Vastgoedprijzen volgen in 2025 het inflatiepad: ‘We zitten op de bodem en de stijging is nog niet ingezet’

De tweedeling op de Belgische woningmarkt houdt aan. De nieuwbouwmarkt blijft gebukt gaan onder de gevolgen van de gestegen rente en de toegenomen bouwkosten. Op de markt van de bestaande woningen zet de voorzichtige heropleving door.

“Ik heb enkele van onze grote leden gebeld en hun boodschap is eensluidend: de situatie is nog altijd heel problematisch. We zitten op de bodem en de stijging is nog niet ingezet.” Volgens Olivier Carrette, de CEO van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS), is hoop op beterschap op de nieuwbouwmarkt voorbarig.

De verkoop van nieuwbouwwoningen zit in het slop, eigenlijk al sinds 2022. De voornaamste verklaring is de gestegen hypotheekrente (20 jaar vast) van ongeveer 1,4 procent eind 2021 naar meer dan 3 procent in 2024. “Dat heeft de ontleningscapaciteit, ondanks de loonindexatie, doen dalen”, zegt Carrette. Tegelijkertijd zijn de bouwkosten fors gestegen door de strengere normen, duurdere bouwmaterialen, hogere lonen, hogere financiële lasten en langere vergunningsprocedures. “Een toxische cocktail, waardoor de betaalbaarheid van energiezuinige nieuwbouw gedaald is met 16 tot 18 procent”, stelt Carrette.

Johan Krijgsman, de CEO van makelaar ERA, bevestigt de moeilijke marktsituatie, maar ontkent dat de verkoop van nieuwbouw is stilgevallen. “In een normaal jaar – los van de voorbije drie, vier uitzonderlijke jaren – is de verdeling fiftyfifty: de helft investeerders, de helft eindgebruikers. Vorig jaar was dat 95 procent eindgebruikers en slechts 5 procent investeerders. Veel mensen denken dat de markt volledig is ingestort, maar het aantal kopers voor eigen gebruik ligt nagenoeg nog altijd op het hoge niveau van de coronajaren. Het verschil zit puur in het wegvallen van de investeerdersmarkt.”

Koopkans

Ook de markt van de bestaande woningen (de zogenoemde secundaire markt) kende enkele lastige jaren. De renteklim woog op de activiteit én de prijzen. Bovendien was er een logische terugval na de piek in de coronajaren. Maar voor die secundaire markt, die weinig of geen hinder ondervindt van de kostentoename waar de nieuwbouwmarkt tegen botst, lijkt het ergste wél achter de rug.

Het voorbije jaar daalde het aantal verkopen weliswaar nog tot onder het niveau van het al erg zwakke jaar 2023, maar de laatste twee kwartalen van 2024 toonden al enkele tekenen van herstel. “Naar onze inschatting lag het dieptepunt in 2024”, zegt Krijgsman. “Voor 2025 verwachten we een stijging van minstens 5 procent in het aantal transacties. Wij zijn het jaar alvast goed begonnen.”

Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb, wijst op de positieve trend in de woningkredieten. “Tussen 2022 en januari 2024 zagen we een duidelijke daling van het aantal toegekende woningkredieten, met januari 2024 als historisch dieptepunt. Sindsdien is er een opmerkelijke heropleving, met een stijging van ongeveer 80 procent tegenover dat bodemniveau.”

Eind 2024 was er nog wel een dip in de kredietaanvragen, waarna begin 2025 een forse stijging volgde. “Een gevolg van de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen en Wallonië”, weet Frisch. “Door het wegvallen van de woonbonus zagen we in Wallonië twee pieken. Sommige kopers vervroegden hun aankoop naar december, om nog te kunnen genieten van de woonbonus, andere wachtten tot januari, om te kunnen profiteren van de lagere registratierechten.”

Ook in de recente prijsevoluties ziet Frisch een signaal dat de secundaire markt aantrekt. Voor het eerste kwartaal van 2025 toont de vastgoedbarometer van Immoweb een prijstoename van 0,9 procent. Dat is duidelijk hoger dan in het laatste kwartaal van 2024 (+0,4%) en de eerste kwartalen van 2024 (+0,1%) en 2023 (+0,2%). “Het illustreert dat de markt opnieuw dynamischer is”, becommentarieert Jonathan Frisch.

De heropleving van de markt van het bestaande vastgoed kan niet los worden gezien van de (bescheiden) rentedaling in het voorbije jaar. Maar intussen is het rentepeil opnieuw wat opgelopen. “In ons huidige scenario – we herbekijken dat elke maand, dus voorzichtigheid blijft geboden – gaan we ervan uit dat de Belgische tienjaarsrente in 2025 gemiddeld op 3,4 procent zal liggen”, zegt Johan Van Gompel, macro-econoom bij KBC Groep. “Dat is een half procentpunt hoger dan in 2024, toen het gemiddelde op 2,9 procent lag. Ter vergelijking: in 2023 was dat nog 3,1 procent. Die hogere rente zal de prijsdynamiek wat afremmen.”

Hij voegt er meteen aan toe dat nog andere factoren spelen, zoals de inkomens van de gezinnen en de demografische groei: “We zien dat het aanbod op de woningmarkt de toenemende vraag niet altijd kan volgen, wat dan weer een opwaartse prijsdruk veroorzaakt. En we verwachten dat het reële beschikbare inkomen van de gezinnen in 2025 met ruim 1 procent zal stijgen. Dat ondersteunt de betaalbaarheid en ook de vraag naar vastgoed.” Alles bij elkaar is de verwachting bij KBC dat de woningprijzen in 2025 ongeveer het inflatiepad zullen volgen. Concreet komt dat neer op een nominale prijsstijging van ongeveer 3 procent.

Ook Johan Krijgsman gaat uit van een prijsgroei die in lijn ligt met de inflatie. En daar is niets mis mee, meent hij: “Ik denk dat we aan het einde van 2025 zullen zeggen dat dit het saaiste vastgoedjaar in lange tijd was. In turbulente tijden wordt stabiliteit interessant.”

De huidige marktsituatie biedt volgens Jonathan Frisch ook een koopkans. “De vastgoedkoopkracht (het aantal vierkante meter dat een huishouden met een mediaan inkomen kan verwerven via een vastgoedlening, nvdr) is recentelijk wat verbeterd”, merkt hij op. “Aangezien de hypotheekrente waarschijnlijk niet significant zal dalen – en misschien zelfs lichtjes zal stijgen – en de vastgoedprijzen in nominale termen blijven toenemen, zal die vastgoedkoopkracht de komende maanden wellicht weer wat zakken. In die context kan het dus verstandig zijn vandaag te kopen en je koopkracht veilig te stellen.”

Lichtpuntjes voor nieuwbouw

Kan die gunstige context ook de verkoop van nieuwbouw aanzwengelen? “De nieuwbouwbarometer van Matexi en Realo wijst uit dat de nieuwbouwprijzen min of meer stabiel blijven. Ik vind dat goed nieuws”, zegt Olivier Carrette. “Een ander lichtpunt is de beslissing van de federale regering om het verlaagde btw-tarief van 6 procent op sloop- en heropbouw te behouden. Dat zal ongetwijfeld een beetje zuurstof geven aan onze sector. En dan is er nog impact van de Trump-tarieven op de beurs, met aandelenkoersen die bloedrood kleuren. Op onze woningmarkt is dat ondenkbaar. In België is vastgoed een veilige haven. De waarde van een woning zakt hier niet ineens met 10 procent. Zeker duurzaam nieuwbouwvastgoed is dus een stabiele investering. Hopelijk herontdekken mensen dat.”

Een echt herstel verwacht hij pas “na de zomer of zelfs misschien tegen het einde van het jaar”. Dat heeft ook te maken met het verlaagde btw-tarief op sloop en heropbouw. “De beslissing is wel genomen, maar de uitvoeringsbesluiten zijn nog niet gepubliceerd. We hopen tegen uiterlijk 30 juni duidelijkheid daarover te krijgen.”
Johan Krijgsman is optimistisch over de herontdekking van vastgoed als investering. “Begin dit jaar zagen we al een heropleving bij investeerders. Niet alleen in de leads, ook in de effectieve verkopen.” De verklaring voor de vernieuwde interesse ligt volgens Krijgsman voor de hand. “We zitten weer in een situatie waarin lenen voor een vastgoedinvestering interessant is. Je leent vandaag tegen 3 procent op twintig jaar vast, terwijl je een huurrendement van 3,5 procent kunt halen. Op een financiering van bijvoorbeeld 80 procent levert dat een mooi hefboomeffect op.”

En ook Krijgsman gelooft dat de onrust op beurzen in de kaart kan spelen van vastgoedinvesteringen. Al is het wel een tweesnijdend zwaard, meent bij: “De tarievenoorlog, de beurscorrectie… het creëert allemaal onzekerheid en dat werkt verlammend voor investeringen. Wel duidelijk is dat 2025 geen topjaar zal worden voor de beurs. Terwijl het sentiment voor vastgoed als veilige langetermijnoptie wel gunstig keert. Met de huidige krapte op de huurmarkt moet je er ook niet aan twijfelen dat je je pand verhuurd zult krijgen tegen een degelijke prijs.”