Vastgoedtoppers Siham Rahmuni en Sophie Lambrighs: ‘Zolang vastgoed rendement biedt, blijft het begeerd’

De vastgoedtoppers Siham Rahmuni en Sophie Lambrighs zijn het erover eens dat de sterren nog altijd gunstig staan voor het Belgische woningvastgoed. Ze zien ook nog groeipoten- tieel voor de huurmarkt.

“Beleg in vastgoed waar je affiniteit mee hebt”, adviseert Siham Rahmuni. “Zo blijf je gedreven om je belegging op te volgen en om bij te blijven.” Sophie Lambrighs knikt instemmend. “Je moet een goed gevoel hebben bij je belegging”, zegt ze. “Als je echt geen zin hebt om een vergadering van de mede-eigenaars bij te wonen, koop dan geen appartement. En als je wakker ligt van een dalende beurskoers, dan is het geen goed idee je geld in papieren vastgoed te steken.” Het is de eerste keer dat de twee topvrouwen in het vastgoed elkaar ontmoeten. Tijdens het gesprek zitten Siham Rahmuni en Sophie Lambrighs vaak op dezelfde golflengte. Soms vullen ze elkaar aan, maar er is zelden tegenspraak.

De meeste economen voorspellen een lichte daling van de woningprijzen in 2021.

SIHAM RAHMUNI. “Wij verwachten een stabilisering van de prijzen. Vastgoedprofessionals kijken op een andere manier naar de prijsevolutie dan economen. Voor hun voorspellingen focussen economen op economische variabelen, zoals de inkomens en de rentevoeten, die ze dan in modellen gieten. De coronacrisis zal ongetwijfeld economische gevolgen hebben, die we ook zullen voelen op de woningmarkt. Maar wij nemen in onze analyse ook mee wat we voelen op de markt. We merken bijvoorbeeld dat mensen op zoek zijn naar meer ruimte, dat ze willen investeren in hun woning. Wonen is nog belangrijker geworden door de coronacrisis. Dat zal de prijzen doen stijgen. En door de lage rente en het nog altijd onzekere beursklimaat is er ook bij de beleggers nog altijd veel interesse voor vastgoed.”

SOPHIE LAMBRIGHS. “Ik denk dat de prijzen op korte termijn – twee à drie jaar – zullen stijgen in lijn met de inflatie. En die inflatie zal wellicht beperkt zijn. Ik zie ook wel fundamentele redenen waarom de vraag naar woningvastgoed stand zal houden. Vergeet niet dat een woning levensnoodzakelijk is. Er is de jopngste tijd veel gediscussieerd over welke goederen en diensten essentieel zijn. Wel, ik denk dat iedereen het erover eens is dat huisvesting essentieel is. Demografische fenomenen ondersteunen ook de vraag naar woningen. De bevolking blijft toenemen, de gezinsverdunning zet door. Het aantal gezinnen blijft dus stijgen. Ik ken weinig of geen gemeenten of steden waar het gemakkelijk is een vergunning te krijgen. Er zit overal druk op de markt en ik zie heel weinig leegstand.”

Het Belgische woningvastgoed is goed doorheen de financiële crisis van 2008 gekomen en lijkt nu ook ongeschonden uit de coronacrisis te komen. Hebben de vele Belgen die denken dat de woningprijzen niet kunnen dalen, het bij het rechte eind?

RAHMUNI. “Zoals Sophie al zei: wonen is een basisbehoefte. Dat maakt de woningmarkt heel solide. En ze wordt nog versterkt doordat iedereen op zoek is naar rendement. Zolang vastgoed dat rendement kan blijven bieden, zal het begeerd blijven. Zo niet, dan zullen beleggers op zoek gaan naar alternatieven, en dat zal dan ongetwijfeld een impact hebben op de waardering. Kijk maar wat nu gebeurt op de markt van het winkelvastgoed.”

LAMBRIGHS. “Het verleden is geen garantie voor de toekomst. Vergeleken met onze buurlanden, was het Belgische woningvastgoed lang ondergewaardeerd. Ik bedoel dan niet dat we Brussel in de weegschaal moeten leggen met Parijs, maar bijvoorbeeld wel met steden als Rijsel, Lyon of Amsterdam. Dat is wel een zinvolle oefening en dan stel je vast dat de prijzen hier heel laag waren. Intussen hebben we die achterstand grotendeels weggewerkt.

“De daling van de rentevoeten verklaart ook deels waarom de Belgische vastgoedprijzen zijn blijven stijgen. Er is een grote consensus dat de rente niet snel zal stijgen. Maar de realiteit is ook dat de rente niet meer veel zal dalen. De bodem is bereikt. Die stimulus valt dus weg. Als er een crisis komt op de woningmarkt, zullen we die niet kunnen verzachten met een rentedaling.”

Ziet u in andere vastgoedsegmenten en -niches interessante alternatieven voor het klassieke investeringsappartement?

RAHMUNI. “Het logistieke vastgoed komt als de grote winnaar uit de coronacrisis, maar dat segment presteerde daarvoor eigenlijk ook al sterk. Vastgoedbeleggers hebben toegang tot die markt via gvv’s (gereglementeerde vastgoedvennootschappen, nvdr) als WDP en Montea, en logistieke vastgoedfondsen. Maar dan hebben we het dus over indirecte beleggingen in vastgoed. De premies tegenover de intrinsieke waarde waartegen die gvv’s noteren, tonen dat er enorm veel vertrouwen is in dat product.

“Wij stellen ook vast dat de studentenhuisvesting niet cyclisch is. Ondanks de coronacrisis en de lockdowns hebben wij in ons studentenvastgoed een vergelijkbare bezettingsgraad als in de voorbije jaren. De laagdrempeligheid van ons hoger onderwijs speelt daarin een grote rol. In tijden van crisis kiezen veel studenten er ook voor nog een jaartje langer te studeren, om hun kansen op een moeilijke arbeidsmarkt te vergroten.”

LAMBRIGHS. “Ik vind rijwoningen wel een interessant alternatief. Zeker voor de particuliere belegger die het systeem van de mede-eigendom niet ziet zitten. Ik denk dat het ook een interessante niche kan zijn op de huurmarkt. De rijwoning met een tuintje of een koertje is door de coronapandemie weer aantrekkelijker geworden. Een appartement is perfect voor koppels en alleenstaanden, maar voor een gezin met jonge kinderen is het toch geen vanzelfsprekende woonvorm.”

Ons land is nog maar eens veroordeeld voor de ongelijke fiscale behandeling van binnen- en buitenlandse huurinkomsten. Minister van Financiën Vincent Van Peteghem maakt zich sterk dat niet geraakt zal worden aan het onroerend goed in België. Toch klinkt de roep almaar luider om ook Belgisch vastgoed te belasten op basis van de reële huurinkomsten.

RAHMUNI. “Ik ben benieuwd wat het zal worden. We moeten die ongelijkheid absoluut wegwerken, maar ik vraag me af of dat kan zonder bijvoorbeeld de oudere beleggers uit de markt te jagen. De oplossing mag uiteraard ook niet tot nieuwe discriminaties leiden.”

Zal de coronacrisis de huurmarkt verzwakken?

RAHMUNI. “Een groot aantal bedrijven – en dus onrechtstreeks een deel van de gezinsinkomens – is kunstmatig in stand gehouden met steunmaatregelen. Als die in 2021 wegvallen, volgen ongetwijfeld faillissementen en neemt de werkloosheid toe. Dat kan ook leiden tot meer betalingsproblemen bij huurders.”

LAMBRIGHS. “De vraag is in hoeverre Europa en België bereid zullen zijn deze economische crisis – die voor sectoren als toerisme en retail dramatisch is – te verzachten. Anders dan tijdens vorige crisissen is de overheidssteun aan bedrijven en gezinnen nu enorm groot. Als men dat kan volhouden, dan zal de impact op de inkomens beperkt zijn en dan zal ook de huurmarkt weinig getroffen worden.

“Er zijn ook twee groepen huurders. Er is een groep die huurt omdat ze niet kan kopen. Maar er zijn ook financieel sterke huurders, die bewust kiezen voor een huurwoning wegens de flexibiliteit: studenten, pas afgestudeerden, expats. Voor die groep is er geen probleem. Voor de groep van de financieel zwakke huurders zullen de steunmaatregelen in de meeste gevallen soelaas bieden. Ik heb bij Home Invest Belgium ook vastgesteld dat de huur betalen echt wel een prioriteit is voor mensen.”

RAHMUNI. “We zien ook dat jonge mensen, ondanks de lage rente, minder geneigd zijn te kopen. Die groep van bewuste huurders neemt dus toe. Daarnaast heb je ook nog ook een groep van mensen die niet kunnen kopen, maar die eigenlijk best wel een goed inkomen hebben, zoals singles en eenoudergezinnen. De stringentere regelgeving van de Nationale Bank rond de verlening van hypothecaire kredieten maakt het voor die groep nog lastiger om te kopen.”

Ook bij de institutionele beleggers groeit de interesse in Belgisch woningvastgoed. Zullen zij de particuliere belegger van de markt verdringen?

RAHMUNI. “Bij sommige projecten zal dat inderdaad het geval zijn. Voor een ontwikkelaar biedt de verkoop aan een institutionele belegger enerzijds het voordeel van de zekerheid. Zo kan hij sneller aan een volgend project beginnen. Anderzijds heeft het een negatieve impact op de marges van de ontwikkelaar. Projectontwikkelaars zullen dus proberen een evenwicht te vinden tussen projecten die ze stuk per stuk verkopen aan particulieren, en projecten die ze in een keer slijten aan een institutionele investeerder.”

LAMBRIGHS. “Institutionele investeerders mikken op één type product: vrij grote, nieuwe gebouwen. De secundaire markt blijft dus volledig beschikbaar voor de particuliere belegger. Hetzelfde geldt voor de kleinere projecten. Ook in de locatie zijn de institutionele investeerders kieskeurig. In ons land komen slechts enkele steden in hun vizier: Brussel, Antwerpen en eventueel Gent of Luik.”

Houdt de particuliere vastgoedbelegger maar beter rekening met duurzaamheid en het klimaat?

RAHMUNI. “Absoluut, al is het maar omdat de normen nog aangescherpt zullen worden. Maar ik verwacht ook dat de banken bij het toekennen van een hypothecaire lening duurzaamheidseisen zullen opleggen. Dat moet hun de garantie geven dat het pand future proof is. Het past ook in de duurzame profilering van de financiële instellingen. Op het gebied van duurzaamheid is er geen weg terug.”

LAMBRIGHS. “Europa heeft ook een duidelijk statement gemaakt. Ik ben er ook van overtuigd dat er op korte termijn een verbod komt om panden met een slechte energiescore te verhuren of te verkopen. In het Verenigd Koninkrijk is dat al het geval.”