Vastgoedbeleggers in beroering

Vastgoedbeleggers blijven investeren, maar halen meer de rekenmachine boven, want de stijging van de rentevoeten zet de rendementen onder druk. Bovendien hangt de dreiging van een belasting op huurinkomsten als een donkere wolk boven de markt.

De meeste economen hadden niet verwacht dat de hypotheekrente voor 2023 zou stijgen. De stijgende inflatie, de oorlog in Oekraïne en de bijbehorende onzekerheid hebben er anders over beslist. Sinds het begin van het jaar stijgen de tarieven snel. “We zijn erg verrast door de snelheid waarmee de hypotheekrente steeg van 1 naar 2,5 procent voor een lening met een vaste rente van twintig jaar”, zegt Nicolas Jacquet, de oprichter en CEO van het vastgoedadviesbureau Own. “De rente gaat nog elke week omhoog. Maar zolang ze onder de inflatie blijft, die nu 5 procent bedraagt, blijft vastgoed aantrekkelijk.”

“De beleidsmakers, waaronder de Europese Centrale Bank, willen de rente niet zien stijgen”, voorspelt Pascal Lasserre, de voorzitter van de Association professionnelle des courtiers de crédits (APCC) en directeur van Lasserre et Associés. “Dat zou andere problemen, zoals de inflatie, niet oplossen en kan de markt doen vertragen. Nu zien we het tegenovergestelde. Het aantal hypotheekaanvragen neemt toe, uit vrees dat de rente nog verder zal stijgen. Zolang die rond 2 procent ligt, blijft het uiterst interessant.”

Boven op de stijging van de rentevoeten komen de duurdere bouwmaterialen, de oplopende woningprijzen, de schaarste aan nieuwe woningen, de bedreiging van de onroerendgoedbelasting en de energiecrisis. Dat alles weegt op het gemoed van veel beleggers.

1 Wat is het effect van stijgende rentetarieven?

Vastgoedbeleggers leven al sinds 2016 op een wolk. In die periode flirtte de rente tegen 1 procent. “Het geld was vrijwel gratis”, zegt Thierry Kemp, directeur van de afdeling nieuwbouw van het makelaarskantoor Victoire. “Dat kon niet blijven duren. Een stijging tot 2 procent is niet onlogisch. Andere factoren, zoals de schaarste aan nieuwe woningen, zijn veel problematischer.”

Hij ziet de markt nog niet vertragen, maar Philippe Ledent, senior econoom bij ING, vreest dat de beleggers zullen overwegen vastgoed de rug toe te keren: “Ze laten zich vooral leiden door de cijfers. Een stijging van de rentevoeten beïnvloedt hun rendement.” Voorlopig gebeurt dat nog niet, weet Frédéric Vandenhende, de CEO van het beleggersplatform Investr. “Door de recente tegenvallers op de aandelenmarkten blijven de meeste beleggers investeren in vastgoed. Het blijft een veel stabielere belegging.”

Adrian Devos, de CEO van de vastgoedinvesteringsadviseur Buyerside, is er evenwel van overtuigd dat de rendementen zullen stijgen “tot ongeveer 3,5 of 4 procent bruto. Met de stijgende rentevoeten zou dat impliceren dat de prijzen van sommige panden dalen. We gaan van een verkopersmarkt langzaam weer naar een kopersmarkt.”

Nicolas Jacquet ziet sommige beleggers hun gedrag aanpassen. “Sommigen lenen op kortere termijnen, sommigen heroverwegen een variabele rentevoet, anderen stellen hun vastgoedinvesteringen enkele jaren uit. Dat laatste raad ik niet aan. Ik betwijfel dat de rentevoeten nog even aantrekkelijk worden als enkele maanden geleden.”

2 Worden andere segmenten van de markt interessant?

De hogere rentes lijken de vastgoedinvesteerders nog niet in de richting van nieuwe segmenten te duwen. “De huidige situatie versterkt wel de voorkeur voor panden die makkelijk te verhuren zijn”, stelt Nicolas Jacquet. “De belegger wil leegstand voorkomen. Hij zoekt stabiliteit en neemt minder risico’s.”

Daarom gaan ze op zoek naar recente panden, waar ze minder klusjes of problemen moeten aanpakken. Maar nieuwbouw is moeilijk te vinden. “Het aantal eigendommen daalt, terwijl het aantal kopers gelijk blijft”, zegt Thierry Kemp. “De beleggers zijn bereid meer te betalen, hoewel 80 procent van de ontwikkelaars onlangs zijn prijzen heeft verhoogd.”

Het soort woningen dat de coronapandemie aantrekkelijk heeft gemaakt, blijft in trek, net zoals studio’s en appartementen met één slaapkamer. Die laatste zijn interessant omdat ze zelden leeg staan. Studentenkamers zijn dan weer goed als instap op de beleggersmarkt. Ze bieden een hoger rendement, maar vergen wel een actiever beheer.

“Veel investeerders zijn op zoek naar betaalbare woningen, maar kunnen ze niet vinden”, zegt Frédéric Vandenhende. “Vooral omdat de huurprijzen niet dezelfde opwaartse curve als de prijzen hebben gevolgd.”

3 Is duurzaamheid een blijvende factor waar beleggers rekening mee houden?

Een recente studie van Belfius wijst op een prijsverschil van 22 procent tussen twee gelijkwaardige flats waarvan de ene een energieprestatiecertificaat C heeft en de andere A of B. “We verwachten dat die kloof breder zal worden”, zegt Véronique Goossens, hoofdeconoom van Belfius. Onder impuls van Europa zal de regelgeving inzake energiedoelstellingen strenger worden. Tegelijk wordt renoveren almaar duurder. Dat zal de prijzen van energie-intensieve woningen doen dalen. “Alle investeerders houden rekening met het energieprestatiecertificaat of met de werkzaamheden die nodig zijn om het te verbeteren”, zegt Adrian Devos. “Die omslag kwam er in één jaar. Dat is indrukwekkend.”

De ecologische parameters van vastgoed zullen almaar belangrijker worden. Vooral omdat de banken meer rekening zullen houden met de energieprestaties van panden in hun beslissing om leningen toe te kennen. “Kopers willen geen pand met een energieprestatiecertificaat F of G meer kopen, uit vrees dat ze er geen huurders voor vinden”, merkt Thierry Kemp op. “Ze betalen liever meer voor een woning van betere kwaliteit. Of verhogen het renovatiebudget om de energieprestatie te verbeteren.”

4 Moeten we ons zorgen maken over een belasting op reële huurinkomsten?

“Er wordt al twintig jaar over gepraat, maar het is nog nooit zo dichtbij geweest”, meent Adrian Devos. Minister van Financiën Vincent Van Peteghem (cd&v) zou de maatregel kunnen opnemen in zijn grote hervorming, die hij tegen het einde van het jaar zal voorstellen. “Zo’n belasting zou een aardverschuiving teweegbrengen voor vastgoedinvesteerders. Het zou een ramp zijn voor de sector”, zegt Thierry Kemp. “Het zou de markt tien jaar kosten om van de klap te herstellen. De kleine belegger die aan een lening gebonden is, zou twee mogelijkheden hebben: ofwel kan hij zijn lening niet meer terugbetalen en verkoopt hij zijn eigendom, ofwel moet hij de huurprijs met 40 procent verhogen. Beide opties lijken me onrealistisch.” Frédéric Vandenhende gelooft niet dat het zover komt: “Er zouden compensatiemechanismen worden voorgesteld.”