Verlaagd btw-tarief voor sloop en heropbouw geldt nu ook voor huurwoningen

Een woning slopen en heropbouwen kan onder bepaalde voorwaarden tegen 6 procent btw. Op 1 juni 2024 werd het toepassingsgebied uitgebreid, zodat nu ook huurwoningen in aanmerking komen voor het verlaagde btw-tarief.

Het algemeen geldende btw-tarief in ons land is 21 procent. Dat is ook het geval voor bouwwerken en bouwmaterialen. De wetgever laat enkele uitzonderingen toe. Voor de renovatie van een woning die ouder is dan tien jaar geldt bijvoorbeeld een verlaagd tarief van 6 procent btw op de uitgevoerde werken. Dat scheelt een flinke slok op de borrel. Er zijn wel een aantal voorwaarden aan verbonden.

Om aanspraak te kunnen maken op die btw-korting, moeten de werken rechtstreeks worden gefactureerd aan de eindgebruiker – dat kan zowel de eigenaar als de huurder zijn. De levering en de plaatsing van de materialen moeten door dezelfde aannemer gebeuren. Doe-het-zelvers kunnen geen aanspraak maken op een verlaagd btw-tarief bij de aankoop van het renovatiemateriaal dat ze gebruiken. Een andere voorwaarde is dat het pand uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning dient gebruikt te worden.

Ook wanneer u bijvoorbeeld zonnepanelen of een warmtepomp laat installeren in een woning van meer dan tien jaar oud, betaalt u slechts 6 procent btw. Voor de plaatsing van een warmtepomp geldt nog tot eind 2024 een uitzondering: ook wanneer uw woning jonger is dan tien jaar, komt u in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief. Pas wel op wanneer u een nieuwe warmtepomp combineert met een ander verwarmingstoestel, want dan valt uw installatie mogelijk buiten het toepassingsgebied.

Ook bij sloop en heropbouw

Een woning helemaal slopen en vervolgens op hetzelfde perceel een nieuwe woning bouwen is in bepaalde omstandigheden interessanter dan het pand te renoveren. Zeker omdat u dan onder specifieke voorwaarden eveneens in aanmerking komt voor een verlaagd btw-tarief van 6 procent in plaats van 21 procent.

Tot eind 2023 waren er op dat gebied twee afzonderlijke regelingen van kracht: enerzijds een regeling voor onbepaalde duur die gold voor 32 duidelijk omlijnde stedelijke gebieden in ons land, anderzijds een tijdelijke regeling (van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2023) die van toepassing was op het hele Belgische grondgebied.

Onder de regeling voor onbepaalde tijd – die dus louter van toepassing was op de 32 stedelijke gebieden – was een verlaagd btw-tarief van 6 procent enkel mogelijk op de aannemingswerken van afbraak en wederopbouw. De verkoop van woningen door bouw- of projectontwikkelaars viel daar dus buiten.

De bouwheer mocht binnen die regeling zowel een natuurlijk persoon als een rechtspersoon zijn, maar het op te bouwen pand moest uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning dienen. De woning nadien zelf gaan bewonen was evenwel geen voorwaarde. Ook tweede verblijven en panden die dienden om verhuurd te worden als privéwoning kwamen dus in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief.

De tijdelijke regeling tot eind 2023 – die dus gold voor het hele Belgische grondgebied – was drieledig:

• “Vooreerst was de regeling van toepassing voor bouwheren-natuurlijke personen die de heropgebouwde woning zouden gebruiken als hun enige en eigen woning en er hun domicilie zouden vestigen voor ten minste vijf jaar”, zegt Steve Bossuyt, gecertificeerd belastingadviseur bij Lemon Consult. “Bovendien mocht de bewoonbare oppervlakte van het pand niet groter zijn dan 200 vierkante meter.”
• “Ten tweede gold de regeling ook voor de afbraak en heropbouw van woningen die bestemd waren om te worden verhuurd als onderdeel van sociaal beleid (bijvoorbeeld via een sociaalverhuurkantoor) voor minimaal vijftien jaar. Zowel bouwheren-natuurlijke personen als rechtspersonen konden van die regeling gebruikmaken.”
• “Ten derde was het verlaagd btw-tarief van toepassing op de verkoop van heropgebouwde woningen of appartementen, op voorwaarde dat de koper het gebouw zou gebruiken als zijn enige eigen woning dan wel dat hij het zou verhuren in het kader van sociaal beleid. De bouwheer mocht zowel een natuurlijk persoon als een rechtspersoon (bijvoorbeeld een bouwontwikkelaar) zijn.”

Nieuwe regeling voor eigen woning

Sinds 1 januari 2024 zijn de twee aparte regelingen vervangen door één permanente en uniforme bepaling die geldt voor het hele Belgische grondgebied. Er moet wel aan verschillende voorwaarden voldaan zijn om op het verlaagde btw-tarief aanspraak te kunnen maken. Steve Bossuyt lijst hieronder de voornaamste bepalingen op:

• Enerzijds komen bouwprojecten van particuliere bouwheren in aanmerking voor deze regeling.
• De sloop en de heropbouw moeten gebeuren door dezelfde bouwheer op hetzelfde perceel.
• De werken moeten worden uitgevoerd door een of meer aannemers. Materialen die u aankoopt voor werken die u zelf uitvoert, komen dus niet in aanmerking.
• De bewoonbare oppervlakte van de woning moet beperkt blijven tot maximaal 200 vierkante meter. Het gaat dan om de leefruimte, de keuken, slaapkamers en eventuele bewoonbare kelder- of zolderruimtes. Andere vertrekken zoals de badkamer, wc’s, de trap, gangen en de garage tellen niet mee.
• Het moet gaan om de eigen woning. De nieuwbouwwoning moet dus de nieuwe hoofdverblijfplaats van de bouwheer worden.
• Verder moet het ook gaan om de enige woning. Dit houdt in dat u geen (blote) eigenaar, mede-eigenaar of vruchtgebruiker mag zijn van een andere woning. Er hoeft evenwel geen rekening te worden gehouden met woningen die in vruchtgebruik, blote eigendom of in onverdeeldheid werden geërfd.
• Anderzijds vallen ook particulieren en rechtspersonen die een woning laat wederopbouwen die bestemd is voor sociale verhuur gedurende minstens vijftien jaar onder die regel. Dat betekent: door tussenkomst van een sociaal verhuurkantoor, een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een andere organisatie met sociaal oogmerk. Voor die bouwheren gelden de voorwaarden wat betreft de maximumgrootte en de enige en eigen woning niet.
• Vóór aanvang van de werken moet u een bijzondere btw-verklaring indienen (dat kan via het MyMinfin-portaal van de FOD Financiën). Een afschrift daarvan dient u te bezorgen aan de aannemers die de werken uitvoeren.

De aankoop van een gesloopte en heropgebouwde woning komt binnen die nieuwe regeling niet meer in aanmerking. Dat betekent dat u vandaag geen verlaagd btw-tarief meer kunt genieten wanneer u zo’n wederopgebouwde woning koopt via een bouwpromotor of projectontwikkelaar.

Uitbreiding naar huurwoningen

Op 1 juni 2024, ofwel amper vijf maanden na de inwerkingtreding van de nieuwe regeling voor de sloop en herbouw van de eigen woning, werd beslist om de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6 procent ook mogelijk te maken voor sloop- en herbouwprojecten die bestemd zijn voor verhuur. Ook voor deze uitbreiding moet aan specifieke voorwaarden voldaan zijn.

Steve Bossuyt van Lemon Consult geeft opnieuw een overzicht:

• Particuliere bouwheren én rechtspersonen komen in aanmerking voor de regeling.
• De sloop en heropbouw moeten gebeuren door dezelfde bouwheer op hetzelfde perceel. Ook hier moeten de werken uitgevoerd worden door een of meer aannemers.
• De bewoonbare oppervlakte van de woning moet beperkt blijven tot maximaal 200 vierkante meter.
• De bouwheer moet de woning gedurende vijftien jaar verhuren. Voor die regeling is het niet vereist dat dit gebeurt met tussenkomst van een sociaalverhuurkantoor, een erkende maatschappij voor sociale huisvesting of een andere organisatie met een sociaal oogmerk. Als de woning in die periode verkocht of voor andere doeleinden gebruikt zou worden, dan moet u het btw-voordeel (gedeeltelijk) terugstorten. Het is overigens niet vereist dat het pand gedurende vijftien jaar onafgebroken aan eenzelfde persoon verhuurd wordt. Het is toegelaten om opeenvolgende huurcontracten af te sluiten, voor zover er tussen iedere verhuurperiode een redelijke en verantwoordelijk tussenperiode zit.
• De huurder moet een natuurlijk persoon zijn die in de woning zijn hoofdverblijfplaats vestigt.
• Ook binnen deze regeling moet vóór aanvang van de werken een bijzondere btw-verklaring ingediend worden. Een afschrift daarvan dient u te bezorgen aan de betrokken aannemers.

De aankoop van een gesloopte en heropgebouwde woning die u vervolgens verhuurt, komt niet in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief.

De uitbreidingsmaatregel trad in werking op 1 juni 2024. Concreet betekent dit dat 6 procent btw kan worden toegepast voor facturen die vanaf die datum worden uitgereikt, voor zover het bouwproject voldoet aan alle voorwaarden. Voor lopende bouwprojecten geldt een overgangsmaatregel: hiervoor moet de bijzondere btw-verklaring uiterlijk op 31 maart 2025 worden ingediend. Voor facturen die vóór 1 juni 2024 werden uitgereikt, blijft het btw-tarief van 21 procent gelden. Hiervoor is geen aanpassing mogelijk.