Na een moeizame start van het jaar toont de Belgische woningmarkt tekenen van herstel. De nieuwbouwsector heeft het echter nog altijd erg moeilijk. Dat blijkt uit de nieuwe vastgoedbarometer van de notarissen.
De verkoop van woningen in ons land lijkt opnieuw aan te trekken. In de eerste negen maanden van dit jaar zagen de notarissen het aantal transacties wel nog afnemen met 1,2 procent, maar die daling is vooral te wijten aan een erg zwak eerste kwartaal. In de eerste drie maanden van 2024 waren er nog 7,3 procent minder verkopen in vergelijking met dezelfde periode in 2023. In het derde kwartaal van dit jaar veerde de activiteit echter op: het aantal transacties lag 4,2 procent hoger dan in het derde kwartaal van 2023. Op Vlaams niveau is de stijging nog meer uitgesproken (+5,9%). De notarissen wijzen op een uitsteleffect in Wallonië als gevolg van de aangekondigde verlaging van de registratierechten.
Registratierechten
Notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be, verwacht een gelijkaardig effect in Vlaanderen, nu de Vlaamse regering heeft aangekondigd dat de registratierechten voor de eerste eigen woning vanaf 1 januari 2025 zullen dalen van 3 procent naar 2 procent. “We zien dat dit nu al speelt”, zegt hij. “Een gemiddelde woning in Vlaanderen kost iets meer dan 350.000 euro. Een verlaging van de registratierechten met 1 procent betekent dus als snel een besparing van 3.500 euro. Zo’n bedrag laten de meeste mensen liever niet liggen.”
Hij denkt wel dat de weerslag minder groot zal zijn dan in Wallonië. In de eerste plaats omdat we minder dan drie maanden verwijderd zijn van het nieuwe jaar. De financiële impact is ook aanzienlijk lager dan in het Waalse Gewest, waar de verkooprechten vanaf 1 januari dalen van 12,5 naar 3 procent voor de aankoop van de enige eigen woning.
Termijnen
De notaris waarschuwt ook dat de kopers van woningvastgoed moeten rekening houden met twee termijnen: de fiscale termijn van vier maanden vanaf de ondertekening van het compromis en de conventionele termijn.
“Die laatste is de termijn die je bent overeengekomen met de verkopende partij”, legt Van Opstal uit. “Die kan korter zijn dan vier maanden. Als je wil profiteren van het nieuwe tarief, moet je dus voldoende tijd hebben gekregen van de verkoper.” Hij merkt ook nog op dat nog niet alle details van de nieuwe regeling bekend zijn. “Vaak zit het venijn hem in die details”, weet de notaris.
Nog geen herstel op de nieuwbouwmarkt
Het voorzichtige herstel van de activiteit volgt op een afkoeling van de woningmarkt vanaf het midden van 2022. “Dat is een behoorlijk lang periode en ik heb de indruk dat we nu geland zijn”, stelt Van Opstal. “De rentevoeten zijn inmiddels ook wat gedaald. Vooral jongere kopers lijken daar heel snel op te reageren: hun aandeel in de transacties is in een half jaar tijd gestegen van 27,1 naar 29 procent. Dat is toch vrij veel. Bij veel jonge mensen leefde een frustratie over de oververhitte marktsituatie. Tot midden 2022 moesten soms met het mes op de keel beslissen. Ze konden ook moeilijk opboksen tegen kopers met beleggingsdoeleinden. Die concurrentie van beleggers is vandaag grotendeels weggevallen.”
Appartementen
Het afhaken van die beleggers laat zich vooral voelen op de markt van nieuwbouwappartementen. Dat blijkt ook uit de cijfers van de notarissen. In de eerste negen maanden van 2024 was slecht 10 procent van de verkochte appartementen een nieuwbouwappartement. In 2023 was dat nog 14,8 procent en in 2019 zelfs nog 22,1 procent.
In Brussel bedraagt het aandeel van de nieuwbouwappartementen amper 2 procent.
De prijzen van nieuwbouwappartementen zitten wel nog altijd in de lift. Gemiddeld kostte een nieuwbouwappartement in de eerste negen maanden van dit jaar 334.336 euro, een stijging van 2,6 procent in vergelijking met 2023. In Vlaanderen betaalden kopers in de eerste negen maanden van 2024 gemiddeld 355.428 euro voor een nieuwbouwappartement, een prijsstijging van 3,5 procent. Ook bestaande appartementen werden nog duurder: 2,6 procent tot 261.812 euro op Belgisch niveau en 2,4 procent in Vlaanderen tot 269.633 euro.
De gemiddelde prijs van huizen (bestaand en nieuwbouw) in België bedroeg in de eerste negen maanden van 2024 329.468 euro, een prijsstijging van 2,1 procent in vergelijking met het jaargemiddelde in 2023. In Vlaanderen werden huizen 1,8 procent duurder tot een gemiddelde prijs van 365.206 euro.
