Vastgoed aan de kust: nieuwbouw heeft de wind in de zeilen

Projectontwikkelaars en vastgoedmakelaars aan de kust kloppen overuren. De vraag naar kustvastgoed klimt weer naar recordhoogten. Toch noteerden de notarissen voor het eerst sinds lang een daling van de appartementenprijzen.

“Het gaat zeer hard. Wie nu nog klaagt, kan zijn winkel beter sluiten.” David Degroote, bestuurder bij de Oostendse projectontwikkelaar Vastgoedgroep Degroote, ziet dat de verkoop van kustvastgoed hoge toppen scheert. Nochtans werden appartementen aan de kust in 2018 goedkoper. De notarissen berekenden de mediaanprijs voor een kustappartement op 216.500 euro, dat is 2,5 procent lager dan in 2017.

Behalve de micromarkt Zeebrugge, waar de mediaanprijs 18,8 procent hoger flitste, ontsnapte geen enkele kustgemeente aan de dalende trend. Het prijsverlies was het meest uitgesproken in Blankenberge (-10,7%) en in Nieuwpoort (-9,1%). In Oostende en Knokke-Heist – de twee kustgemeenten met de grootste vastgoedactiviteit en samen goed voor meer dan 40 procent van alle transacties – bleef de prijsdaling beperkt tot respectievelijk 0,3 en 1,2 procent. Knokke-Heist blijft met een mediaanprijs van 368.400 euro overigens onbetwist de duurste kustgemeente. En ondanks de forse prijsdaling van 275.000 naar 250.000 euro houdt Nieuwpoort de tweede plaats stevig vast. De goedkoopste kustappartementen zijn te vinden in De Panne, Middelkerke-Westende en Blankenberge. De mediaanprijs bedraagt in die gemeenten 175.000 euro.

De notarissen maakten ook een aparte berekening voor de prijzen op de dijk. Ze komen uit op een mediaanprijs van 250.000 euro. Zeezicht heeft dus een meerprijs van 30.000 euro. In Knokke-Heist loopt dat prijsverschil zelfs op tot 244.100 euro. Een dijkappartement kost er 66 procent meer dan een appartement zonder zeezicht.

Twee snelheden

De prijsdaling aan de kust is frappant, omdat ze ingaat tegen de prijstendens in het binnenland. Bovendien zijn we in dit land al heel lang gewoon dat de vastgoedprijzen vooral stijgen. Ook de vaststelling van David Degroote dat er veel appetijt is naar kustvastgoed, lijkt moeilijk te rijmen met dalende prijzen. De Kustbarometer van de notarissen bevestigt die stevige vraag naar appartementen aan zee: het aantal transacties lag 0,6 procent hoger dan het recordniveau van 2017.

Volgens de Oostendse notaris Bart Van Opstal ligt de verklaring voor de prijsvermindering bij het grote aantal verouderde appartementen. “De appartementenmarkt aan de kust is een segment met twee snelheden”, analyseert hij. “Er is heel veel vraag naar nieuwbouw. Daar stijgen de prijzen sterk. De prijs van de oude appartementen neemt een duik.” Dat de prijsdaling op de zeedijk meer uitgesproken is dan elders past ook in dat plaatje: op de dijk is nieuwbouw veeleer zeldzaam.

De prijsstatistieken tonen dus maar een deel van het verhaal, vindt Filip Dermul, de zaakvoerder van Agence Dermul in Oostende. “Wie een oud appartement koopt, verrekent de te verwachten renovatiekosten in zijn bod. Voor een grondige renovatie moet je rekenen op ongeveer 1000 euro per vierkante meter. Voor een appartement van 80 vierkante meter is dat dus een meerprijs van 80.000 euro, die je niet terugvindt in de prijsstatistieken.”

De analyse van Bart Van Opstal over een markt met twee snelheden krijgt bevestiging tijdens onze tocht langs de kustgemeenten. Op de meeste plaatsen krijgen we te horen dat nieuwbouw opnieuw de wind in de zeilen heeft. Frank Rouseré van ERA laPlage getuigt over de verkoop van een nieuwbouwresidentie op de zeekdijk van Westende. “Alle appartementen zijn verkocht nog voor het complex volledig af was. Dat hadden we hier in tien jaar al niet meer meegemaakt.” Ook Filip Dermul ervaart dat de vraag op de nieuwbouwmarkt groter is dan het aanbod. Hij is makelaar voor het project Baelskaai van Burco Coast. “Ik vraag de mensen van Burco geregeld of ze niet een beetje sneller kunnen bouwen”, zegt hij.

Volgens Dermul hangt de vernieuwde interesse voor nieuwbouwvastgoed samen met de grotere bewustwording rond duurzaam bouwen en de strengere regelgeving rond energieprestaties. De projectontwikkelaar David Degroote bevestigt dat en vindt het ook een gunstige evolutie. Maar hij waarschuwt tegelijk voor het “doorslaan van de slinger”. “Tot nu zijn investeringen in isolatie en energieprestaties altijd hand in hand gegaan met economische baten. Maar we bereiken stilaan een niveau waarop dat niet meer geldt. De investeringen die nodig zijn om bijvoorbeeld het E-peil op nul te krijgen, staan niet in verhouding met de milieuwinsten en de terugverdieneffecten die daaruit voortvloeien.”

Wonen aan zee

Een andere verklaring voor het succes van nieuwbouwappartementen ligt in de instroom van kopers die de intentie hebben zich op korte en op middellange termijn te domiciliëren aan de kust. Dat publiek stelt andere eisen aan een appartement dan de tweedeverblijvers. “Een klassiek kustappartement met een terras van een meter krijg je aan die doelgroep niet verkocht”, weet David Degroote. “Voor mensen die aan zee willen komen wonen, weegt comfort zwaarder.” Tegelijkertijd ziet Degroote ook aan de kust een evolutie naar grotere, gemengde projecten. “Met zo’n mix van functies krijg je sterkere, aangenamere wijken”, stelt hij.

Een en ander gaat ook gepaard met een trend naar grotere oppervlakten. “Tot enkele jaren geleden beknibbelden de projectontwikkelaars op het aantal vierkante meters”, zegt Filip Dermul. “De oppervlakte van een klassiek tweeslaapkamerappartement evolueerde zo van 90 naar 80 vierkante meter. Nu gebeurt het omgekeerde: 100 vierkante meter wordt de standaard.” Dat blijkt ook uit de data van het studiebureau de Crombrugghe & Partners: tussen 2014 en 2019 evolueerde de gemiddelde oppervlakte van de nieuwbouwappartementen aan zee van 86,3 naar 95 vierkante meter.

De toegenomen vraag naar nieuwbouwappartementen resulteert nog niet in een forse prijsopstoot. De Crombrugghe & Partners noteerde voor de kust een prijsstijging van 0,7 procent op jaarbasis. De gemiddelde vraagprijs aan de kust ligt nu op 3725 euro per vierkante meter. Over vijf jaar bedraagt de prijsgroei 2,1 procent. In contrast met de cijfers van de notarissen tekende Blankenberge voor de grootste prijsstijging op jaarbasis (+6,6%) ( zie tabel Nieuwbouwprijzen).

Haperende herverkoop

Tegenover een nieuwbouwmarkt die van een forse rugwind geniet, staat een eerder slabakkende markt voor herverkoop. De verkoop van verouderde appartementen verloopt in het hele land moeizaam, maar aan de kust zijn er extra hindernissen. Delphine Snaet, de kantoorverantwoordelijke van Dewaele Vastgoed met Advies in Middelkerke, wijst erop dat de kandidaat-kopers uit het binnenland weinig zin hebben een appartement te renoveren omdat ze aan de kust niet over een netwerk van vaklui beschikken. Zwaar te renoveren panden worden volgens Snaet daarom vaak opgekocht door professionals. “En dat gebeurt meestal tegen lagere prijzen”, zegt ze.

Het aanbod van de tweedehandsappartementen aan de kust is ook weinig verscheiden. Bovendien sluit het typische tweedeverblijfsappartement niet aan bij de verwachtingen en de behoeften van de vaak oudere kopers. “Vooral gebouwen uit de jaren zeventig en tachtig liggen slecht in de markt”, weer Filip Dermul. “En ja, dat leidt tot prijsdalingen. Dat is ook wenselijk, want zo ontstaat er budgettaire ruimte om die dingen te renoveren.”

Zo blijft de concurrentie tussen nieuwbouw en herverkoop levendig. Te meer omdat veel oude appartementen een onmiskenbare troef hebben: een topligging. “De mooiste plekjes zijn destijds het eerst bebouwd”, zegt Marc Naessens, verantwoordelijke voor de verkoopafdeling bij Immo Eecke in Nieuwpoort. “Als een kandidaat-koper vaststelt dat hij een mooi gelegen appartement kan kopen tegen een erg redelijke prijs, dan begint hij te rekenen. Met een investering in een renovatie kan hij de kwaliteit misschien optillen naar die van een nieuwbouw.”

Toelichting bij de cijfers

· De verkoopprijzen van appartementen en woningen steunen op de statistieken van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. Het zijn de mediaanprijzen van zowel de verkopen op de secundaire markt (herverkoop) als voor de nieuwbouw. Mediaanprijzen zijn minder gevoelig voor extreme verkoopprijzen dan gemiddelde prijzen. De cijfers in deze kustspecial wijken af van de recente Kustbarometer van de notarissen, die wel de gemiddelde prijzen vermeldt.

· De prijzen voor nieuwbouw komen uit de databank van de Crombrugghe & Partners, dat alle beschikbare bronnen (internetplatformen, websites van makelaars, van projectontwikkelaars…) uitpluist. Extreme prijzen en oppervlakten zijn uitgezuiverd.

· In de tabellen met huurprijzen hebben de prijzen betrekking op vastgoed dat nieuw is of van uitstekende kwaliteit en dat (voor de appartementen) zicht op zee biedt. Ze vormen een indicatie voor de tophuurprijzen in elke badplaats en mogen dus niet worden geïnterpreteerd als een referentie voor de markt in haar geheel.

· De geciteerde prijzen zijn verzameld bij vastgoedmakelaars, notarissen, ontwikkelaars en particulieren. Daarmee is het mogelijk de basistrends op de residentiële markt van elke badplaats vast te stellen. Voor de nauwkeurige schatting van een goed of voor een precieze huurprijs van een specifiek appartement blijft de raadpleging van een professional fundamenteel.