van onroerende goederen de komende maanden mogelijk weer meer in trek zijn. “Sinds 1 september bestaat de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een globale of punctuele erfovereenkomst af te sluiten over bepaalde aspecten van schenkingen die rechtstreeks een invloed hebben op de nalatenschap. Erfovereenkomsten laten toe dat families in alle transparantie nadenken over de effecten van hun schenkingen op de nalatenschap en die eventueel kunnen temperen of bijsturen. Bij zo’n overeenkomst zijn vaak zowel roerende als onroerende goederen betrokken.”

Van Opstal merkt op dat de procedure die mensen moeten doorlopen voor een erfovereenkomst redelijk zwaar is. “Het duurt drie of vier maanden vooraleer je zo’n overeenkomst kunt ondertekenen.” Het zou dus best kunnen dat we de komende maanden meer schenkingen zien als onderdeel van een successieplanning.