Bij het optrekken van een woning worden onwetende bouwenthousiastelingen vaak overgeleverd aan gehaaide tegenpartijen. Toch is veel juridische ellende te voorkomen.
Een goed contract kan cruciale juridische fouten en dus veel onheil vermijden. “Laat je adviseren door een jurist voor je een contract sluit”, zegt Carlos De Wolf, een advocaat gespecialiseerd in aannemingsrecht.
Volgens het traditionele model is de architect verantwoordelijk voor het concept en de aannemer voor de constructie. De bouwheer kan tot tien jaar na de oplevering de architect dagvaarden voor conceptuele fouten die leiden tot gebreken. Maar dat klassieke model staat onder druk in opdrachten voor een aannemer-promotor, die een uitvoerend architect aanstelt om zijn concept mee uit te werken.
“Indien zo’n gebouw gebreken vertoont, is het voor de koper moeilijk uit te maken wie verantwoordelijk is. Bij deze formule stelt de koper het best een eigen architect aan die toezicht houdt op het werk van zijn collega en de aannemer.”
De Wolf raadt ook aan dat specialisten die meewerken aan het concept, zoals stabiliteitsingenieurs en energiespecialisten, een contract sluiten met de architect. “Dan kan de bouwheer zich bij fouten wenden tot één persoon.”
De minst aangewezen organisatiestructuur wordt gevormd rond een bouwheer die een contract heeft met een architect en een aannemer, die op zijn beurt werkt met studiebureaus. Dikwijls heeft de koper geen zicht wie allemaal bij het plannings- en bouwproces betrokken was. “De bouwheer wordt dan van het kastje naar de muur gestuurd. Hij is de zwakke partij tussen een serie vakspecialisten.”
De kostenbeheersing is vaak een zeer gevoelig punt. “Afspraken over het bouwbudget zijn noodzakelijk”, zegt De Wolf. Het Hof van Cassatie oordeelt dat het eerbiedigen van het bouwbudget geen essentieel element is van de architectenovereenkomst, tenzij uitdrukkelijk door de partijen overeengekomen.
Pas op met e-mails
De keuze van de aannemer is de volgende stap. De bouwheer werkt best met een door de architect opgesteld bestek. “Opgepast voor sluipend contracteren. Een aannemingsovereenkomst komt tot stand als de bouwheer en de aannemer een akkoord hebben over het voorwerp en over de wijze waarop de prijs wordt bepaald en zonder dat er een akkoord is over andere punten zoals de uitvoeringstermijn, de waarborgen en de betalingstermijnen.”
“Laat vanaf het begin duidelijk weten dat er geen akkoord is zolang er geen overeenkomst is over alle bepalingen van de aannemingsovereenkomst. En pas op met e-mails! Hoe dikwijls ben ik al met een proces gestart in de goede hoop te winnen, tot er plots een e-mail uit de lucht komt vallen die alles hypothekeert.”
Een bron van frustratie is de wet op de continuïteit van ondernemingen (WCO). Een aannemer in financiële problemen beschermt zich tegen alle schuldeisers, ook de bouwheer.
Hans Brockmans
