Vastgoedontwikkelaar Revive toont dat duurzaam wonen niet onbetaalbaar hoeft te zijn
De Gentse vastgoedontwikkelaar Revive heeft een stevige reputatie in duurzame projecten. Voor het klassieke probleem van energiezuinige woningen – de betaalbaarheid – heeft het een originele oplossing: externe investeerders financieren de noodzakelijke ingrepen. Op termijn worden zowel zij als de kopers of huurders daar beter van.
Revive ontwikkelt duurzame woonwijken in en rond steden, sinds kort ook in het buitenland. “We hebben onszelf overbodig gemaakt in België”, zegt CEO Alexandre Huyghe. “Revive begon in 2009 oude, verontreinigde industriële sites in steden te saneren en maakte er duurzame wijken van. We bouwden een unieke expertise op in de regelgeving, de technische uitwerking en de architectuur van dat soort projecten. Voor grote aannemers, grond- en afbraakwerkers is dat veel te complex. Maar er is in België nauwelijks nog aanbod voor dat soort projecten. Daarom zetten we onze expertise nu in het buitenland in. In Polen hebben we al twee grote sites. We kijken nu rond in onze buurlanden.”
‘Onze projecten verhogen de kwaliteit van zo’n wijk. En dat drijft dan weer de waarde op van de eenheden die we in de volgende fase realiseren’ – Nicolas Bearelle
Huyghe volgde dit jaar Nicolas Bearelle op als CEO van het vijftigkoppige ontwikkelingsbedrijf uit Gent. Bearelle richtte Revive in 2009 op, samen met Piet Colruyt. Zoals afgesproken bij de start verkocht Colruyt zijn aandelen aan Bearelle, die nu uitvoerend voorzitter en de enige eigenaar is.
Zelfvoorzienende projecten
Vandaag richt Revive in België zich op de creatie van ‘integraal duurzame’ stadswijken. Dat is niet echt revolutionair in een tijd dat zowat elke ontwikkelaar wel duurzame projecten zegt aan te bieden. Hoe maakt Revive het verschil?
“Veel projecten menen al het het etiket duurzaam te verdienen als er een warmtepomp is”, zegt Bearelle. “Maar iedereen kan zo’n toestel plaatsen. Wij staan veel verder dan de concurrentie. Ons streefdoel is de projecten zelfvoorzienend te maken. Het voorbeeld bij uitstek is ons project in Edegem, dat zo goed als onafhankelijk van het elektriciteitsnet wordt en toch commercieel haalbaar is (zie kader Wijk met eigen elektriciteits- en watermaatschappij). Het is alleen nog wachten op een perfecte batterij. Zodra die er is, kunnen we werken zonder een beroep te doen op de publieke nutsvoorzieningen. Die zijn nu nog nodig om pieken in het gebruik en dalen in de plaatselijke stroomproductie op te vangen. Ons doel is die energie op termijn goedkoper te maken dan gas.”
Gemeenschappelijke ruimtes
Revive streeft naar wijken met een gezonde mix, nabij voorzieningen zoals scholen en parken in of nabij de steden. De projecten omvatten zowel luxueuze, betaalbare als sociale woningen. Collectieve voorzieningen ¬ zoals een crèche, een winkel of een buurthuis ¬ maken er een aantrekkelijke wijk voor alle leeftijden van. Revive creëert meer groene ruimte dan er voor de herontwikkeling was, met ruime parken en pleinen. Het project Watt in Gent, ooit de site van een motorolieproducent, was voor de herontwikkeling volledig bebouwd. Vandaag is de helft groene ruimte. Revive heeft er zijn hoofdzetel.
Maar groene ruimte heeft ook een prijs, want die grond kan niet worden verkocht. Dat vangt Revive op door wat compacter en dus goedkoper te bouwen. Huyghe: “Maar de bewoners krijgen ook een ruim aanbod van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen, zoals werkmateriaal voor klussen of fietsherstellingen. Als je die kunt opbergen in een gemeenschappelijke ruimte, win je plaats in je eigen woning. Ook is er in onze projecten een zaaltje in mede-eigendom, waar de buurtbewoners kunnen samenkomen, maar ook privéfeestjes georganiseerd kunnen worden. Dat maakt een grote living wat minder noodzakelijk. De mensen die er wonen, zijn ook minder afhankelijk van een auto, omdat al onze projecten bij het centrum liggen en de fietsinfrastructuur verbeterd is. Zo bespaar je op parkings. Er is trouwens behoefte aan kleinere appartementen, omdat er nu eenmaal meer singles en koppels zonder kinderen een woning willen kopen.”
Revive ontwikkelde de voorbije tien jaar duizend wooneenheden in tien projecten in onder meer Brussel, Aalst Sint-Niklaas, Oudenaarde en Sint-Niklaas, met een totale oppervlakte van 800.000 vierkante meter. Er zijn 650 eenheden in aanbouw en evenveel in de pijplijn. Momenteel zet Revive 400 appartementen van 70 tot 120 vierkante meter in de markt voor 2600 tot 3500 euro per vierkante meter meter. Huyghe: “Dat is niet overdreven veel voor een nieuwbouwappartement met een terras in een groene stadsomgeving.”
Lagere middenklasse
Dit jaar hoopt Revive 80 miljoen euro te realiseren met de verkoop van wooneenheden. “De prognose is ruim overschreden”, zegt Bearelle. “De vertraging in de verkoop en de bouw door de lockdown is compleet weggewerkt. Elk jaar groeien we met 20 procent. Sommige beleggers kopen een appartement in elk nieuw project van ons.”
Voor die beleggers en voor de bewoners zijn de kwaliteit en het waardebehoud cruciaal. De komst van Revive naar een buurt heeft dikwijls tot gevolg dat de waarde van de andere woningen er stijgt. Jonge gezinnen kopen er huizen op en vernieuwen die. Bearelle: “Onze projecten verhogen de kwaliteit van zo’n wijk. En dat drijft dan weer de waarde op van de eenheden die we in de volgende fase realiseren. Daarom beslisten we een fonds op te richten dat investeert in de ontwikkeling en het beheer van woningen op lange termijn.”
Dat werd het Good Live Investment Fund, waarvoor Revive 35 miljoen euro ophaalde in 2016. Het beheert 300 appartementen in Brussel. Dit en volgend jaar wordt nog eens 250 miljoen opgehaald voor Good Live Investment Fund II bij institutionele en vermogende particuliere investeerders, in schijven van minstens 2,5 miljoen euro. Voor vijf projecten is een bouwvergunning aangevraagd.
Beide fondsen ontwikkelen en verhuren duurzame, betaalbare appartementen aan de lagere middenklasse. Huyghe: “Gezinnen met een te laag inkomen kunnen in veel gevallen geen degelijke woning huren. Tegelijk verdienen ze te veel om recht te hebben op een sociale woning. Die mensen komen vaak terecht in verouderde huurhuizen die niet voldoen aan de moderne energie- en bouwnormen. Voor hen voorzien wij in kwaliteitsvolle huurappartementen.”
Inbegrepen in de huurprijs zijn de energie- en de waterfactuur, wifi en het gebruik van de gemeenschappelijke fietsen. “De huurders weten perfect wat ze maandelijks betalen en wat ze daarvoor krijgen”, vertelt Bearelle. “Als de elektriciteitskosten dalen door besparende ingrepen in het gebouw, profiteert de verhuurder daarvan. Zo verdient het fonds de extra kosten voor die investering op termijn terug. Veel projectontwikkelaars staan huiverachtig tegenover duurzame investeringen, omdat die de betaalbaarheid van de woningen in het gedrang brengen. Daarom spreiden we de opbrengst over een termijn van twintig jaar. Dat nieuwe businessmodel zet de projectontwikkeling op zijn kop. We beginnen ermee in België, maar zullen het ook in andere landen lanceren.”
Een derde fonds, Inclusio, focust op maatschappelijke duurzaamheid. Dat is een creatie van Revive, Bank Degroof Petercam en Kois. Inclusio verhuurt voor 125 miljoen euro woningen aan sociale verhuurkantoren en trekt wellicht dit jaar naar de beurs.
Naar Duitsland
In Polen ontwikkelt Revive twee grote stadsprojecten. Het werkt samen samen met Alides aan een nieuwe wijk op de vroegere site van de scheepswerven van Danzig, 16 hectare groot. Er worden 3500 wooneenheden ontwikkeld. In Poznan ontwikkelt Revive sinds vorige maand samen met BPI (CFE/Ackermans & van Haaren) een gewezen kazerne op een terrein van 5 hectare.
Revive werkt sinds deze week nauw samen met het Nederlandse ontwerp- en onderzoeksbureau Except, dat kapitaal zocht voor de herontwikkeling van stadswijken die voorzien in de eigen energie- en waterbehoefte. Revive speurt ook naar projecten in Noordrijn-Westfalen. “Er zijn in die Duitse deelstaat verscheidene oude industriële sites die gesaneerd moeten worden”, aldus Huyghe. “Grote Duitse aannemers beginnen niet aan de herontwikkeling van dat soort gronden, tenzij ze gesubsidieerd worden. Ook daar zijn we zowat de enige partij die deze niche perfect beheerst. Ook de grote saneringsbedrijven zijn niet echt actief in die steden. Wij wel, als ontwikkelaars pur sang. Er is dus nauwelijks concurrentie.”
“De aankoopprijzen van de gronden zijn dan ook realistisch. Er wonen in die rijke regio van Duitsland vrij veel vermogende kandidaat-kopers en kandidaat-beleggers. De situatie is er te vergelijken met die van Vlaanderen toen wij er begonnen.”
Wijk met eigen elektriciteits- en watermaatschappij
Op de vroegere productiesite van de Minerva-fabriek en Agfa-Gevaert in Edegem ontwikkelt Revive sinds 2016 een wijk van 333 wooneenheden op een terrein van 6 hectare. De kostprijs bedraagt 72,5 miljoen euro. Het terrein werd grondig gesaneerd. Drie op de vier woningen in de eerste fase zijn al verkocht. De tweede fase, met 123 eenheden, begint in december. Daarvan werd al één op de tien digitaal gereserveerd.
Er zijn ook meegroeihuizen, waar de koper later een tweede laag op kan laten bouwen. Er werd daarvoor een vergunning gegeven in de bouwstijl van de rest van het project. Op die manier kan de koper de kostprijs van zijn woning spreiden.
Het autoluwe Minerve-project omvat privétuinen en publieke parken, die worden verbonden met wandel- en fietspaden. 69 procent van de oppervlakte is groene ruimte, meestal publiek toegankelijk. Naast woonhuizen worden er ook appartementen en sociale verhuureenheden gebouwd.
Het project zal zo weinig mogelijk afhankelijk zijn van de publieke nutsvoorzieningen. Het regenwater van de eigen en de omliggende daken wordt verzameld en gezuiverd om als drinkwater te dienen. Er komt ook een warmtenet, dat wordt gevoed met de restwarmte van het nabijgelegen Agfa-Gevaert. “Het doel op termijn is energie- en wateronafhankelijkheid”, zegt Bearelle.
“Als we die duurzame investeringen verrekenen in de vraagprijs van de woningen, prijzen we ons natuurlijk uit de markt”, vervolgt Bearelle. “Dus koppelen we die los van de aanschafprijs.” De elektriciteits- en watervoorziening worden ondergebracht in twee onafhankelijke dienstenmaatschappijen, die met de eigenaars een langetermijncontract afsluiten. Zij leveren hun diensten tegen dezelfde prijs die de publieke nutsmaatschappijen aanrekenen. In die twee aparte ondernemingen zit ook extern kapitaal.
“Die externe investeerders vonden we vrij gemakkelijk”, aldus Bearelle. “Wij bieden hen een gewaarborgde cashflow op lange termijn van de productiemaatschappij. En de eigenaars betalen geen euro meer voor de duurzame investeringen, die ze na de afbetaling van hun woning in eigen handen krijgen. Duurzaamheid kan dus perfect worden geïntegreerd in de regels van de vrije markt.”
We legden het project voor aan de Vlaamse Bouwmeester, Erik Wieërs. “Dit is een wooncomplex van de toekomst”, reageert hij. “Ingebed in een breder architectonisch kader, vlak bij de stad, met hergebruik van energie en water, en collectieve, intelligent gefinancierde nutsvoorzieningen in plaats van elk zijn ketel. En bovendien speelt het in op de typisch Vlaamse reflex om nog wat te kunnen knutselen aan zijn woning.”
Change the Game
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier