Vastgoedsector wapent zich tegen klimaatuitdagingen

De vastgoedsector krijgt het warm. De toegenomen klimaatrisico’s leiden tot hogere verzekeringspremies voor gebouwen en tot afwaarderingen in vastgoedportefeuilles. Nieuwe gebouwen zullen waterproof en hittestressbestendig moeten zijn.

De Europese vastgoedinvesteerders maken zich zorgen over de klimaatverandering. Ze is na de internationale politieke instabiliteit zelfs hun grootste bekommernis, blijkt uit een enquête van ULI en PwC voor hun jaarlijkse rapport over trends in vastgoed ( Emerging Trends in Real Estate). Bijna de helft van de ondervraagden stelt dat het risico van de klimaatverandering op hun vastgoedportefeuille in 2019 is gestegen. En 73 procent verwacht dat het in de komende vijf jaar nog toeneemt.

In de vastgoedsector is het besef dat iets moet gebeuren, in korte tijd sterk gegroeid. Zou het kunnen dat de sector voelt dat 2030 niet meer zo veraf is? Tegen dan moeten de EU-lidstaten hun CO2-uitstoot terugdringen tot 40 procent onder het niveau van 1990. Daarvoor rekent Europa in grote mate op inspanningen van de vastgoedsector, want gebouwen zijn goed voor 40 procent van de CO2-uitstoot.

Tien jaar is sowieso de tijdshorizon die veel vastgoedinvesteerders hanteren voor hun vastgoedbeleggingen. Een investeerder die nu een gebouw koopt, rekent niet alleen op stabiele huurinkomsten gedurende tien jaar, maar denkt ook al aan de exitwaarde. Goede energieprestaties van het gebouw zullen de toekomstige verkoopprijs ondersteunen.

Projectontwikkelaars die nu bouwen, houden daar ook maar beter rekening mee, stelt Adel Yahia, chief development officer bij Immobel. “Tot enkele jaren geleden betaalden investeerders niet extra voor een duurzaam gebouw”, zegt hij. “Dat is nu anders. Een duurzaam gebouw biedt ook een competitief voordeel bij de verhuur.”

Adel Yahia ziet een verband tussen de verhoogde interesse voor het klimaat in de vastgoedsector en de institutionalisering van de vastgoedinvesteringsmarkt. “Vroeger spitsten institutionele investeerders zich vooral toe op kantoor- en winkelvastgoed. Door de aanhoudend lage rente hebben ze ook andere vastgoedsegmenten in het vizier genomen, waaronder het residentieel vastgoed. Die institutionele beleggers zijn via hun aandeelhouders en klanten gevoelig voor maatschappelijke thema’s zoals de klimaatverandering.” Het rapport van ULI en PwC bevestigt dat. “Het aantal vragen van aandeelhouders over de milieu-impact van onze gebouwen is vervijfvoudigd”, zegt een Engelse investeerder.

Maar ook voor projectontwikkelaars die mikken op particuliere kopers en/ of beleggers, is het klimaatthema belangrijk. In een enquête van de studentenhuisvester Upgrade Estate bij young professionals (leeftijd van 20 tot 40 jaar) geeft 76 procent aan dat duurzaamheid de aantrekkelijkheid van een gebouw vergroot. Het is het criterium dat het hoogst scoort.

Aanpassen

Overheden, institutionele beleggers en de publieke opinie vergroten dus de druk op de vastgoedsector om de klimaatproblematiek serieus te nemen. Maar de voornaamste prikkel om actie te ondernemen, komt misschien wel van de klimaatverandering zelf. Bosbranden in Australië en Californië, overstromingen in Venetië, de supertyfoon Hagibis in Japan… het zijn maar enkele voorbeelden van rampen die verband zouden houden met de klimaatverandering. Naast veel menselijk leed is er telkens ook aanzienlijke materiële schade. “Die toegenomen risico’s leiden onder meer tot hogere verzekeringspremies voor gebouwen”, weet Adel Yahia. “Het kan ook resulteren in een lagere waarde van een project. Maatregelen om gebouwen bestand te maken tegen die extreme weersomstandigheden drijven bovendien de bouwkosten op.”

Met dat laatste doelt Adel Yahia op maatregelen die onze kwetsbaarheid voor de klimaatverandering moeten milderen. In onze regio zullen die zich moeten toespitsen op toenemende droogte, hittestress en wateroverlast (zie kader Te nat, te droog en te warm). Volgens Patrick Willems, hoogleraar stedelijke hydrologie en rivierkunde aan de KU Leuven, groeit stilaan het inzicht dat klimaatadaptatie deel moet uitmaken van het ruimtelijk beleid. Vooral de grotere steden houden er bij hun stadsplanning en infrastructuurwerken al rekening mee. “Maar ook op gebouw- of projectniveau kan en moet veel gebeuren”, zegt Patrick Willems. Het systematische aanleggen van groendaken in steden vermeldt hij als een nuttige maatregel, zowel voor regenwateropvang als tegen hittestress (zie kader Regenwater voor later).

Hendrik-Jan Steeman, teamleider duurzaam bouwen bij het het ontwerp- en consultancybureau Arcadis, meent dat ook vastgoedspelers nu al hun strategie moeten aanpassen. “Het is een kwestie van denken op langere termijn”, zegt hij. “Dat zou vanzelfsprekend moeten zijn, aangezien vastgoed gemakkelijk een levensduur van dertig tot vijftig jaar haalt. In die periode zullen de gevolgen van de klimaatverandering duidelijk voelbaar worden en ook repercussies hebben voor de waarde van gebouwen. De extreem warme zomers van de voorbije jaren waren al een voorproefje. In de nabije toekomst zou het duurzaam verkoelen van een gebouw weleens even pertinent kunnen zijn als het verwarmen nu. Als het aantal hittegolven nog toeneemt, zal een frisse slaapkamer een meerwaarde zijn. Zodra de kopers van appartementen daar expliciet naar vragen, zullen de projectontwikkelaars daar snel op inspelen.”

Toenemende druk

Patrick Willems wijst op een andere trend: de verharding van de bodem. In 1976 was 5 procent van de bodem in Vlaanderen en Brussel verhard. In 2018 was dat al 14,5 procent. Het maakt onze contreien kwetsbaarder voor de klimaatverandering, want het leidt tot een hogere piekafvoer van regenwater tijdens zware buien en het beperkt de infiltratie van het regenwater in de bodem. Daardoor komt het grondwater onder druk en verhoogt de hittestress.

Een ruimtelijk beleid dat een rem zet op die sluipende urbanisatie, zoals een betonstop of een bouwshift, is nuttig, meent Patrick Willems. Dat betekent wel een verdere verdichting van dorpscentra en steden. “De druk op de kernen zal toenemen. We moeten dus wel opletten dat de steden leefbaar blijven”, zegt Willems. “Open ruimtes in de steden, met groen en water, worden heel belangrijk. We moeten ze maximaal behouden en versterken, want het zijn zones waar je hittestress kunt bufferen of tegengaan.” Veronique Adriaenssen, consultant duurzame steden bij Arcadis, bevestigt: “Verdichten kan door hoger te bouwen en kleinere woningen aan te bieden. Maar dat moet hand in hand gaan met het creëren van open ruimte.”

Patrick Willems ziet ook mogelijkheden op het niveau van het gebouw. “Voorzie gebouwen van tussenverdiepingen voor groenterrassen, waar de bewoners of gebruikers in de schaduw van bomen kunnen vertoeven”, geeft hij als voorbeeld. Het doet wat denken aan de futuristische architectuur van Vincent Callebaut. Die Belgische architect, die in Parijs werkt, prikkelt stadsmakers en projectontwikkelaar met ambitieuze plannen voor verticale stadsboerderijen, gebouwen met hangende tuinen en bostorens. Of aan de Italiaanse architect Stefano Boeri, die in Milaan Bosco Verticale ontwierp, twee groene woontorens. Voor de Antwerpse wijk Nieuw Zuid heeft Boeri het Palazzo Verde ontworpen, een residentieel project met groengevels en drie daktuinen met plaats voor 86 bomen, 1000 struiken en 1200 planten.

Een bijkomende bekommernis in de steden is dat het bestrijden van de hittestress niet mag leiden tot nog meer prijsstress. De druk op de schaarse stedelijke ruimte dreigt de grondprijzen op te drijven. Als klimaatmaatregelen ook nog de bouwkosten verhogen, wordt wonen in de stad misschien alleen iets voor een kapitaalkrachtig publiek. Hendrik-Jan Steeman meent dat aangepast bouwen niet per se de kostprijs doet stijgen. “Maatschappelijk zijn het zeker nuttige investeringen. Het alternatief, niets doen, zal veel meer kosten. En voor de individuele investeerder of koper zijn er ook ingrepen die weinig of niets kosten. Een slim landschapsontwerp hoeft niet duurder te zijn. Het is vaak een kwestie van ontwerpkeuzes.”

De kust is nog veilig

Kustgebieden zijn bijzonder kwetsbaar voor de klimaatverandering. Door de verwachte stijging van de zeespiegel neemt het risico op overstroming toe. Dat geldt ook voor de Belgische kustlijn, die de meest bebouwde van Europa is. “In de afgelopen honderd jaar is de zeespiegel al 20 centimeter gestegen”, zegt Patrick Willems. “De verwachting is dat de zeespiegel in een versneld tempo blijft stijgen. Het worstcasescenario toont een stijging van een meter in de komende honderd jaar. In 200 jaar kan dat zelfs drie meter zijn.”

Paniek is niet nodig, benadrukt de professor. De stijging verloopt langzaam en de Vlaamse overheid neemt maatregelen om de kust te beschermen. De risico’s zijn al in 2011 in kaart gebracht. Concrete acties, zoals de ophoging van stranden, de versterking van duinen en de versteviging van dijken zijn bezig of liggen op de studietafel. Voor de lange termijn (2100) is het Complex Project Kustvisie opgestart. “Om na te gaan welke extra maatregelen mogelijk zijn”, duidt Patrick Willems, die lid is van de wetenschappelijke adviesgroep van het project. “Op de lange termijn kan het noodzakelijk zijn over te schakelen naar een heel ander kustbeheer. Een van de scenario’s zijn de zogenoemde Vlaamse baaien, kunstmatige eilandjes voor de kust die voor een bijkomende breking van de golven zorgen. Een andere mogelijkheid is langs de kust in een bouwvrije zone te voorzien. Dat betekent niet alleen een bouwstop, maar ook de verwijdering van bestaande bebouwing. Je voelt wel aan dat dat een drastische en moeilijk te realiseren ingreep is.”

Dat denkt ook Peter Taffeiren, de CEO van de projectontwikkelaar POC Partners, die vooral aan de kust bouwt. “Het zou onbetaalbaar zijn”, stelt hij. “Reken maar eens uit wat dat aan kapitaalvernietiging zou betekenen.” Volgens Taffeiren liggers kopers van een appartement niet echt wakker van de voorspelde stijging van de zeespiegel. “We krijgen er maar heel af en toe een vraag over. De meesten rekenen erop dat de overheid maatregelen zal nemen om overstromingen te voorkomen.”

Regenwater voor later

We hebben nu al last van wateroverlast en droogte. Projectontwikkelaars zoeken oplossingen. In de nieuwe woonwijk Minerve, aan de rand van Edegem en Mortsel, werkt de projectontwikkelaar Revive samen met de Vlaamse overheid en enkele bedrijven uit de buurt. De ondernemingen zullen via de daken van hun gebouwen al het regenwater opvangen en verzamelen in een ondergrondse waterbuffer. Samen zijn ze goed voor 3 hectare dak. Zo komt onder de woonwijk een reservoir van meer dan 1000 kubieke meter te liggen. Het gerecupereerde water zal met een innovatieve technologie gezuiverd worden tot drinkbaar water voor tijdens droge periodes. Tegelijk doet het reservoir ook dienst als buffer tegen mogelijke wateroverlast in het overstromingsgevoelige gebied. Op de site komen ook drie wadi’s (Water Afvoer door Drainage en Infiltratie; verlaagde groene zones), tientallen regenwatertanks en nog een grote ondergrondse koker als extra waterbuffer.

Ook Nike heeft bij de bouw van een nieuw logistiek gebouw maatregelen genomen om het risico op wateroverlast te beperken. Door het enorme dakoppervlak (57.000 m2) was het risico reëel dat de riolering het regenwater bij een stevige bui niet zou kunnen verwerken. Daarom werd geopteerd voor een groendak, dat het regenwater deels buffert op het dak zelf. Het afgevoerde regenwater wordt opgevangen in een vijver met een overloop naar een systeem van wadi’s.