De verhuur van uw Italiaanse eigendom aan derden is behoorlijk ingewikkeld. Een voorwaarde is dat het pand het label van ‘uso abitativo’ draagt, wat betekent dat het bestemd is voor residentiële bewoning.
Van Frankrijk tot Spanje: lees de komende dagen alles in ons dossier tweede verblijf in het buitenland 2025
Via zijn makelaarskantoor Advitalia begeleidt de Belgische jurist Nicolas Dewulf kopers en eigenaars in Italië. “Het verhuren van je huis of appartement is hier behoorlijk complex”, weet hij. “Het mag enkel als het kadastraal bekend en geschikt is als residentiële bewoning (‘uso abitativo’). Het gebouw mag in het lokale kadaster dus niet beschreven zijn als bijvoorbeeld een schuur, garage of zolder. Verhuur je zo’n ruimte toch, dan is dat niet alleen illegaal, maar levert dat ook problemen op met de verzekering in geval van brand of schade.”
“Als je niet meer dan vier residentiële units te huur aanbiedt, dan wordt dat beschouwd als een occasionele en dus niet-professionele activiteit. Een bijkomende voorwaarde is dat je werkt met huurcontracten van maximaal dertig dagen. In dat geval volstaat een gewone melding aan de gemeente waar je huis of appartement gevestigd is dat je het occasioneel als ‘kortevakantieverhuur’ zal aanbieden. Je hebt dan geen btw-nummer, vergunningen of bekwaamheidsattesten nodig.”
CIN-nummer aanvragen
Wel dient u als verhuurder vooraf een CIN-nummer (Codice Identificativo Nazionale) aan te vragen. Dat is een unieke identificatiecode voor toeristische accommodaties die wordt uitgegeven door het ministerie van Toerisme en die bedoeld is om verhuur transparanter, veiliger en eerlijker te maken. De aanvraag blijkt vaak een bureaucratische lijdensweg. Laat u bijstaan door een lokale boekhouder of fiscalist.
‘Voor occasioneel verhuur volstaat een gewone melding aan de gemeente waar je huis of appartement gevestigd is’
U verkrijgt een CIN-nummer enkel als uw woning aan de basisvoorwaarden voldoet. Ze moet niet enkel residentieel bewoonbaar zijn, maar er gelden ook minimumafmetingen, het pand moet hygiënisch en veilig zijn, enzovoort. Vergeet niet het CIN-nummer in alle communicatie en publiciteit rond de vakantieverhuur te vermelden. Het moet ook aan de buitenzijde van het gebouw zichtbaar zijn.
“Zodra je je woning verhuurt, moet je de huurders binnen de 24 uur melden via een onlineportaal van de Italiaanse overheid”, zegt Nicolas Dewulf. “Die controleert de identiteit van toeristen in het kader van de nationale veiligheid en antiterrorisme.”
Fiscale verplichtingen
Fiscaal moet u er in Italië zelf voor zorgen dat u zich als verhuurder in regel stelt. Nicolas Dewulf: “Ofwel reken je de huurinkomsten bij je Italiaanse personenbelasting en laat je die belasten via het progressieve belastingstelsel met verschillende schalen. Maar vermits de meeste Belgische verhuurders geen personenbelasting in Italië aangeven, kun je ook kiezen voor de zogeheten ‘cedolare secca’. Dat is een forfaitair belastingtarief van 21 procent op de door jou spontaan aangegeven huurinkomsten, voor zover je slechts één unit verhuurt. Vanaf twee verhuurde wooneenheden stijgt het percentage naar 26 procent.”
Daarnaast dient u ook na te gaan of er in de gemeente waarin uw woning ligt toeristenbelastingen verschuldigd zijn. Is dat het geval, dan moet u die aanrekenen en overmaken aan de lokale autoriteiten.
