De zoektocht naar een eerste koopwoning is een puzzel van vraagprijzen, budgetten, renovatieplannen en bijkomende kosten. Anno 2025 is de markt waarin de jonge kopers die puzzel leggen fundamenteel veranderd.
Nauwelijks twee jaar terug was een eerste woning kopen een bijzonder hectische opdracht. Woningen werden in geen tijd verkocht en kopers moesten met overbiedingen zwaaien om kans te maken. Vandaag is er meer ‘koopcomfort’, vindt notaris Bart Van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. “We zien dat er opnieuw voldoende vastgoed te koop is en kopers meer ademruimte krijgen”, legt hij uit. “Ook als jonge koper hoef je niet meer in de rij te staan voor een bezichtiging, om dan na tien minuten geforceerd een beslissing te moeten nemen. Die stress heeft destijds geleid tot overhaaste beslissingen.”
Jonge kopers winnen terrein
Volgens notaris Bart Van Opstal vertaalt zich dat ook in de cijfers. “Jongeren winnen terrein”, stelt hij. “In de eerste helft van 2025 steeg hun aandeel in de appartementenmarkt van 28 naar 30 procent.” Daar zijn volgens hem meerdere redenen voor. “De hoge huurprijzen en het beperkte aanbod doen jongeren een aankoop overwegen. Dat brengt hen bij appartementen, die goedkoper zijn dan huizen. Daarnaast stellen we vast dat de investeerders in appartementen de jongste zes maanden minder actief zijn geworden, door de onzekerheid over het belasten van de huurinkomsten. Dat alles geeft starters weer meer ademruimte én het heeft ertoe geleid dat appartementen in Vlaanderen de voorbije maanden goedkoper werden.”
‘Het is opnieuw mogelijk onder de vraagprijs te bieden, zeker voor panden met renovatiekosten’
Meer ademruimte betekent ook meer mogelijkheden om over de prijs te onderhandelen. “Het is opnieuw mogelijk onder de vraagprijs te bieden, zeker voor panden met renovatiekosten. Niet dat de overbiedingen helemaal verdwenen zijn, maar het is niet langer de norm.” Ook voor de rentevoeten is een kalmere periode aangebroken, stipt Van Opstal aan, wijzend op tarieven van ongeveer 3 procent in combinatie met een inflatie van ongeveer 2 procent.
TikTok, WhatsApp en Instagram
De ademruimte geeft starters ook de tijd om hun zoektocht goed voor te bereiden. “Het is mogelijk een goed zicht te krijgen op wat marktconforme prijzen zijn”, aldus Bart Van Opstal. “De overzichten die je op bijvoorbeeld vastgoedsites vindt, zijn een indicatie van de vraagprijzen, al zullen die uiteraard nog verschillen van de finale aankoopprijzen.”
Wie vandaag een woning zoekt, begint nog vaak op de klassieke plekken die Van Opstal citeert. Op de grote sites kun je met hun zoekfuncties, alerts en filters snel zien wat waar te koop staat. Daarbovenop komen de borden in voortuinen of aan gevels, de websites van vastgoedkantoren of de talrijke opendeurdagen.
Toch is dat niet langer het hele verhaal. Jongere kopers gebruiken intussen net zo goed de sociale media om de markt te verkennen, en daar duikt het aanbod ook steeds vaker op. Een bekend voorbeeld is het West-Vlaamse vastgoedkantoor Habitat, dat enkele jaren terug startte met video’s die je in enkele minuten meenemen door een woning. “We merkten dat jonge kopers uren op Instagram en TikTok doorbrachten, maar nauwelijks op de klassieke vastgoedsites”, vertelt Fries Blancke van Habitat. “We dachten: laten we ons aanbod brengen waar zij zijn.” Habitat begon klein, met filmpjes waarin het woningen op een laagdrempelige manier voorstelde. “De eerste video’s waren gewoon rondleidingen met een gsm. Maar we merkten dat mensen erop reageerden, vragen stelden, zelfs afspraken maakten via direct messaging. Dat was het signaal dat we goed zaten.”
Vandaag post Habitat standaard en met de steun van twee voltijdse content creators video’s op TikTok, Instagram en WhatsApp. Het gaat vooral om de toegankelijke woningen en appartementen, vaak panden met renovatiepotentieel, die starters aanspreken. “We zetten zowel een appartement van 225.000 euro als een villa van 2 miljoen op TikTok en Instagram”, zegt Blancke. “Maar elk krijgt een aangepaste insteek. Zo weten we dat we het juiste publiek bereiken.”
De accounts van Habitat hebben intussen duizenden volgers, en elk filmpje wordt honderden tot duizenden keren bekeken. “We hebben al meerdere panden verkocht dankzij een post op TikTok.”
Het concept van Habitat heeft navolging gekregen, maar zal zeker de klassieke kanalen niet wegvegen, benadrukt Fries Blancke. “Wij zien het meer als een snelle kennismaking en als een manier om zelfs na je bezoek makkelijk nog eens terug te kijken. Voor andere gegevens, denk aan officiële documenten en attesten, kunnen de kandidaten vervolgens op onze website terecht.”
De puzzel van de prijs
Starters die een woning zoeken, kijken bij het verfijnen van het kostenplaatje het best verder dan de vraagprijs die op de verkoopkanalen te vinden is. “Gebruik de rekenmodule op Notaris.be”, raadt Bart Van Opstal aan. “Je ziet er precies wat een bod betekent, welke kosten erbij komen en hoeveel financiële ruimte overblijft.” De module is een handige manier om alle variabelen (registratierechten en andere belastingen, het ereloon van de notaris enzovoort) meteen door te rekenen. Zakken de registratierechten van 3 naar 2 procent, zoals dit jaar het geval is, dan merk je via de module meteen wat de impact is.
“Kijk ook naar de kostprijs van je krediet”, gaat Bart Van Opstal verder. “Op een hypotheek betaal je 1,3 procent belastingen. Dat wordt vaak vergeten, terwijl het om duizenden euro’s gaat.” Die belasting kan bovendien omlaag door gebruik te maken van een hypothecair mandaat. Dat is een soort ‘reservebelofte’ aan de bank. Die krijgt het recht later een hypotheek te vestigen op de woning, maar doet dat op het moment van de aankoop nog niet. Daardoor betaalt de koper op het deel van de lening met hypothecair mandaat geen 1,3 procent. “Als je 300.000 euro leent, waarvan de helft met een hypothecair mandaat, dan spaar je al snel zo’n 2.000 euro aan belastingen uit”, rekent Bart Van Opstal voor. “Een voorwaarde is wel dat je dat tijdig aankaart bij de bank, zodat je het kan meenemen als je over de prijs gaat onderhandelen. De ene bank staat er meer voor open dan de andere.”
Tot slot, realistisch zoeken gaat ook over meer dan cijfers alleen, wil Bart Van Opstal nog kwijt. “Kijk niet enkel naar eigendom en de financiering, maar ook naar de afspraken eromheen. Wat als de ene partner meer geld inlegt, wat als ouders of grootouders bijspringen, wat als iemand vroegtijdig overlijdt… Bespreek met je notaris wat gebeurt in die gevallen. Het lijkt niet je eerste zorg als je een mooie woning te koop ziet staan, maar het geeft je wel gemoedsrust wanneer je over de prijs onderhandelt of een bod uitbrengt.”
