Verkoop van vastgoed gaat online: ‘Biedingssystemen drijven de verkoopprijzen op’
Na de notarissen maken ook de vastgoedmakelaars werk van onlineverkoop- en -biedingsprocedures. Die verhogen ongetwijfeld de efficiëntie, maar vastgoedeconomen waarschuwen voor prijsopdrijvende effecten.
Biddit, het onlinebiedingsplatform van de notarissen, kent een gestage groei. In het lanceringsjaar 2018 was Biddit goed voor 580 vastgoedtransacties. In 2019 ging het al om 3.964 verkopen en in 2020 werd de kaap van 5.000 transacties gerond. Het voorbije jaar veranderden 7.280 eigendommen van eigenaar via het platform.
“We zijn zeer tevreden over Biddit”, zegt Jan Sap, directeur-generaal van de Federatie van het Notariaat (Fednot). “Biddit is intussen goed bekend bij zowel verkopers als kopers van vastgoed.” Hij voegt er wel aan toe dat het aandeel van Biddit in het totale aantal verkopen beperkt is. Het gaat over minder dan 3 procent van alle transacties.
Biddit is in de eerste plaats opgezet als een digitaal alternatief voor de klassieke openbare verkoop in het dorpscafé of de parochiezaal. “En dat is gelukt”, vervolgt Jan Sap. “Er vinden nog wel openbare verkopingen plaats – sommige notarissen houden eraan – maar het wordt stilaan iets uitzonderlijks. Er is op zich niets mis met een klassiek openbare verkoop, maar het grote voordeel van een onlineverkoop via Biddit is dat het veel efficiënter is.” Kandidaat-kopers moeten zich niet meer verplaatsen naar de openbare verkoopplaats. Registreren op Biddit gaat vlot en het biedingssysteem is eenvoudig en gebruiksvriendelijk. Door de deelnamedrempels laag te houden zijn er doorgaans meer bieders dan bij een klassieke openbare verkoop, wat dan weer in het voordeel is van de verkopende eigenaars. In 2021 waren er per verkoop via Biddit gemiddeld negen bieders die samen gemiddeld zestig biedingen uitbrachten.
Een voordeel van Biddit tegenover een klassieke verkoop is dat het een snelle procedure is. “Er moet geen compromis worden getekend”, legt Jan Sap uit. “De koper moet dus ook geen drie of vier maanden wachten op het tekenen van de koopakte. De notaris heeft alle controles en opzoekingen vooraf afgerond. Zodra de koper de prijs heeft betaald, kan hij het pand betrekken. Dat is doorgaans binnen zes weken na de toewijzing.”
Digitale omslag
Ook de makelaars werken aan een onlinebiedingssysteem. Op 4 april lanceert CIB, de belangrijkste belangenvereniging van de vastgoedmakelaars, SmartBid. “Anders dan Biddit zal SmartBid – zeker in eerste instantie – geen platform zijn”, benadrukt Kristophe Thijs, communicatiedirecteur bij CIB. “Het is veeleer een tool voor de makelaars die ze als een soort widget kunnen koppelen aan een pand op hun website of op een zoekertjessite.”
Nog een belangrijk verschil met Biddit is dat SmartBid geen openbare mededinging bij de verkoop van vastgoed faciliteert. “Zo’n openbare verkoop met opbod is het monopolie van de notarissen”, zegt Kristophe Thijs. “SmartBid komt er op vraag van onze leden. De populariteit van een verkoop onder gesloten omslag is als gevolg van de coronacrisis het voorbije jaar sterk toegenomen. Het is echter een ietwat archaïsch proces: kandidaat-kopers moeten een papiertje met hun bod in een omslag afgeven aan de makelaar. Met SmartBid willen we dat proces digitaliseren en formaliseren.”
Officiële cijfers zijn er niet, maar Kristophe Thijs schat dat ongeveer 20 tot 30 procent van de verkopingen bij de makelaars via het systeem van bieden onder gesloten omslag gebeurt. Johan Krijgsman, de CEO van het makelaarsnetwerk ERA Belgium, denkt dat dit een overschatting is. Bij de ERA-makelaars verloopt ongeveer 5 procent van de verkopingen via een bieding. “In enkele begeerde markten kan dat oplopen tot 20 procent, maar in andere gebieden gebeurt het bijna niet”, zegt Krijgsman. “Volgens mij is het nog altijd een vrij marginaal verschijnsel, maar door overdreven media-aandacht wordt het stilaan gezien als de standaard.” Een ander geluid horen wij bij Koen Hoste, strategisch directeur bij de vastgoedgroep Living Stone: “In Leuven verkopen wij negen op de tien huizen via een biedingssysteem.”
Geen opbod
De opmars van vastgoed verkopen via biedingssystemen heeft plaatsgevonden in een markt met heel veel vraag en scherpe prijsstijgingen. Dat doet de vraag rijzen of de biedingssystemen ook bijdragen aan de opwaartse prijsdynamiek op onze woningmarkt. Johan Van Gompel, senior economist bij KBC Group, meent dat een prijsopdrijvend effect waarschijnlijk is. In een economische opinie voor KBC argumenteert hij dat opbodsystemen theoretisch weliswaar tot een goede marktwerking leiden, maar dat het er in de praktijk vaak op neerkomt “dat de verkoper de macht in het verkoopproces naar zich toetrekt”. “Als alles transparant verloopt, hebben biedingssystemen zeker hun verdiensten”, licht hij toe. “Maar bij een verkoop onder gesloten omslag heeft de kandidaat-koper geen zicht op de geboden prijzen. Er is dus geen normale, maar een asymmetrische marktwerking. De verkoper weet meer dan de kandidaat-koper.”
Koen Hoste stelt dat de meeste kandidaat-kopers best tevreden zijn over het systeem met biedingen onder gesloten omslag: “Op die manier hebben ze tenminste een kans om een bod te doen.” Hij wijst er ook op dat de makelaars de kandidaat-kopers niet tegen elkaar mogen uitspelen. “We stellen vast dat sommige mensen die hun woning zelf verkopen dat wel doen.” Ook Kristophe Thijs benadrukt dat er bij een verkoop onder gesloten omslag geen sprake is van een opbod. “De kandidaat-koper biedt naar eigen inzicht en vermogen”, zegt hij.
Bij Biddit is er wel opbod, maar Van Gompel vindt het een transparantere formule. De kandidaat-kopers hebben zicht op de andere biedingen. Toch houdt ook dat systeem risico’s in, oordeelt hij. Zo is er geen bovengrens voor de prijs. Tenzij de bieder voor automatische biedingen kiest. Dan moet hij vooraf een maximumbedrag ingeven. Ook het gemak van thuis te kunnen bieden, heeft een keerzijde. “Zo’n onlineverkoop heeft al gauw iets weg van een computerspelletje”, zegt Van Gompel. “Je wordt getriggerd om daarin mee te gaan. Dat kan soms tot verrassende prijzen leiden.”
“Het is natuurlijk géén computerspelletje”, reageert Jan Sap. “Je moet zien dat je je goed informeert en dat je de geboden prijs kunt betalen. Want ieder bod is bindend.” Hij geeft nog mee dat de gemiddelde verkoopprijzen op Biddit lager liggen dan de nationale gemiddelde prijzen.
Van Gompel wijst in zijn opiniestuk op wetenschappelijke literatuur die aantoont “dat de verkoopprijzen volgend uit een vanafprijstransactie met opbieding voorlopend en richtinggevend zijn voor de onderhandelde verkoopprijzen”. “Dat houdt dus het risico in van een opwaartse spiraal van aanhoudend felle prijsdruk die de markt kan doen oververhitten”, besluit de KBC-econoom.
Volgens Sven Damen, vastgoedeconoom aan de Universiteit Antwerpen, is het lastig om het prijsverhogend effect van verkopen onder gesloten omslag wetenschappelijk aan te tonen. “Er zijn twee mogelijkheden”, zegt hij. “Ofwel beïnvloeden zulke verkoopformules de verwachte competitie van andere bieders waardoor potentiële kopers hun bod verhogen. Ofwel is er al een heel grote vraag en zoeken makelaars met zo’n formule een efficiënte manier om daarmee om te gaan. Wellicht spelen beide fenomenen, maar het is moeilijk om ze van elkaar te onderscheiden.”
Koen Hoste twijfelt niet. “Die biedingssystemen drijven de prijzen op”, zegt hij resoluut. “We moeten daar niet flauw over doen. Makelaars vervullen geen sociale rol op de vastgoedmarkt. Wij werken in opdracht van de eigenaars en het is in hun belang dat ze de beste prijs krijgen voor hun pand. Bij een verkoop met bieding eindigen we doorgaans met verkoopprijzen die 5 tot 10 procent boven de maximaal geschatte waarde liggen.”
9 bieders waren er in 2021 gemiddeld per verkoop via Biddit.
Ronde vraagprijs leidt soms tot hogere verkoopprijs
Vraagt u als eigenaar-verkoper het best 351.000 euro voor uw woning of kiest u voor het gemakkelijkere, ronde bedrag van 350.000 euro? Klassiek luidt het advies te opteren voor een niet-ronde vraagprijs. De redenering is dat de verkoper met een niet-ronde vraagprijs aangeeft dat hij heel goed de marktwaarde kent. Daardoor suggereert hij meteen ook dat er weinig onderhandelingsmarge is. Met als resultaat een verkoopprijs die dichter bij de vraagprijs ligt dan in het geval van een ronde vraagprijs. “Het is een bekend fenomeen dat wetenschappelijk is aangetoond”, zegt Sven Damen (UA). “Maar een recente studie van de Universiteit Amsterdam plaatst een belangrijke nuance: in een verkopersmarkt, waar er boven de vraagprijs wordt geboden, speelt juist het omgekeerde effect.”
De onderzoekers analyseerden 8.278 verkopingen op de Amsterdamse woningmarkt in 2017. Met ongeveer 70 procent van de verkopingen die resulteerden in een prijs die boven de vraagprijs lag, was de Amsterdamse woningmarkt toen ook al een typische verkopersmarkt. De resultaten van de studie tonen dat bij een afronding van de vraagprijs op 10.000 euro, de prijstoeslag om tot de verkoopprijs te komen 0,6 procent of gemiddeld 2.099 euro hoger lag dan bij een afronding op 1.000 euro. “Bij een heel precieze vraagprijs zullen de kandidaat-kopers meer geneigd zijn een bod uit te brengen dat dicht aanleunt bij de vraagprijs”, zegt Sven Damen.
Correctere prijzen? Verhoog de transparantie
Volledige informatie voor alle partijen is een van de voorwaarden voor een perfecte marktwerking. Het is ook een voorwaarde die op onze erg heterogene woningmarkt nooit vervuld is. Een van de pijnpunten is dat kandidaat-kopers en verkopers van vastgoed slechts heel beperkt toegang hebben tot historische transactiegegevens. Publiek beschikbare data zoals gemiddelde of mediaanprijzen van woningen of appartementen kunnen weliswaar een interessante indicatie zijn, voor een correcte prijsinschatting van een individueel pand zijn ze ontoereikend. Daardoor kan zowel de vraagprijs als de verkoopprijs weleens aanzienlijk afwijken van de – theoretische – reële marktwaarde. Het verklaart ook de interessante positie van makelaars op de vastgoedmarkt. Vanuit hun ervaring met gelijkaardige verkopingen in een bepaalde buurt hebben makelaars een informatievoordeel op de andere partijen.
Zou het vanuit die optiek niet interessant zijn transactieprijzen van individuele panden publiek beschikbaar te maken? Sven Damen, vastgoedeconoom aan de Universiteit Antwerpen, meent van wel. Hij verwijst naar een Israëlische studie die de impact van zo’n ‘informatieschok’ heeft bestudeerd. Als gevolg van een uitspraak van de rechtbank in 2010 moet de Israëlische belastingdienst alle vastgoedtransactiegegevens op zijn website publiceren. “De onderzoekers vergeleken de woningtransacties voor en na die verplichting en gingen op zoek naar de impact op de verkoopprijzen”, duidt Sven Damen. “In welke mate wijken ze af van de werkelijke waarde? Vanuit de economische theorie verwacht je dat meer informatie zou leiden tot een kleiner verschil. Het Israëlische onderzoek bevestigt dat.” Daarnaast bleek ook dat het effect van de informatieschok sterker speelde in minder geprivilegieerde buurten met een lagere socio-economische status. De verklaring zou zijn dat gezinnen met hogere inkomens het makkelijker hebben om zich goed te informeren. “Het toont aan dat het zinvol is zo veel mogelijk informatie beschikbaar te maken”, vindt Sven Damen. “Kandidaat-kopers moeten een goed geïnformeerde keuze kunnen maken bij de aankoop van hun woning. Het gaat tenslotte over de belangrijkste aankoop in hun leven. De overheid kent alle transactieprijzen. De informatie is dus beschikbaar. Ook in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk is het al mogelijk om die data te raadplegen.”
Een lage instelprijs als lokkertje
Is het wenselijk en mogelijk biedsystemen te reguleren met het oog op het temperen van de prijsstuwende effecten? Australisch onderzoek suggereert van wel. De invoering van een verplichting om de startprijs van een bieding te staven, resulteerde daar in een daling van de geboden prijzen. Sven Damen, vastgoedeconoom aan de Universiteit Antwerpen: “Bij onlinebiedingssystemen is het een gebruikelijke tactiek om een erg lage startprijs te hanteren. Op die manier lokt men meer deelnemers naar de bieding. Als iedereen rationeel handelt, dan zou die lage initiële prijs geen effect mogen hebben op de uiteindelijke verkoopprijs. Maar tijdens zo’n biedingsproces kan er biedingskoorts ontstaan: men wil vooral de bieding winnen. Onder invloed van de biedingen van andere kandidaat-kopers beginnen mensen soms ook te twijfelen aan hun oorspronkelijke inschatting. Met als resultaat dat ze het maximumbedrag dat ze willen bieden naar boven bijstellen.”
Twee Australische staten, New South Wales en Victoria, wilden paal en perk stellen aan die praktijk van de aanlokkelijke instelprijs. Ze verplichtten makelaars de startprijs van een bieding te staven aan de hand van de verkoopprijzen van recente gelijkaardige verkopingen. “In het jaar na de invoering van die verplichting lagen de initiële vraagprijzen een stukje hoger, maar de uiteindelijke verkoopprijzen daalden met 2 tot 6 procent.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier