Vastgoedmarkt aan de kust keert terug naar pre-coronaniveau

De verkoop gaat trager, het aanbod neemt toe en de prijsklim stokt. Ook aan de kust loopt het vastgoedfeestje op zijn einde. Maar anders dan in het binnenland is de rentestijging niet de grote pretbederver aan zee.

Vastgoedmakelaars houden van drukte, maar té druk is ook niet alles. Herinnert u zich de coronaperiode misschien nog als ‘weldadig rustig’ met ‘eindelijk tijd voor andere dingen’, dan was het in de vastgoedkantoren aan de kust alle hens aan dek. De stormloop op kustvastgoed eindigde soms in ruzies tussen opbiedende kandidaat-kopers en verkopende eigenaars. Met de vastgoedmakelaar in de rol van conflictbemiddelaar.

Het verklaart wellicht waarom sommige makelaars het vandaag hebben over een welgekomen afkoeling. De vastgoedactiviteit aan de kust is wel degelijk afgenomen. In vergelijking met 2021 noteerden de notarissen vorig jaar 14 procent minder transacties. De cijfers over het eerste kwartaal van dit jaar tonen een vergelijkbare afname.

Ook op de nieuwbouwmarkt is de vertraging een feit. Bart Versluys, de CEO van de projectontwikkelaar Groep Versluys, verwacht dat het aantal transacties aan de kust dit jaar 20 à 25 procent lager zal liggen dan tijdens de coronaperiode. Toch is dat geen reden tot paniek. “Na enkele recordjaren is de vastgoedmarkt genormaliseerd”, stelt Versluys.

David Degroote, de co-CEO van de projectontwikkelaar Vastgoedgroep Degroote, maakt een vergelijkbare analyse: “We staan weer met beide voetjes op de grond. 2021 was buitengewoon. Geen enkele projectontwikkelaar of aannemer kon volgen. In vergelijking met zo’n topjaar maken we nu inderdaad een forse afkoeling mee, maar eigenlijk gaat het verre van slecht. In 2022 lag onze omzet boven die van 2019, en dat was een prima jaar. Je kunt dat bezwaarlijk een harde landing noemen.”

Bij Vastgoedgroep Degroote houdt de verkoop in de eerste maanden van 2023 gelijke tred met 2022. David Degroote merkt nog op dat de terugval in de activiteit geen verrassing is. “Door de pandemie hebben veel mensen hun aankoopintentie voor een tweede verblijf aan de kust sneller gerealiseerd dan gepland. Dat heeft een piek in de verkoopcijfers veroorzaakt, en dan weet je dat er een daling volgt.”

Minder rentegevoelig

De afgenomen activiteit laat zich ook al voelen in de prijzen. In 2022 kwam een einde aan een lange periode met sterke prijsstijgingen. De mediaanprijs van kustappartementen daalde met 2,1 procent tot 230.000 euro. Voor appartementen op de zeedijk noteerden de notarissen zelfs een prijsdaling van 5,3 procent tot 269.000 euro.

Vraag en aanbod zijn opnieuw meer in evenwicht aan de kust. Tijdens de coronajaren was de regio een typevoorbeeld van een verkopersmarkt. “Verkopers die hun pand tegen een ‘zotte prijs’ op de markt durfden te zetten, boekten daar niet zelden succes mee”, zei Frank Rouseré, makelaar van ERA laPlage, vorig jaar op deze pagina’s. Dat zotte is nu grotendeels uit de markt verdwenen.

Notaris Bart Van Opstal ziet ook een toegenomen nuchterheid bij kandidaat-kopers. “De aankoop van een tweede verblijf is in grote mate een emotionele beslissing, maar het economische aspect komt nu ook vaker om de hoek kijken”, zegt hij. “We merken dat aan het toenemend aantal eigendommen dat snel op de vakantieverhuurmarkt komt. En daar zitten ook veel mooie, luxueuze panden tussen. Mensen willen op die manier vooral een stukje van de vaste kosten recupereren. Het is dus niet zo dat mensen op korte termijn een huurrendement van een paar procenten nastreven.”

De algemene prijsdaling verhult grote lokale verschillen. In zeven kustgemeenten stijgen de prijzen nog (zie tabel Mediaanprijs appartementen in 2022). De makelaars stellen veelal dat de prijzen standhouden. Onderzoek van het vastgoeddatabureau SmartBlock lijkt dat te ondersteunen. Voor de periode tussen mei 2022 en mei 2023 komt SmartBlock zelfs uit op een stijging van de vraagprijzen met 7 procent.

Lees verder onder de tabellen (toelichting bij de cijfers, zie onderaan het artikel)

De prijsstatistieken moeten met enige voorzichtigheid geïnterpreteerd worden. “Een prijsdaling? Dat geloof ik niet”, zegt Christophe Decock, vastgoedmakelaar van Century 21 Sea Port in Nieuwpoort. “Ik hoop dat de prijzen wat stabiliseren.” Nochtans tonen de prijsstatistieken van de notarissen precies voor Nieuwpoort een zeer scherpe daling (-19,6%). Zo’n uitgesproken prijscorrectie – of een extreme toename – op gemeenteniveau wijst vaak op een onderliggende wijziging in de kwaliteit van de verkochte panden. Ook een andere verhouding tussen de verkopen van duurdere nieuwbouwappartementen en goedkopere bestaande appartementen kan tot grote fluctuaties in de statistieken leiden. Dat lijkt aan de kust het geval te zijn. In 2022 waren de nieuwbouwappartementen goed voor een marktaandeel van 14,5 procent aan de kust. “Dat is het laagste cijfer van de afgelopen vijf jaar”, stellen de notarissen in hun recentste Kustbarometer.

Voorlopig lijken de prijzen op de nieuwbouwmarkt stand te houden. SmartBlock berekende dat de mediane vraagprijs voor nieuwbouw aan de kust 4.777 euro per vierkante meter bedraagt, een toename van 6 procent op jaarbasis (zie tabel Nieuwbouwprijzen aan zee).

De ontwikkelaars stellen dat prijsdalingen niet meteen aan de orde zijn door de sterk gestegen bouwkosten. “Onze gemiddelde prijs ligt 15 tot 18 procent hoger dan vijftien maanden geleden”, zegt David Degroote. “Wij rekenen ongeveer twee derde van de gestegen bouwkosten door aan de klant, maar er gaat dus ook een derde van onze marge af.” Bart Versluys verwacht dat de prijzen voor nieuwbouwappartementen aan de kust ook dit jaar nog zullen stijgen. Boven op de hogere bouwkosten zijn ook de ontwikkelingskosten toegenomen: “Door de complexe en soms lange vergunningsprocedures lopen veel projecten vertraging op.”

Dat de kosten voor de projectontwikkelaars zijn opgelopen, valt niet te ontkennen. Maar dat belet niet dat bij een forse terugval van de vraag ook de vraagprijzen onder druk kunnen komen. Al lijkt dat aan zee nog niet het geval. Bij de projectontwikkelaars in het binnenland zou de malaise op de vastgoedmarkt harder binnenkomen. Zij zien een belangrijke klantengroep afhaken: de vastgoedbelegger. Aan de kust wordt vastgoed vooral voor eigen gebruik en genot gekocht.

Lees hieronder verder

In het binnenland speelt de forse rentestijging de vastgoedmarkt parten. De duurdere leningen wegen op het budget van wie een woning wil kopen voor eigen gebruik en veel kleine vastgoedbeleggers vragen zich af het sop de kool nog waard is. Vastrentende beleggingen komen plots weer in het vizier als alternatief voor het beleggingsappartement. Het kustvastgoed is minder rentegevoelig, want de aankoop van een tweede verblijf wordt meestal grotendeels met eigen middelen gefinancierd. “Collega’s in het binnenland vertellen me dat vijf op de tien verkoopdossiers worden afgekeurd door de bank. Dat probleem kennen we niet aan de kust”, zegt Christophe Decock.

David Degroote bevestigt dat, maar nuanceert ook. “Meer dan drie kwart van onze klanten koopt zonder een lening aan te gaan. Dus ja, we voelen hier minder de impact van de renteklim. Maar toch: het weegt wel op het sentiment van de mensen. Er is een iets grotere terughoudendheid bij de kandidaat-kopers.”

Volgens Thomas Moerman, de zaakvoerder van de projectontwikkelaar Rietveld Projects, is het luxesegment het beste bestand tegen de sterke rentestijging. “In de hoogste prijsklasse voelen we geen vertraging. Dat cliënteel heeft de centen klaar staan en wil zichzelf gewoon een plezier doen.”

EPC nu ook aan zee

Wél in lijn met de binnenlandse vastgoedmarkt groeit ook aan de kust de prijskloof tussen energiezuinige en energieslurpende panden. “Wat is het E-label? Dat is vaak de eerste vraag die kandidaat-kopers stellen”, vertelt Christophe Vermeulen, kantoorverantwoordelijke bij Dewaele Vastgoedgroep in Oostende. “Een slecht EPC-label bemoeilijkt de verkoop. Daarom stellen we spontaan initiatieven voor om het peil op te krikken van een D- naar een C-label. Dan weet je dat kandidaat-kopers het pand niet meer links laten liggen. Vroeger was dat niet nodig, het raakte toch verkocht.”

Vermeulen voegt eraan toe dat energie-investeringen in een mede-eigendom niet altijd simpel liggen. “Zeker nu een energieprestatiecertificaat ook verplicht is voor de gemeenschappelijke delen, leidt dat vaak tot onenigheid. De vereniging van mede-eigenaars is niet altijd bereid te investeren, zodat een eigenaar zijn appartement vlotter zou kunnen verkopen.” Bart Versluys merkt op dat in veel oude appartementsgebouwen een grote onzekerheid heerst. “Sommige gebouwen zijn tot op de draad versleten en rijp voor de sloophamer”, stelt hij. “Dat is bij veel bewoners van die gebouwen blijkbaar nog niet ten volle doorgedrongen.”

Bram Haerhout van Immo Albatros in De Panne ervaart dat vastgoed met een slecht EPC stilaan onverkoopbaar wordt: “We hebben enkele panden met een F-Label in portefeuille. Daar komt geen kat meer naar kijken. Vandaag is het label na de ligging en de prijs het derde criterium voor vastgoedkopers aan de kust.”