Vastgoedinvesteerder Cofinimmo verlaagt de energie-intensiteit van zijn portefeuille

Cofinimmo krijgt internationaal lof toegezwaaid voor zijn proactieve duurzaamheidsbeleid, waarmee het ambitieuze doelstellingen aan meetbare resultaten koppelt. De pionier in duurzaam vastgoed investeert niet alleen in energiezuinige gebouwen, maar zet ook in op samenwerking met huurders om het werkelijke verbruik te optimaliseren.

Cofinimmo oogstte vorig jaar internationale waardering voor zijn duurzaamheidsinspanningen. Het kreeg een plek in de 600 Europe’s Climate Leaders 2024 van Financial Times en Statista. Time Magazine nam Cofinimmo dan weer op in zijn rangschikking 500 World’s Most Sustainable Companies 2024.

Philippe Etienne, hoofd van de externe communicatie bij Cofinimmo, ziet de internationale waardering als een bekroning voor jarenlange inzet. “Duurzaamheid staat bij Cofinimmo al meer dan vijftien jaar hoog op de agenda, lang voordat het acroniem ESG een gangbare term werd”, zegt hij. Ook duurzaamheidsverantwoordelijke Hanna De Groote wijst op de pioniersrol van Cofinimmo: “Als beursgenoteerd bedrijf volg je al tal van regels en standaarden, maar echte duurzaamheid gaat verder dan de wettelijke verplichtingen”, stelt ze. “Wij publiceren bijvoorbeeld al tien jaar vrijwillig een duurzaamheidsverslag. Dat past in onze visie: niet wachten op regelgeving, maar vooruitlopen op wat komt. Duurzaamheid betekent denken en handelen op de lange termijn, niet enkel voldoen aan de minimale eisen van vandaag.”

Cijfers met een doel

In eigen land ontving Cofinimmo vorig jaar een Trends Impact Award. Het beursgenoteerde vastgoedbedrijf won met zijn 30³-project in de categorie Klimaat & Energie. Dat is geen toevalstreffer: het duurzaamheidsbeleid van Cofinimmo focust sterk op energie. “Een logische keuze”, aldus Hanna De Groote. “De bouw- en vastgoedsector heeft een heel groot aandeel in de wereldwijde CO2-uitstoot. En dus ook een grote verantwoordelijkheid.”

Meten is een cruciaal begrip in het 30³-project, waarmee Cofinimmo de energie-intensiteit van zijn vastgoedportefeuille tegen 2030 met 30 procent wil verminderen, om tot een niveau van 130 kilowattuur per vierkante meter per jaar (kWh/m²) te komen. Hanna De Groote: “We hebben een lange traditie van metingen en rapportering van data, maar vijf jaar geleden vroegen we ons af: wat is het uiteindelijke doel van al die cijfers? En waarop moeten we focussen? Tijdens een interne denkoefening dachten velen meteen aan CO2-reductie. Maar CO2 hangt samen met allerlei externe factoren, die we niet volledig in de hand hebben. Wat we wél kunnen beïnvloeden, is het werkelijke energieverbruik van de gebouwen in onze portefeuille.”

In eerste instantie focuste Cofinimmo op enkele quick wins in de portefeuille, zoals de installatie van zonnepanelen en het vernieuwen van technische installaties. Bij de acquisitie van nieuwe gebouwen worden duurzaamheidscriteria verbonden aan het 30³-project meegenomen in het beslissingsproces. Hetzelfde geldt voor beslissingen over het afstoten van gebouwen.

Schuif je met dat laatste het probleem niet gewoon door naar de volgende eigenaar en gebruiker? “Nee”, antwoordt Philippe Etienne. “Meestal gaat zo’n overdracht gepaard met een grondige herontwikkeling en/of nieuwe invulling, denk bijvoorbeeld aan een verouderd kantoorgebouw dat een nieuwe bestemming krijgt als een energieperformant residentieel gebouw. Asset rotation, zoals wij dat noemen, is belangrijk om een vastgoedportefeuille up-to-date te houden.”

Samenwerking met huurders

Hanna De Groote vult aan dat “louter focussen op de bakstenen, niet volstaat”. “Een energiezuinig gebouw dat verkeerd wordt gebruikt, kan immers meer verbruiken dan een minder performant gebouw. De sleutel ligt in de dialoog met de gebruikers. Omdat wij de gebouwen niet zelf beheren, zijn we afhankelijk van onze huurders om inzicht te krijgen in het energieverbruik. Jaarlijkse gebouwbezoeken helpen daarbij, net als overleg waarin we terugkoppelen over de data. Hoe presteert dit gebouw ten opzichte van andere? En welke maatregelen kunnen jullie nemen om het verbruik te optimaliseren?

Daarnaast bevat de huurovereenkomst een clausule over het uitwisselen van energie- en waterdata. Cofinimmo biedt de huurder ook de mogelijkheid een meetsysteem te installeren, zodat de data automatisch worden ingelezen. “Dat bespaart tijd en de huurder heeft meteen inzicht in het verbruik. Dat inzicht is vaak de cruciale eerste stap naar een efficiënter energiegebruik.”

Cofinimmo zit op schema met het 30³-project: de energie-intensiteit van de gebouwen daalde van 190 kilowattuur per vierkante meter per jaar in 2017 naar 142 kilowattuur in 2023, een kwart minder en dus goed op weg naar het doel van een reductie van 30 procent tegen 2030.

Kruisbestuivingen

De vastgoedportefeuille van Cofinimmo, met een waarde van 6,2 miljard euro, omvat 2,5 miljoen vierkante meter en is verspreid over negen landen: België, Frankrijk, Nederland, Duitsland, Spanje, Finland, Italië, Ierland en het Verenigd Koninkrijk. Volgens Hanna De Groote is die regionale spreiding niet echt een hindernis voor een uniform ESG-beleid en levert het zelfs kruisbestuivingen op. “Wat we in het ene land leren, passen we toe in het andere”, zegt ze. “In België liggen bijvoorbeeld intussen op bijna elk dak zonnepanelen, maar in Spanje zie je die amper, omdat de overheid de installatie ervan niet stimuleert. Voor ons was het logisch ze daar toch te installeren – met zoveel zon lijkt het vreemd dat niet te doen. In Finland botsten we dan weer eerst op weerstand, met als argument: ‘Hier schijnt de zon nauwelijks’. Ze vergaten dat het er in de zomer bijna 24 uur licht is. Op jaarbasis bleek het dus een rendabele keuze. Een ander voorbeeld is ons kantoorgebouw Montoyer 10, waarvoor we een houten constructie hebben gebruikt. In België geldt dat als innovatief, in Finland heeft men er al langer ervaring mee.”

De vastgoedportefeuille van Cofinimmo bestaat voor meer dan driekwart uit zorgvastgoed, maar oorspronkelijk lag de focus op kantoorvastgoed. Hanna De Groote merkt op dat duurzaamheidsdenken en certificering van gebouwen verder zijn ontwikkeld in het kantoorsegment dan in het zorgvastgoed. “Wij doen daar nu ons voordeel mee”, zegt ze. “Onze expertise in kantoren heeft ons een voorsprong gegeven bij de overstap naar zorgvastgoed, omdat we intern al sterke capaciteiten hadden opgebouwd in property- en projectmanagement.”

Dure rapportering

Met 2030 in zicht en de doelen binnen bereik wil Cofinimmo doorgaan op hetzelfde elan. Nochtans staat zowel economisch als politiek de steun voor klimaat- en duurzaamheidsmaatregelen onder druk. Steeds meer stemmen pleiten voor een herziening van de ambitieuze doelstellingen en de strikte regelgeving. Heel concreet groeit in Europa het verzet tegen de duurzaamheidsrapportering vervat in de CSRD-richtlijn (Corporate Sustainability Reporting Directive).

Dat verzet is deels terecht, klinkt het bij Cofinimmo, maar het mag geen excuus zijn om minder ambitieus te zijn. “Wij pleiten voor meer harmonisatie en standaardisatie, want het kan niet bedoeling zijn dat de rapportering meer middelen vergt dan de daadwerkelijke duurzaamheidsacties”, zegt De Groote. “Maar het duurzaamheidsconcept en de klimaatdoelstellingen zelf staan voor ons niet ter discussie. Die overboord gooien zou contraproductief zijn.”

“Verschillende studies tonen aan dat er in de kantorenmarkt al een duidelijke waardekloof is tussen verouderde kantoren in de periferie en nieuwe, duurzame gebouwen in stadscentra. We kunnen klagen dat Europese bedrijven striktere normen moeten naleven dan Amerikaanse of Chinese concurrenten, maar duurzaamheid is de enige weg vooruit”, besluit Philippe Etienne.