Met meer transacties en hogere prijzen tankt de vastgoedsector opnieuw wat vertrouwen. Dankzij een fiscaal duwtje in de rug groeit ook bij projectontwikkelaars de hoop op beterschap, al zijn hun problemen nog lang niet van de baan. Intussen bedreigt de stijgende hypotheekrente het prille herstel.
“Voorzichtig positief. Ik ben optimistischer dan vorig jaar”, zegt Cedric Vanhencxthoven over de dynamiek op de Belgische woningmarkt (lees meer in de Trends Vastgoedgids Herfst 2025). De bestuurder van vastgoedmakelaar Heylen Vastgoed ziet nog altijd moeilijkere condities dan voor 2022 (hogere rente, gestegen bouwkosten, geopolitieke onzekerheid), maar, zegt hij: “Die zijn intussen grotendeels geabsorbeerd en verteerd. Mensen leren ermee om te gaan.”
Eenzelfde teneur horen we bij de vastgoedeconomen Alissa Lefebre (ING Belgium) en Jonathan Frisch (Immoweb). “Na een afname en de daaropvolgende stabilisatie van de jaarlijkse prijsgroei tot midden 2024, zien we nu een herstel van de woningprijzen”, zegt Jonathan Frisch. “Hypotheekrentes rond 3 procent worden meer dan voorheen geaccepteerd door kopers.” Volgens Alissa Lefebre was de daling van de hypotheekrente in de loop van 2024 een keerpunt. “Veel kandidaat-kopers die een afwachtende houding hadden aangenomen, zijn daardoor teruggekeerd naar de markt. Begin 2025 is de hypotheekrente bovendien nog wat gedaald.”
Cijfers van Statbel bevestigen de grotere activiteit op de Belgische woningmarkt. In het eerste kwartaal van dit jaar zijn bijna 30 procent meer woningen verkocht dan in dezelfde periode in 2024. Naast de rentedaling verklaart ook de verlaging van de registratierechten in Wallonië en Vlaanderen de toegenomen activiteit. “In Wallonië zag je pieken in december en januari, omdat de verlaging van de registratierechten er samenviel met de afschaffing van de chèque habitat (de Waalse tegenhanger van de Woonbonus, nvdr)”, merkt Frisch op. “Voor sommige kopers was het oude regime interessanter, maar voor anderen waren de verlaagde registratierechten een goede reden om hun aankoop tot januari uit te stellen.”
Verschillende snelheden
De nieuwste cijfers van het vastgoeddataplatform Realo tonen ook een opwaartse prijsdynamiek. Vorig jaar bleef de prijstoename van huizen op jaarbasis nog steken op een schamele 0,6 procent, nu rapporteert Realo een prijsklim van 2,8 procent.
‘De vraag naar vastgoed blijft ook in 2026 groot, maar die sterke dynamiek die we begin dit jaar zagen, zal grotendeels uitgewerkt zijn’
“De woningprijzen zitten in de lift, maar niet in alle segmenten”, reageert Cedric Vanhencxthoven. “In de periode tijdens en net na corona hebben we wél een sterke algemene prijsstijging gezien. Bij panden die in Vlaanderen nu onder de renovatieverplichting vallen, zien we dat de prijsevolutie wat wordt afgeremd. Dat is op zich correct.”
Instapklaar vastgoed dat mikt op een breed publiek, ligt volgens Vanhencxthoven wel nog zeer goed in de markt. Het hogere segment, het luxevastgoed vanaf een miljoen euro, staat daarentegen wat onder druk. “De kosten bij een villarenovatie zijn door de oppervlakte aanzienlijk”, zegt hij. “Bovendien staan die woningen vaak op grotere percelen, iets wat jongere kopers niet altijd aantrekkelijk vinden. Veel kopers in dat segment maken ook de afweging: investeren in een bestaande woning of liever zelf bouwen. Met een budget van 1,5 tot 2 miljoen euro of meer kiezen veel kopers ervoor een grond aan te kopen en hun droomwoning zelf te bouwen.”
Fiscaal duwtje voor nieuwbouw
De prijstoename van nieuwbouw blijft achter bij die van bestaand vastgoed. Realo zag de prijzen van nieuwbouwappartemmenten met 2 procent stijgen en in het laatste kwartaal noteerde het zelfs een lichte daling van 0,2 procent.
Dat nieuwbouw het moeilijk heeft, verrast niet. De combinatie van fors gestegen bouwkosten en een renteklim weegt op de betaalbaarheid en maakt nieuwbouw ook als investering minder aantrekkelijk. Daarbovenop is er nog een fiscaal nadeel: 21 procent btw tegenover aanzienlijk lagere – en in Vlaanderen en Wallonië verlaagde – registratierechten bij bestaande woningen.
‘Een verdere significante stijging van de rente vormt de grootste bedreiging. Dat zou opnieuw een deel van de kandidaat-kopers uit de markt kunnen duwen’
Maar juist op het fiscale vlak kwam er dit voorjaar ook goed nieuws voor de nieuwbouwsector. Het paasakkoord van de regering-De Wever bevestigde dat het verlaagde btw-tarief van 6 procent bij sloop en heropbouw behouden blijft. Extra meevaller: ook investeerders die kopen om te verhuren, kunnen er gebruik van maken.
De maatregel lijkt al effect te hebben. “We zien duidelijk meer interesse van investeerders”, zegt Vanhencxthoven. Hij voegt er wel aan toe dat er meer speelt dan het fiscale voordeel. “Door de impact van de geopolitieke onzekerheid op de beurs, zijn beleggers opnieuw naar vastgoed beginnen kijken. Vorig jaar had vastgoed nog concurrentie van termijnrekeningen en staatsbons, maar die leveren vandaag minder op, waardoor vastgoed opnieuw aantrekkelijker wordt.”
De hernieuwde belangstelling vertaalde zich echter niet onmiddellijk in extra transacties. “De uitbreiding van het 6 procenttarief naar investeerders was wel aangekondigd, maar nog niet ingevoerd”, vervolgt Vanhencxthoven. “Dat zorgde voor een afwachtende houding. Toen er toch meer duidelijkheid kwam, zijn wel veel verkoopakten onder opschortende voorwaarden getekend, in afwachting van de definitieve btw-regeling. Vandaag zien we dat investeerders opnieuw een groeiend deel van de transacties voor hun rekening nemen.”
Bij kopers voor eigen gebruik ziet Cedric Vanhencxthoven nog een duidelijk verschil met de hoogdagen van voor de rentestijging. “Ze zijn veel minder bereid een overbruggingsfinanciering aan te gaan”, zegt hij. “Vooral bij projecten voor het brede publiek schuift het transactiemoment daarom op naar vijf à zes maanden voor de oplevering. Op dat moment kan de koper – vaak iemand die kleiner wil gaan wonen – de aankoop financieren met de opbrengst van de verkoop van zijn huis.”
Alissa Lefebre is voorzichtig optimistisch over de nieuwbouwmarkt. “De nieuwe btw-regeling is goed nieuws en kan de markt een duwtje in de rug geven”, zegt ze. “Want het verbetert de betaalbaarheid van nieuwbouw. Maar we verwachten nu ook niet dat het plots alle problemen in de bouwsector oplost. Het herstel zal geleidelijk verlopen, met ups en downs.” Volgens de ING-econoom bemoeilijken structurele knelpunten het herstel, zoals de lange en dure vergunningsprocedures en het feit dat de rente en materiaalkosten hoger blijven dan voor 2022. “Een echte megaboost zit er daardoor niet in”, zegt ze.
Cedric Vanhencxthoven betreurt dat de nieuwe btw-regeling strikt beperkt blijft tot sloop- en heropbouw. “Een beter criterium zou zijn: draagt het project bij aan verdichting en wordt er geen open ruimte aangesneden. In dat geval zou het tarief van 6 procent altijd moeten gelden, ook als niets wordt afgebroken.”
‘Bij panden die in Vlaanderen nu onder de renovatieverplichting vallen, zien we dat de prijsevolutie wat wordt afgeremd. Dat is op zich correct’
Dreigende rente
Zal het herstel standhouden? Zoals onze gesprekspartners al aangaven, is dat grotendeels te danken aan de stabilisatie en lichte daling van de hypotheekrente. Maar precies op het rentefront is er nieuwe onzekerheid: de neerwaartse trend heeft plaatsgemaakt voor een voorzichtige stijging. “Een verdere significante stijging van de rente vormt de grootste bedreiging”, meent Jonathan Frisch. “Dat zou opnieuw een deel van de kandidaat-kopers uit de markt kunnen duwen.” Frisch acht zo’n scenario echter minder waarschijnlijk en gaat eerder uit van een stabilisatie tot lichte stijging van de hypotheekrente.
Alissa Lefebre sluit zich daarbij aan. “Een enorme rente-opstoot ligt niet in de lijn der verwachtingen”, zegt ze. “Maar zelfs bij een stabiel of iets hoger niveau verdwijnt het boosteffect van de rentedaling en van de verlaging van de registratierechten begin dit jaar.”
Voor 2025 rekent ING België op een stijging van de mediaanprijzen (Statbel) met 5 procent, waarvan het grootste deel al in de eerste jaarhelft werd gerealiseerd. Voor volgend jaar voorspelt de bank een bescheiden toename van 1,2 procent. “De vraag naar vastgoed blijft ook in 2026 groot, maar die sterke dynamiek die we begin dit jaar zagen, zal grotendeels uitgewerkt zijn”, besluit Alissa Lefebre.
Energieslurpende woning wordt bouwgrond
De sloop- en heropbouwregeling kan een impact hebben op het segment van de energieverslindende woningen, meent de vastgoedeconoom Alissa Lefebre. “Een woning enkel kopen voor de bouwgrond wordt aantrekkelijker, zeker in regio’s waar bouwgrond schaars en duur is”, zegt ze. “Daardoor zou de vraag naar woningen met een slechte energiescore weleens kunnen toenemen.”
Cedric Vanhencxthoven bevestigt dat: “Voor sommige huizen is het haast onmogelijk ze op te waarderen tot een A-label. De logische keuze is dan ze te slopen en een nieuwe, duurzame woning te bouwen.”
Maar hij stelt vast dat eigenaars van dergelijke panden nog niet klaar zijn voor die realiteit. “Voor velen is het een schok: zij koesteren nog altijd hoge waardeverwachtingen. Bovendien hebben ze vaak de opbrengst nodig om hun volgende aankoop te financieren, want ook appartementen zijn duurder geworden. Daardoor is het soms moeilijk te aanvaarden dat hun woning in essentie nog alleen de waarde van de grond vertegenwoordigt.”
