Vastgoedontwikkelaars wagen zich aan crowdfunding

Belgische vastgoedontwikkelaars wagen zich voor het eerst aan crowdfunding. Eindelijk, want we lopen jaren achter op de andere Europese landen. Specialisten verklaren die achterstand door te wijzen op de wettelijke obstakels. Of hebben de grote vastgoedspelers geen behoefte aan crowdfunding?

Crowfunding is nog lang niet ingeburgerd in de Belgische vastgoedsector. Vorig jaar hebben Belgische particulieren via internetplatformen 10,9 miljoen euro geïnvesteerd in vastgoedprojecten. Dat is een stijging met 150 procent vergeleken met 2015. In Frankrijk, Nederland, Groot-Brittannië en de Verenigde Staten heeft die financieringsvorm wel zijn waarde bewezen. In Frankrijk hebben vastgoedontwikkelaars in 2016 via die weg 233,8 miljoen opgehaald. In Groot-Brittannië liep dat bedrag in 2015 op tot 3,2 miljard pond.

“Er is bij ons nauwelijks crowdfunding in de vastgoedsector”, stelt Frédéric Wins, consulent bij Crowdfunding Spot. “De Belgische markt heeft duidelijk een achterstand.” Dat heeft verschillende oorzaken. De wetgeving is te beperkend, de spaarders hebben er weinig belangstelling voor en het is riskant. Maar de belangrijkste oorzaak is dat de traditionele ontwikkelaars op eenvoudigere manieren financiering vinden.

Simon Dejemeppe van de ontwikkelaar Eaglestone maakt een soortgelijke analyse. Hij werkte bij ING als adviseur voor vastgoedbeleggingen en schreef onlangs een studie over de toekomst van crowdfunding in de Belgische vastgoedsector. Toch is hij iets optimistischer. “Ons land loopt dan wel achter, maar ik ben ervan overtuigd dat crowdlending zich hier sterk kan ontwikkelen. Daarvoor moet je de Belgische en de Europese reglementaire beperkingen aanpakken, moet er meer liquiditeit komen voor de obligaties die ontwikkelaars uitgeven en moeten bankinstellingen meer bij de crowdfunding worden betrokken.”

Participatieve lening

Een ontwikkelaar boort gewoonlijk verscheidene financieringsbronnen aan om zijn budget rond te krijgen. Hij haalt 40 à 60 procent op via een banklening, 25 tot 40 procent via een voorverkoop en 15 à 30 procent via een eigen inbreng, die hij kan halen bij aandeelhouders of externe geldschieters, de zogenoemde friends, family and fools. Geld ophalen via die laatste groep is het lastigst, vandaar het idee om de financieringshorizon te verruimen.

Crowdfunding kan in de vastgoedsector verscheidene vormen aannemen. Er bestaan vier formules: rewards-based crowdfunding of crowdfunding met een beloning, crowdgiving of crowdfunding via donaties, de participatieve investering en de participatieve lening of crowdlending. Crowdlending was de voorbije jaren de populairste formule. Verscheidene partijen werken dan samen: een groep particuliere investeerders die zijn spaargeld wil doen renderen, vastgoedontwikkelaars die geld zoeken voor hun woningbouwproject en internetplatformen die iedereen bij elkaar brengen. Als voor de spaarder alles naar wens verloopt, kan hij voor een kapitaalinbreng van 100 tot 5000 euro rekenen op een rendement van 8 à 12 procent, met een looptijd van 12 tot 36 maanden.

Grote vastgoedspelers zoals Atenor, Immobel en Bouygues ondervinden nauwelijks problemen om hun projecten te financieren. Middelgrote bedrijven, die projecten van 5 tot 15 miljoen euro (of gemiddeld een dertigtal nieuwbouwappartementen) bouwen, moeten creatiever zijn om meerdere projecten tegelijk te kunnen ontwikkelen. Crowdfunding is voor hen het nuttigst. “De meeste ontwikkelaars lenen gewoon bij de bank”, vertelt Herman Van der Loos, senior equity analyst bij Degroof Petercam. “Voor een ontwikkelingsproject heb je een eigen inbreng van 1 tot 3 miljoen nodig. Crowdlending kan een alternatief zijn om dat budget rond te krijgen, vooral als de leentarieven weer omhooggaan.”

Eerste fondsenwervingen

In België zijn de praktijkvoorbeelden van die nieuwe financieringsbron voorlopig op de vingers van een hand te tellen. Op het platform Deal 5000 konden kleine investeerders zich verenigen in een maatschappij om een huis te kopen en daarna de huuropbrengsten te genieten. Het platform is geflopt en niet langer beschikbaar. Bij Conseil B+ kunnen particulieren vanaf 1000 euro en tot het wettelijke maximumbedrag van 99.000 euro de bouw van een huis meefinancieren. In ruil daarvoor krijgen ze een rendement van 3 procent bruto en wordt het geleende kapitaal terugbetaald zodra het huis verkocht is. Dat platform doet het beter, maar het actieterrein blijft beperkt. “Het is een succes, al onze projecten worden uiterst snel gefinancierd”, merkt Vincent Herregat op. Hij is gedelegeerd bestuurder van Conseil B+, dat samenwerkt met het bouwbedrijf Woningen Blavier. “Je vindt onze huizen uitsluitend in Henegouwen en Luik, waar de vastgoedprijzen lager zijn. We ontwikkelen ongeveer tien projecten per jaar.”

Crowdlending heeft het meeste succes voor de financiering van vastgoedprojecten. Het platform Look&Fin, de Belgische leider in die sector, heeft de afgelopen tijd al twee financieringen rond gekregen: in oktober een van 500.000 euro voor GIA Immobilier, en in juli een van 400.000 euro voor FK Immo. BeeBonds lijkt een mooie toekomst tegemoet te gaan, maar die speler richt zich op het hogere segment. Elke investeerder moet minimaal 100.000 euro inbrengen. Catalyze van Perceval Poullet is de nieuwste telg van de Belgische crowdlenderfamilie.

“Crowdlending voor de financiering van vastgoed is een belegging zoals alle andere”, analyseert Nicolas-Alexandre Verdbois, senior businessanalist bij Look&Fin. “Het laat ons toe de investeringsportefeuille van onze kandidaat-leners te diversifiëren. De grote vastgoedspelers hebben toegang tot financieringen, maar dat geldt niet voor de middelgrote ontwikkelaars die projecten tot 10 miljoen euro ontwikkelen, 1,5 miljoen euro eigen fondsen nodig hebben en 500.000 euro zoeken om hun financiering rond te krijgen. Nadat de vergunning binnen is en we het project rigoureus hebben geanalyseerd, bieden we het aan. En de projecten raken snel gefinancierd. Het gemiddelde aangeboden rendement bedraagt 9 procent. Het wordt 24 of 36 maanden later uitbetaald. Op dit moment is er bij ons een groter tekort aan kwaliteitsprojecten dan aan leners. Het probleem in België, vergeleken met Nederland en Frankrijk, is dat de wetgeving een serieuze rem zet op de ontwikkeling van crowdlending in de vastgoedbranche. De ontwikkelaars zoeken nieuwe financieringsbronnen voor veel grotere bedragen dan nu voor crowdlending zijn toegestaan.”

Beperkingen omzeilen

Die situatie leidt ertoe dat de crowdlendingplatformen allerlei manieren bedenken om de plafonds te omzeilen. Sinds 1 januari 2017 is de Belgische wetgeving voor fondsenwerving enigszins versoepeld. Bedrijven mogen nu bedragen onder 300.000 euro lenen, zonder dat ze daarvoor een prospectus hoeven op te stellen. Een prospectus is een gedetailleerde beschrijving van de transactie die bedrijven ter goedkeuring moeten voorleggen aan de financiële waakhond FSMA. Investeerders mogen nu maximaal 5000 euro investeren via schuldbewijzen of kasbonnen. Vroeger lag het plafond respectievelijk op 100.000 euro en 1000 euro per investeerder. “We begrijpen niet goed waarom het bedrag maar zo weinig is opgetrokken”, zegt Simon Dejemeppe. “Het remt de ontwikkeling van crowdlending voor vastgoed duidelijk af. In Frankrijk laat de wetgeving toe dat je tot 2,5 miljoen ophaalt. In Nederland zitten ze boven het miljoen.”

Als een financieringsproject aan minder dan 150 personen wordt aangeboden, is het plafond niet van toepassing. Dat gebeurt meestal bij financieringsaanvragen via het klassieke publieke spaarwezen. Dankzij dat trucje kunnen bedrijven meer dan 500.000 euro ophalen. “De ontwikkelaars willen veel meer lenen dan 300.000 euro”, preciseert Simon Dejemeppe. “Bedrijven hoeven misschien geen prospectus op te stellen, maar ze moeten wel informatie doorsturen naar het platform. Maar ze hebben geen zin om daar tijd in te steken voor bedragen van minder dan 500.000 euro.”

Niet te verwaarlozen risico’s

Niet alles is even eenvoudig en rooskleurig. Gebrekkige informatie over het aangeboden project en de ontwikkelaar is het grootste probleem. Nu moet het platform voor crowdfunding de geloofwaardigheid van de ontwikkelaar en het project inschatten. Voorzichtigheid is dan ook geboden. “Crowdlending blijft een riskante belegging”, vindt Jean-Baptiste Van Ex, die de vastgoedafdeling van Degroof Petercam leidt. “Het zou wenselijk zijn het plafond te verhogen, zodat ook gereputeerde ontwikkelaars een beroep doen op deze financieringsvorm. Grotere spelers verkleinen het risico en verhogen de geloofwaardigheid. Er zit toekomst in die vorm van participatieve financiering. Het probleem is alleen de controle van de aangeboden projecten. De FSMA moet een manier vinden om de controles te scherpen en de lener gerust te stellen.” Het is vooral opletten voor ontwikkelaars die financieringsprojecten met lage marges opstarten. Zij riskeren de hele branche onderuit te halen.

In België moeten blijkbaar nog wat obstakels worden overwonnen voor crowdlending in de vastgoedsector zo’n uitgebreid succes heeft als in Frankrijk, waar een vijftigtal platformen bestaat. Daarnaast is het nog maar de vraag, los van de mogelijke versoepeling van de regels, of de mentaliteit van de spaarders en de ontwikkelaars niet de belangrijkste rem is.

“Een ander probleem is de liquiditeit van het product. Die is nagenoeg onbestaande”, erkent Simon Dejemeppe. “Het zou interessant zijn een secundaire markt te creëren, zodat de fondsen van de lener niet 24 of 36 maanden lang geblokkeerd hoeven te zijn. Particuliere investeerders zouden ook meer belangstelling moeten tonen. Op dit moment investeert de Belg gemiddeld 40 eurocent, terwijl de Nederlanders 3,7 euro investeren en de Fransen 2,3 euro. Dat is te weinig. Tot slot zou het ideaal zijn als de lidstaten van de Europese Unie een gemeenschappelijke reglementering uitwerken.”