Vastgoed waarderen: ‘Geen beroep voor einzelgängers’
Schatters zijn de allrounders van de vastgoedsector. Toch kijkt de beroepsgroep met argwaan naar de opkomst van automatische waarderingsmodellen.
U wilt de waarde van uw woning laten schatten? Hebt u er al eens aan gedacht het zelf te doen? Via het internet blijkt het een koud kunstje. Het adres ingeven, een paar vragen over het pand beantwoorden en enkele klikken later kunt u – al dan niet gratis – een gedetailleerde waardebepaling downloaden.
Bedrieglijk eenvoudig, want als het goed gebeurt, schuilt achter de handige webtool een complex statistisch model dat gegevens over het pand combineert met open data, zoals prijshistorieken en sociaaleconomische informatie over de buurt. In ons land bieden onder meer Immoportus, Immochecker en de immozoekertjessite Realo zulke onlineschattingsdiensten aan. Realo stelt dat het zich voor een schatting baseert op 450 adresgerelateerde algoritmische variabelen. En het claimt een gemiddelde foutenmarge (het verschil tussen de schatting en de vraagprijs) van slechts 8,32 procent.
Problematische erkenning
De voordelen van een onlineschatting zijn niet min: ze is snel, gemakkelijk, goedkoop of zelfs gratis. En soms verrassend nauwkeurig. Moeten schatters zich zorgen maken over de toekomst van hun beroep? Realo sust. “Het is een startpunt voor de bepaling van de verkoopprijs van een pand en dus geen officiële taxatie”, klinkt het in de bijsluiter. Realo adviseert toch ook langs te gaan bij een erkende vastgoedmakelaar of schatter.
David Martens van Vastgoedexpertise Martens & Co en voorzitter van de kamer van vastgoedexperten (Kavex) ziet niet meteen een bedreiging. “Voor het residentiële vastgoed kan zo’n tool soms interessant zijn, ter indicatie”, zegt hij. “Voor puur professioneel vastgoed bestaan geen onlineschattingstools. En ik verwacht niet dat die er ooit komen.”
Wellicht is niet iedere schatter er even gerust op. Het beroep wordt divers ingevuld en uitgeoefend (zie kader Van landmeter tot Big Four). Soms als hoofdactiviteit, maar evengoed als afgeleide van andere diensten. Zo leveren ook sommige architecten, makelaars, notarissen, ingenieurs en syndici schattingsdiensten. Philippe Janssens, de CEO van het schattingsbureau Stadim, wijst er ook op dat de toegang tot het beroep niet gereglementeerd is. “Je kunt morgen een bord aan je deur hangen waarop staat dat je schatter bent. Ik ben ook zo begonnen”, lacht hij. Zijn dochter Céline Janssens, partner bij Stadim, plaatst vraagtekens bij de ongereglementeerde toegang tot het beroep. “Ik pleit voor meer transparantie”, zegt ze. “Er zijn in onze sector nog cowboys actief, die gevoelsmatig een bedrag kleven op een gebouw. Zonder onderbouwing, zonder toelichting, zonder verslag. Daar moeten we de mensen tegen beschermen.”
Er zijn in onze sector nog cowboys actief, die gevoelsmatig een bedrag kleven op een gebouw. Daar moeten we de mensen tegen beschermen” (Céline Janssens, Stadim)
Ook Guibert de Crombrugghe, van het schattingsbureau de Crombrugghe & Partners, acht een reglementering van het beroep “ten zeerste wenselijk”, maar ook “zeer onwaarschijnlijk”. “Juist doordat er veel en erg diverse dienstverleners zijn in onze sector, lopen de belangen heel hard uiteen”, weet hij. “Het is een complex kluwen, waaraan politici hun vingers niet willen verbranden.”
Toch is de sector niet volledig regelvrij. Voor de deontologische spelregels is het Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) de internationale referentie. Schatters die er lid van zijn, hebben in professionele kringen een streepje voor. Indirect is er voor een belangrijk deel van de professionele markt in ons land ook toezicht via de financiële waakhond FSMA. Zo zijn de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) verplicht hun vastgoedportefeuille op kwartaalbasis te laten waarderen. Ze kunnen hun schatter kiezen, maar de FSMA moet die keuze wel goedkeuren. “De FSMA bekijkt waarschijnlijk de referenties en de organisatiestructuur”, zegt Guibert de Crombrugghe. “Lid zijn van het RICS is een voordeel. Nagenoeg alle taxateurs van GVV’s zijn lid.”
Onafhankelijkheid
Een deontologisch heikel thema is de onafhankelijkheid die van schatters verwacht wordt. Een schatter die op verzoek van een kandidaat-koper een waardering maakt en tegelijk, in de hoedanigheid van makelaar, de verkoper adviseert, botst op een belangenconflict. Daar is weinig discussie over. De vraag die de onafhankelijke schatters lijnrecht tegenover de gelieerde schatters plaatst, is of die laatste groep die onafhankelijkheid kan hardmaken en organisatorisch kan garanderen (zie kader‘Een reputatie gooi je niet te grabbel’). Zo verwijt Guibert de Crombrugghe de makelaarskantoren dat ze hun taxatiediensten gebruiken om aan marktbinding te doen voor de meer lucratieve makelaardij-activiteiten. “Zo kun je de onafhankelijkheid niet verzekeren”, meent hij.
Kris Peetermans, co-afdelingshoofd valuation & advisory bij Cushman & Wakefield, kaatst de bal terug. “Die zogenaamde onafhankelijkheid is juist een zwakte. We hebben via onze makelaars toegang tot up-to-date marktinformatie. En we hebben voeling met de markt. Want het is niet omdat je ergens leest dat een kantoorpand verhuurd is tegen 200 euro per vierkante meter, dat het ook de realiteit is. Misschien is in een gratis huurperiode voorzien en komt de eigenaar tussenbeide in de inrichtingskosten. Wellicht benadert 150 euro dan meer de werkelijkheid. Dat is toch cruciale informatie voor een correcte waardering.”
De Crombrugghe is niet onder de indruk. “De makelaars hebben sowieso een beperkt marktaandeel. Bovendien vinden heel wat transacties plaats zonder tussenkomst van een makelaar.” Philippe Janssens bevestigt dat. “Ik denk dat wij meer projecten zien dan veel promotors, want die kennen alleen hun eigen portefeuille. En zo zien we ook meer gebouwen dan veel makelaars.”
Volgens Michel Van Geyte, co-CEO van de GVV Leasinvest, moet een schatter vooral voldoende referentiepunten hebben. “Voor de grotere onafhankelijke kantoren is dat geen probleem. Bij de marktvoeling van de grote accountantskantoren heb ik soms wel vragen. De Big Four zijn fiscaal en financieel zeer sterk, maar ik betwijfel of ze mij kunnen zeggen wat de juiste prijs is van een pand. Daarvoor staan ze toch net iets te ver van de markt.”
Schatten op verschillende wijzen
Iedereen kan schatter worden. Maar kan ook iedereen schatten? “Je moet analytische en commerciële vaardigheden combineren”, zegt Christophe Ackermans, ook co-afdelingshoofd valuation & advisory bij Cushman & Wakefield. “Het vergt een brede en diepe kennis van de vastgoedsector”, vult zijn collega Peetermans aan. “Ik doe dit beroep 22 jaar. Pas na tien jaar had ik het gevoel dat ik het onder de knie had. Je moet alle vastgoedsegmenten tot in de finesses beheersen. In het winkelvastgoed bijvoorbeeld zijn er grote verschillen tussen shoppingcentra, winkelstraten en retailparken. Het is een gigantische stroom van informatie, die je contant moet updaten.”
“Het is geen beroep voor einzelgängers”, merkt Céline Janssens op. “Een schatting maak je nooit alleen, het is teamwerk. Je bespreekt het dossier met je collega’s en gaat bij hen te rade voor specifieke expertise. Daarom vragen wij onze collega’s ook zo veel mogelijk op kantoor te werken.”
Voor schattingen van professioneel vastgoed hanteren de grote bureaus een drietal methodes. De Discounted Cash Flow-methode houdt rekening met alle verwachte geldstromen die het gebouw zal genereren. De kapitalisatiemethode vertrekt van de potentiële huurwaarde van het gebouw, die gerelateerd wordt aan een verwacht rendement (de yield). De derde methode baseert zich op referentiepunten voor gelijkaardige transacties.
Is er een rangorde in de betrouwbaarheid? “Er is niet één methode die goed is voor alle taxaties”, antwoordt Guibert de Crombrugghe. “Het kan dus wel nuttig zijn de methoden naast elkaar te gebruiken. Maar in je eindbesluit moet de meest aangewezen methode wel het zwaarst wegen. Eigenlijk moet je daarin de marktbepalende partijen volgen. Als de belangrijkste investeerders bereid zijn voor een bepaalde huurstroom een bepaald rendement te betalen, dan is het logisch dat je daar je analyses en taxaties op afstemt.”
Voor Philippe Janssens is een schatting meer dan een uitkomst op basis van marktgegevens en context. “Het moet ook en vooral een advies zijn”, zegt hij. “Schatter is eigenlijk een creatief beroep. Je moet op zoek gaan naar het redelijke potentieel van een pand, een perceel, een project…”
Dat vindt ook Michel Van Geyte. “Vastgoedprofessionals maken weleens de fout in het verslag meteen op zoek te gaan naar de uitkomst: hoeveel is het goed waard? De methodiek en die uitkomst zijn natuurlijk relevant, maar je mag je er niet op blindstaren. In het verslag verneem je welke hypotheses de schatter maakt. Dat is veel interessanter. En aan het einde van de rit is het toch altijd de koper die de waarde bepaalt. In Oostenrijk bestuderen we de aankoop van een klein lapje grond naast een shoppingcenter dat we daar hebben. Er hangt een serieus prijskaartje aan en mijn schatter zal wellicht zeggen dat het dat bedrag niet waard is. Maar voor mij is het dat wel waard, omdat het naast ons shoppingcenter ligt.”
Evolutie naar twee markten
De bureaus benadrukken dat een professionele schatting een arbeidsintensief proces is. Het vergt ook veel gespecialiseerde en gecombineerde kennis. Tegelijk staan de erelonen onder druk, onder meer door de toenemende concurrentie. Céline Janssens vindt dat vastgoedspelers te veel focussen op de kostprijs van een schatting. “Ons ereloon is soms verwaarloosbaar tegenover de meerwaarde die we bieden door de klant te wijzen op een kans of hem te behoeden voor een misstap.”
Volgens Kris Peetermans zorgt de prijsdruk voor tarieven die een rendabele uitoefening van het vak stilaan onmogelijk maken. “Geautomatiseerde schattingen zijn dan een mogelijk scenario om het toch betaalbaar en rendabel te houden”, oppert hij. “Maar de klant moet er zich van bewust zijn dat zo’n geautomatiseerde schatting niet hetzelfde comfort biedt.”
Wat ons terugbrengt bij de beginvraag: zullen slimme algoritmes de plaats van de schatter innemen? “Wij denken dat de markt zich zal opsplitsen”, antwoordt Peetermans. “Enerzijds zullen er de goedkope basisschattingen zijn, die grotendeels geautomatiseerd kunnen worden. En anderzijds zal er een markt zijn voor schattingen waarvoor de ervaring en de expertise van de schatter cruciaal zijn.”
Céline Janssens is sceptischer over de automatiseringsmogelijkheden van het vak: “Ik ben daar misschien te conservatief in, maar ik geloof er minder in. In het professionele vastgoed zijn bijvoorbeeld de technische eigenschappen van het gebouw enorm belangrijk. Die moet je meenemen in een waardering. Dit gebouw heeft ouderwetse airco-bakken, hiernaast is de airco ingewerkt in het plafond. Ook het energetische geeft grote verschillen tussen de panden. In het residentiële vastgoed is er meer mogelijk. Al is het met ons diverse woningpatrimonium ook niet vanzelfsprekend. In Nederland heb je straten en wijken met allemaal dezelfde woningen. In België zijn geen twee woningen gelijk. Om het systeem up-to-date te houden, moet je de markt heel goed opvolgen. Ik heb al goede resultaten gezien, maar ook schattingen die compleet de mist ingaan.”
“Alles is afhankelijk van de onderliggende informatie”, stelt Guibert de Crombrugghe. Het principe garbage in, garbage out blijft van toepassing.” En daar knelt nog het schoentje, meent hij. Er zijn te weinig goede data voorhanden in ons land. De Crombrugghe wijt dat deels aan een mentaliteitsprobleem. “In landen met een transparante vastgoedmarkt is de drempel voor internationale investeerders kleiner. Je krijgt daardoor een correctere prijsvorming en een hogere liquiditeit. In België is iedereen voor meer transparantie, zolang men maar geen informatie hoeft te geven over zijn eigen transacties.”
Van landmeter tot Big Four
Schatters zijn er in alle maten en gewichten. In het woningvastgoed maken vooral de landmeters-vastgoedexperten en de vastgoedmakelaars de dienst uit. Voor die tweede groep is een al dan niet gratis schatting vaak een opstapje naar een verkoopmandaat.
Ook in het professionele vastgoed bieden de grote makelaars zoals JLL, CBRE, BNP Paribas Real Estate en Hugo Ceusters waarderingsdiensten aan. Cushman & Wakefield is de markleider, met naar eigen zeggen een marktaandeel van ongeveer 50 procent. Daarnaast zijn er enkele grotere onafhankelijke bureaus, zoals Stadim, de Crombrugghe & Partners, Expertises Galtier Valorem en Troostwijk-Roux Expertises. Relatief nieuw is dat ook de Big Four-accountants, en dan vooral PwC en Deloitte, zich op de vastgoedschattingsmarkt wagen.
‘Een reputatie gooi je niet te grabbel’
“De deontologie verbiedt de schatter andere belangen te dienen. Of dat ook de praktijk is, laat ik in het midden.” Philippe Janssens van Stadim klinkt wat gelaten als we het thema onafhankelijkheid aansnijden. Guibert de Crombrugghe zegt zich ook geen illusies te maken, maar klinkt strijdvaardiger. “De oorspronkelijke wetgeving voor de bevaks (de voorlopers van de GVV’s, nvdr) stelde dat de deskundigen geen voordeel mochten halen uit een verrichting op een actief van de bevak of van een vennootschap waarover zij de controle heeft. Aanvankelijk zag je dan ook dat grote makelaarshuizen enige schroom toonden. Een enkel woord in de herziene wet bleek voldoende om die terughoudendheid op te geven: er staat nu dat de taxateur geen vermogensvoordeel mag halen uit een verrichting op een actief van de GVV.”
“Voor ons is dit een non-issue”, reageert Kris Peetermans van Cushman & Wakefield. “Dat de zogenaamde Chinese wall tussen de taxateurs en de andere afdelingen niet gerespecteerd wordt, is nonsens.” Zijn collega Christophe Ackermans voegt eraan toe dat de structuur van het bedrijf en de ICT-tools daarop voorzien zijn. “En”, zegt hij, “onze reputatie is onze belangrijkste troef. Dat zet je niet zomaar op het spel.” “Klopt”, pikt Peetermans in. “Het kost jaren om een goede naam op te bouwen. Die gooi je niet te grabbel om een collega-makelaar een eenmalige quick deal cadeau te doen.”
Hoe kijkt de klant naar deze discussie? Michel Van Geyte van Leasinvest, dat zowel met Stadim als met Cushman & Wakefield samenwerkt, maakt een onderscheid tussen zijn Belgische en zijn buitenlandse activiteiten. “Op de Belgische markt maakt die onafhankelijkheid voor ons niet zoveel uit”, zegt hij. “Bij de aankoop van een pand in België zullen we wel een schatting vragen, maar – in alle bescheidenheid – ik denk dat we zelf goed aanvoelen wat de prijs is. Het is tenslotte onze thuismarkt. In het buitenland stappen we wel naar een schatter om een beter inzicht te krijgen in de prijsvorming. Ik moet toegeven dat ik die onafhankelijkheid daar wel belangrijk vind. In onze ogen betalen buitenlandse investeerders soms te veel voor Belgisch vastgoed. Die fout willen we in het buitenland vermijden. Daarom vragen we soms ook twee schattingen. Want een paar duizend euro voor een schattingsverslag van een pand van 30 of 40 miljoen euro, dat is de kostprijs niet. We gaan bij voorkeur te rade bij onafhankelijke schatters. Je wilt niet dat partijen daar gaan spreken met elkaar of dat ze een lokale investeerder op de hoogte brengen dat het dossier op de markt is.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier