Vastgoed in Antwerpen: ‘De prijzen zijn door het dak gegaan’

De coronacrisis mag dan al lelijk hebben huisgehouden in Antwerpen, op de lokale appartementenmarkt valt er weinig van te merken. Het gros van de panden gaat vlot van de hand tegen stevige prijzen, getuigen makelaars en projectontwikkelaars.

“In Antwerpen stad is de markt van de tweeslaapkamerappartementen oververhit door de sterke interesse van alleenstaanden en jonggehuwden”, stelt Marc Robberechts van de vastgoedmakelaar Sorenco. “De Antwerpse vastgoedmarkt blijft groeien”, zegt Philippe Janssens, de CEO van de projectontwikkelaar Immpact.

De prijzen zitten in de lift. In de eerste zeven maanden van dit jaar noteerden de notarissen in de stad Antwerpen een prijsklim van 4 procent tot een mediaanprijs van 190.000 euro. Cijfers voor het derde kwartaal op provinciaal niveau bevestigen die stijgende trend. Specifiek voor de nieuwbouwappartementen komt het studiebureau de Crombrugghe & Partners uit op een gemiddelde vraagprijs van 3650 euro per vierkante meter, of 292.000 euro voor een appartement van 80 vierkante meter, in de Antwerpse binnenstad. Dat is 8 procent hoger dan in het eerste kwartaal van dit jaar.

Volgens Wim Peleman, bestuurder bij de vastgoedmakelaar Dewaele, zijn de sterk stijgende prijzen het resultaat van het spel van vraag en aanbod. “Vanaf midden mei, na de lockdown, was er een sterke inhaalbeweging. In drie maanden is een groot deel van de voorraad appartementen verkocht. De lockdown heeft er ook toe geleid dat er nauwelijks nieuwe panden op de markt zijn gekomen. We zijn dus terechtgekomen in een markt met een heel forse vraag tegenover een veeleer beperkt aanbod. Die krapte heeft de prijzen door het dak doen gaan.”

Gretige jongeren, afwachtende ouderen

De lockdown was wel een bijzonder lastige periode, klinkt het bij de makelaars en de projectontwikkelaars. Philippe Janssens zag het aantal transacties met een kwart afnemen. “Er waren minder bezoeken en het consumentenvertrouwen kreeg een klap”, zegt hij. “Toch vertrouw ik erop dat ik alle panden van 90 vierkante meter kan verkopen tegen 2000 euro per vierkante meter.”

Dat optimisme wordt gevoed doordat kandidaat-kopers blijkbaar snel opnieuw de weg naar Antwerpen hebben gevonden. “Vooral van jongeren en alleenstaanden krijgen we veel aanvragen”, zegt Wim Peleman. “Dat publiek zoekt in de prijscategorie rond 200.000 euro, met een duidelijke bovengrens van 220.000 euro. Die grens heeft te maken met de fiscale korting op de registratiebelasting.” Normaal ligt de bovengrens voor die korting voor bescheiden gezinswoningen op 200.000 euro, maar voor de kernsteden heeft Vlaamse overheid het maximum op 220.000 euro gelegd.

“Oude, nog te renoveren panden liggen minder goed in markt bij die jonge kopers”, vervolgt Peleman. “Er is in Antwerpen dan ook een heel actieve markt van bedrijfjes die oude panden opkopen, renoveren en opnieuw op de markt brengen. Ze installeren er een leuke badkamer en een frisse keuken in, knappen het nodige op – het liefst wit en strak – en als er ook nog een geolied parketvloertje in ligt, dan verkoopt dat als zoete broodjes.”

Ook appartementen in het betere segment doen het goed, stelt Philippe Janssens. “Prijzen van 10.000 euro per vierkante meter en meer worden de norm voor dakappartementen in het historische centrum. Het hart van Antwerpen wordt iets voor de happy few, zoals Central Park voor de New Yorkers. Zij kunnen zich 2,5 miljoen euro veroorloven voor een appartement met een mooi uitzicht en een zonnig dakterras. Nogal wat mensen van boven de vijftig hebben hun leven lang hard gewerkt en willen nog twintig jaar luxueus wonen op een plaats waar hun kleinkinderen graag komen logeren.”

Maar die oudere koper die zijn villa in de rand wil ruilen voor een luxueus appartement in de stad, neemt daar iets meer de tijd voor. Dat stelt Triple Living, de ontwikkelaar van het grootschalige project Nieuw Zuid, toch vast. “Vorig jaar hebben we heel veel verkocht aan dat type koper”, zegt commercieel directeur Mickael Vossen. “Maar sinds de coronacrisis merken we dat de hoogdringendheid bij die groep een beetje weg is. Die mensen tonen nog wel veel interesse, maar ze zijn ook wat banger en voorzichtiger geworden. Ze zetten daarom hun plannen iets gemakkelijker on hold. Aan de andere kant zagen we vanaf midden mei wel een urgente vraag van investeerders, klein en groot. Er staat op de spaarrekeningen nog heel veel geld dat niets opbrengt. Vastgoed heeft de reputatie waardevast te zijn en het past in de zoektocht van de belegger naar een passief inkomen. Je verwacht geen rendement van 5, 6, of 7 procent. De zekerheid op lange termijn primeert. We zien ook veel ouders die hun kinderen een duwtje in de rug willen geven bij hun eerste stap op de vastgoedmarkt.”

De coronacrisis heeft de professionele investeerders niet doen afhaken, ervaart Wim Peleman: “Ze zijn nog altijd prominent aanwezig. De particuliere investeerder die een appartementje koopt om zijn beleggingsportefeuille te diversifiëren, komen we wel iets minder tegen dan een jaar geleden. Bij die groep speelt toch wellicht de economische onzekerheid. De verkoop van compacte units met het oog op de verhuur via Airbnb is ineengestort. Een jaar geleden was daar nog gigantisch veel vraag naar.”‘

Gezocht: buitenruimte

Het enthousiasme over de Antwerpse appartementenmarkt bij makelaars en projectontwikkelaars lijkt haaks te staan op de berichten dat de Vlaming door de coronacrisis massaal op zoek is naar een woning met een tuin. “Ik heb die berichten ook gelezen”, reageert Mickael Vossen. “Ik denk dat veel bewoners van een appartement zonder terras inderdaad op zoek zijn gegaan naar een woning met buitenruimte. Er is een rush geweest op woningen met een tuin in de randgemeenten. Maar die mensen zijn evengoed bij ons terechtgekomen. Op Nieuw Zuid vinden ze ook buitenruimte. Niet in de vorm van een eigen tuin, maar wel in de omliggende parken, de terrassen, de dak- en de binnentuinen.” Private buitenruimte heeft een grote sprong gemaakt op het prioriteitenlijstje van kandidaat-kopers, stelt ook Wim Peleman vast: “Vroeger was een terras een plus, nu is het een must.”

Maar voor wie iets meer wil dan een terras, is de Antwerpse binnenstad geen makkelijke markt. Het aanbod aan grondgebonden woningen is er schaars. Dat leidt tot een gespannen marktsituatie. “Het is vrij druk op de Antwerpse woningmarkt, zeker voor huizen tussen 450.000 en 800.000 euro. Verkopers organiseren kijkdagen en laten de geïnteresseerden tegen elkaar opbieden”, zegt Marc Robberechts.

Maar er zou ook een publiek zijn dat de stad de rug toekeert, om op zoek te gaan naar rust en groen in de randgemeenten en in meer landelijk gebied. “Dat is niet nieuw”, nuanceert Peleman. “Er is altijd een groep mensen die al dan niet tijdelijk de stad verlaat, omdat ze meer in het groen willen wonen of om terug te keren naar hun roots. Maar er is ook al enkele jaren een trend van mensen die heel bewust kiezen voor de stad.”

Luc Neefs, bestuurder bij de aannemer en projectontwikkelaar DCA, gelooft ook niet dat de coronacrisis de aantrekkelijkheid van de stad fundamenteel aantast. “Onze projecten aan de rand of in een buitenstedelijke omgeving verkopen nu niet plots beter dan onze binnenstedelijke projecten”, zegt hij. “Verouderde appartementen zonder terras en met weinig lichtinval verkopen moeilijker. Maar een mooi stedelijk nieuwbouwappartement met een fijn terras blijft een goed product. De coronacrisis zet het belang van een kwalitatieve woning nog meer in de verf.”

Van ruw naar aantrekkelijk

Wie zal al die nieuwe appartementen kopen? De vraag komt spontaan op bij het aanschouwen van de uitbundige bouwactiviteit in de Scheldestad. De Crombrugghe & Partners rekende uit dat voor het derde kwartaal 41.745 vierkante meter aan nieuwbouwappartementen te koop staat in de Antwerpse binnenstad. Dat is aanzienlijk meer dan vijf jaar geleden (35.125 vierkante meter).

De projectontwikkelaars zijn er gerust op. “Wij verwachten geen overaanbod”, zeg Luc Neefs. “Als je de demografische groei en de bijbehorende woonbehoefte afzet tegen het aantal vergunde appartementen, is er zeker nog ruimte voor nieuwe projecten.” Mickael Vossen maakt een gelijkaardig analyse. “De bevolking groeit nog altijd, en de aantrekkelijkheid en de aantrekkingskracht van deze stad nemen ook nog toe”, stelt hij.

Philippe Janssens wijst ook op de investeringen van de stad in het openbaar domein: “Er moet nog veel worden opgekuist, maar dat zal zeker gebeuren in de volgende decennia. Het gevolg is dat elke plek buiten het centrum in Antwerpen potentieel heeft. Ook Hoboken, Deurne en Borgerhout zullen van die trend profiteren.”

Ook Wim Peleman heeft de stad zien veranderen: “Toen ik twintig jaar geleden begon als makelaar had je echt wel enkele no-gozones in Antwerpen. Die zie ik nu niet meer. Ik heb Antwerpen zien evolueren van een ruwe stad naar een heel aangename en leefbare plek.” Peleman heeft in het verleden wel al gewaarschuwd voor een teveel aan projecten in bepaalde buurten, bijvoorbeeld op het Eilandje, de oude havenbuurt in het noorden van de stad, en in sommige prijssegmenten. “Maar”, zegt hij, “op dit moment zou ik de term overaanbod niet in de mond nemen. Integendeel: in het prijssegment tot 300.000 euro is er eerder een tekort op het Eilandje.”