Vastgoed in Oostende: van overaanbod naar aanbodcrisis

De nieuwbouwmarkt floreert in Oostende. Het ruime aanbod van nieuwe appartementen tempert een beetje de opwaartse druk op de prijzen van bestaand vastgoed.

Niet Knokke maar Oostende blijkt op langere termijn de best presterende appartementenmarkt aan de kust te zijn. In Oostende klom de mediaanprijs van appartementen tussen 2011 en 2021 van 164.000 naar 225.000 euro, een stijging van 37,2 procent. In Knokke bleef de toename in die periode beperkt tot 19,5 procent. Oostende troeft ook alle andere kustgemeenten af. Westende (+ 28,3%) komt nog het dichtst in de buurt. Voor alle kustgemeenten samen berekenden de notarissen de prijsevolutie op tien jaar op 18,5 procent.

De mediaanprijs van woningen in Oostende klom van 182.250 euro in 2011 naar 250.000 euro in 2021. Net als bij de appartementen is dat een stijging van 37,2 procent. Maar op de woningmarkt aan de kust is dat niet zo’n uitzonderlijke prijstoename. Ter vergelijking: in Knokke bedroeg de prijsklim maar liefst 62,5 procent.

Meer activiteit, hogere prijzen

In de eerste drie maanden van het jaar noteerden de notarissen een prijsstijging van 4,7 procent op de Oostendse appartementenmarkt. Op de zeedijk piekten de prijzen zelfs 16,9 procent hoger. Filip Dermul van Agence Dermul is niet verrast, maar hij nuanceert de spectaculaire klim wel. “Het is altijd opletten met het interpreteren van algemene prijsstijgingen”, zegt hij. “Als er in het ene jaar wat meer recentere panden worden verkocht dan in het andere, reflecteert zich dat ook in die prijsstatistieken. De beste manier om een prijsevolutie in te schatten, is de verkoopprijzen van soortgelijke panden te vergelijken. En dan zie ik in Oostende toch ook forse prijsstijgingen. In 2019 hebben we op de zeedijk een appartement verkocht voor 650.000 euro. Dit jaar is in hetzelfde gebouw een identiek appartement van de hand gegaan voor 750.000 euro. Dat is een prijsstijging van 15 procent in ongeveer anderhalf jaar.”

De prijsstijgingen vallen samen met een stevige activiteit. Volgens de notarissen lag de verkoopactiviteit in Oostende in het eerste kwartaal van dit jaar 37,7 procent hoger dan in dezelfde periode in 2020. Daarbij dient wel opgemerkt dat de markt in 2020 zo goed als stilviel nadat op 18 maart de eerste lockdown inging.

Filip Dermul heeft het over een “interessante dynamiek” als hij de marktsituatie omschrijft: “We ervaren een sterke vraag over de hele lijn: van de studio’s tot de luxeappartementen, en zowel oud als nieuw vastgoed. Dat is gezond, want het illustreert dat de Oostendse vastgoedmarkt niet afhankelijk is van één doelgroep of van één type product.”

Op de woningmarkt is er volgens notaris Bart Van Opstal een grote vraag naar belle-époquewoningen. “Ook bij de tweedeverblijvers liggen die goed in de markt”, zegt de notaris. “De kopers vallen voor de charme van die woningen en hebben vaak ook de ambitie om ze in ere te herstellen.”

Nieuwbouw versnelt

Omdat er tegenover de sterke vraag een relatief krap aanbod van bestaand vastgoed staat, zit er volgens Filip Dermul wel wat spanning in de markt. “In Oostende hebben we het geluk dat er heel wat nieuwbouwprojecten op stapel staan of in de bouwfase zitten”, zegt hij. “Dat ruime nieuwbouwaanbod tempert een beetje de opwaartse prijsdruk op de secundaire markt.”

Uit een marktanalyse van het studiebureau De Crombrugghe & Partners blijkt inderdaad dat Oostende veruit het grootste aanbod van nieuwbouwprojecten van alle kustgemeenten heeft. De Crombrugghe telde 32 projecten in Oostende, goed voor 32.300 vierkante meter verkoopbare oppervlakte. Knokke-Heist bezet de tweede plaats met 22 projecten en 19.750 vierkante meters.

Van een overaanbod is geen sprake, stelt notaris Bart Van Opstal. “Toen hier drie jaar geleden al die nieuwe projecten werden gelanceerd, klonk weleens de vraag: wie gaat dat allemaal kopen? Nu blijkt dat dat heel vlot gaat. In die mate zelfs dat de projectontwikkelaars hun projecten versnellen.”

David Degroote, bestuurder bij Vastgoedgroep Degroote, bevestigt dat: “Sinds het einde van de lockdown op 11 mei vorig jaar verkopen we in een recordtempo.” Vastgoed Degroote is met negen projecten, met zo’n 800 units, een zwaargewicht op de Oostendse vastgoedmarkt. David Degroote is ook niet bang voor een overaanbod. “Ik vrees eerder het omgekeerde: een aanbodcrisis”, zegt hij.

De vraagprijzen van nieuwbouwappartementen in Oostende stijgen ook. De Crombrugghe & Partners berekende de gemiddelde vraagprijs op 3525 euro per vierkante meter. Dat is een stijging van 5,2 procent op jaarbasis en van maar liefst 21,6 procent in twee jaar. “Ik zeg dat niet graag, maar ook wij hebben onze prijzen opgetrokken”, zegt Degroote. “Met gemiddeld 8 procent op jaarbasis. Het doel was de markt toch een beetje af te remmen, maar dat is dus niet helemaal gelukt.”

Nieuwe Oostendenaars

Een belangrijk aandeel van de nieuwbouwappartementen is gelegen in de nieuwe stadswijk Oosteroever. Het aanbod komt er van Groep Versluys en Burco Coast. Filip Dermul, die makelaar is voor het project van Burco Coast, merkt op dat Oostende dankzij Oosteroever nu ook bij een kapitaalkrachtiger publiek op de kaart staat. “Toch is het geen exclusieve wijk”, zegt hij. “Omdat het zo’n grootschalig project is, is er ook ruimte voor lager geprijsde units. De prijzen liggen er tussen 2500 en 5500 euro per vierkante meter.”

Dermul vindt ook het project SKY Towers van Degroote, naast het station, belangrijk voor Oostende: “Omdat het een nieuw publiek naar deze stad lokt, bijvoorbeeld mensen die in Gent werken. Door de korte reistijd met de trein is de omgeving van het station van Oostende een alternatief voor wonen in de Gentse rand.”

“In de SKY Towers trekken we inderdaad veel vaste bewoners aan”, reageert David Degroote. “Normaal verkopen we 70 tot 80 procent van onze appartementen aan tweedeverblijvers. In de Towers is ongeveer de helft verkocht voor vaste bewoning. Wellicht ligt dat aandeel nog een stukje hoger, want een deel van de oudere kopers zal wellicht over een vijftal jaar definitief naar Oostende verhuizen. Dat merken we ook aan de oppervlakten: ze opteren vaak voor ruime appartementen van 140 tot 160 vierkante meter.”