Uw woonkrediet herfinancieren wordt binnenkort goedkoper: 5 vragen beantwoord

In een klimaat van dalende rentes kan een herfinanciering van uw woonkrediet u geld besparen zijn. De federale regering maakt die procedure binnenkort goedkoper, in bepaalde gevallen.

Wanneer u een woonkrediet met een variabele rentevoet heeft, wordt de intrest daarvan systematisch (doorgaans elk jaar) herbekeken en eventueel aangepast aan de op dat moment geldende rentetarieven. Die aanpassing vertaalt zich dan in een wijziging van ofwel het maandelijks te betalen bedrag, ofwel de looptijd van de lening.

Bij een hypothecaire lening met een vaste rentevoet worden in principe geen rentewijzingen doorgevoerd gedurende de gehele looptijd. Zijn de renteniveaus sinds het sluiten van de overeenkomst sterk gedaald, dan valt het te overwegen aan uw bank een herziening of herfinanciering van uw lopend krediet te vragen. Dat betekent concreet dat er een nieuwe, lagere rentevoet wordt vastgelegd.

Bij zo’n herfinanciering sluit de bank doorgaans het bestaande contract af en opent ze een nieuwe kredietovereenkomst. Daarvoor worden kosten aangerekend. Het is uiteraard de bedoeling dat de nieuwe, lagere rentevoet die kosten compenseert. Anders heeft zo’n herziening geen enkele zin.

Federaal minister van Economie Pierre-Yves Dermagne (PS) werkte een voorstel uit dat banken verplicht om bij een herfinanciering te kiezen voor een wijziging van het krediet, eerder dan een nieuwe overeenkomst te sluiten. Daardoor zullen de kosten van de procedure dalen. De regering bereikte al een akkoord daarover en het parlement zette het licht op groen. Het is enkel nog wachten op de publicatie in het Staatsblad. Dermagne maakt zich sterk dat de nieuwe maatregel nog vóór het einde van de huidige legislatuur zal worden ingevoerd.

1. Over welke kosten gaat het?

Bij een herfinanciering van een hypothecaire lening moet u allereerst rekening houden met de dossierkosten. “De kosten voor de aanvraag van een nieuwe kredietovereenkomst zijn al sinds 1 januari 2024 wettelijk beperkt tot 350 euro”, weet Valéry Halloy, woordvoerder van BNP Paribas Fortis. “Voor een herfinanciering binnen dezelfde bank – dus de wijziging van een bestaand contract – mogen die hoogstens de helft bedragen. Er geldt met andere woorden een plafond van 175 euro.”

Daarnaast is er de wederbeleggingsvergoeding: een eenmalige schadevergoeding die u aan de bank betaalt omdat zij door de herfinanciering toekomstige intresten misloopt. Het bedrag is vandaag wettelijk beperkt tot hoogstens drie maanden intrest op het resterende bedrag. Stel dat u nog 100.000 euro moet terugbetalen tegen een jaarlijkse rente van 3 procent, dan bedraagt de wederbeleggingsvergoeding (100.000 euro x 3% x 3/12 =) 750 euro.

In het voorstel van Pierre-Yves Dermagne wordt die wederbeleggingsvergoeding geschrapt voor wie zijn krediet laat herzien binnen dezelfde bank. “Er is in dat geval geen sprake van een nieuwe kredietovereenkomst, en dus is zo’n vergoeding niet gepast “, klinkt het.

Febelfin is niet opgetogen over de wetswijziging. In dit persbericht waarschuwde de bankenkoepel dat hiermee de herfinanciering van woonkredieten met een vaste rentevoet in gevaar zou komen.

2. Wat als u overstapt naar een andere bank?

Wanneer u een herfinanciering van uw lopend woonkrediet overweegt, hoeft u niet bij dezelfde bank te blijven. Het staat u vrij bij andere kredietgevers uw licht op te steken. Vindt u elders een rentevoet die gevoelig lager ligt dan die binnen uw huidig contract, dan kunt u daar een herfinanciering aanvragen. In dat geval wordt de bestaande overeenkomst bij de ene bank geschrapt en wordt een nieuw contract bij de andere bank opgesteld.

Voor de herfinanciering bij een andere bank wijzigt er niets. U betaalt een wederbeleggingsvergoeding van drie maanden intrest op het resterende bedrag aan de huidige bank.

Daarnaast zijn er de doorhalingskosten: dat zijn de kosten voor de schrapping van de bestaande hypotheek. De doorhaling bij het hypotheekkantoor gebeurt via een notariële akte, en dat brengt kosten met zich. Naast een ereloon betaalt u ook registratiebelasting, hypotheekkosten, administratieve kosten en btw. Met de rekenmodule op Notaris.be kunt u die berekenen.

Anderzijds zijn er de kosten voor het nieuwe krediet. De nieuwe bank zal dossierkosten aanrekenen voor de opmaak de nieuwe kredietovereenkomst. Die mogen maximaal 350 euro bedragen.

Bovendien moet de nieuwe hypotheekovereenkomst in een notariële akte vastgelegd worden, en daar gaat eveneens een aantal kosten mee gepaard. Ook die kunt u uitrekenen met een rekenmodule op Notaris.be. Vergeet niet dat u de kosten gevoelig kunt drukken door een gedeelte van het te lenen kapitaal onder te brengen in een hypothecair mandaat.

Bij een herfinanciering door een andere bank moet uw woning mogelijk ook opnieuw geschat worden. De kosten daarvoor hangen af van bank tot bank, en zijn zeer uiteenlopend. Ze variëren van gratis tot meerdere honderden euro’s.

3. Wat zijn de concrete gevolgen voor u?

Wanneer u aandringt op een herziening van uw lopend woonkrediet bij uw huidige bank, dan krijgt u daar wellicht niet de meest voordelige rentevoet in vergelijking met die van de concurrentie. Zij weet immers dat overstappen naar een andere bank u opzadelt met extra kosten. Ze moet u daardoor wellicht geen bodemrente aanbieden om u aan boord te houden.

Het voorstel van Pierre-Yves Dermagne maakt het kostenverschil tussen een herfinanciering bij de eigen bank en bij een andere bank nog groter. Een herziening bij de eigen bank kost binnenkort maximaal 175 euro, terwijl u bij een andere bank onder meer hogere dossierkosten, een wederbeleggingsvergoeding én notariskosten dient te betalen.

Uw bank weet perfect hoeveel het u kost om uw lening bij een andere bank te herfinancieren. Ze zal daar dus rekening mee houden wanneer ze u een nieuw rentetarief voorstelt.

4. Is een herfinanciering nu een goed idee?

De langetermijnrente vertoont al enkele maanden in een licht dalende trend. Indien de Europese Centrale Bank de komende maanden renteverlagingen doorvoert, kunt u eventueel overwegen tegen het einde van dit jaar een herfinanciering van uw bestaande lening aan te vragen. Toch zal die slechts voor een beperkte groep kredietnemers interessant blijken. Vandaag is het in elk geval nog te vroeg: de beperkte lagere intrestvoet weegt niet op tegen de kosten van de procedure.

Naast de rentevoeten kunnen overigens ook andere factoren meespelen voor het overwegen van een herziening. Denk bijvoorbeeld aan een wijziging van de looptijd of van de aflossingswijze. Dat kan vaak binnen de bestaande kredietovereenkomst. In bepaalde gevallen moet sowieso een nieuw contract gesloten worden, bijvoorbeeld wanneer u het bedrag wilt aanpassen of een tijdelijke opschorting van de rentebetalingen wenst. Het voorstel van Dermagne heeft daar geen invloed op.

5. Wat gebeurt er met uw fiscaal voordeel?

Hebt u uw woonkrediet gesloten vóór 1 januari 2020, dan valt die wellicht nog onder het fiscaal voordelige woonbonussysteem. Wanneer u die bestaande lening laat herfinancieren, wijzigt er in principe niets aan dat voordeel. Een herfinanciering wordt immers beschouwd als een voortzetting van de oorspronkelijke lening, en daarop blijft de woonbonus van toepassing. Of u herfinanciert bij dezelfde of bij een andere bank, speelt geen enkele rol.

Let wel: het fiscaal voordeel van de woonbonus geldt enkel en alleen als de herfinanciering betrekking heeft op het openstaande saldo van de oude lening. Leent u om een of andere reden méér dan het bedrag dat nog openstaat? Dan wordt de bijkomend geleende som beschouwd als een nieuwe lening. En die komt niet meer in aanmerking voor de woonbonus.