Tweede verblijf in Spanje: ‘De beste onderhandelaar krijgt de beste deal’

Weinig landen zijn zo zwaar getroffen door covid-19 als Spanje. De Spaanse vastgoedmarkt behoudt haar troeven op lange termijn, maar de prijzen gaan tijdelijk naar beneden. Het is zaak stevig te onderhandelen.

Zon, zee en strand. Dat zijn de aantrekkingspolen voor veel Belgen die een tweede verblijf zoeken. Daarop scoort Spanje uitstekend, met in veel regio’s 320 dagen per jaar zon. Maar uniek is dat niet voor een land aan de Middellandse Zee. Waarom is Spanje dan toch het favoriete land van de Belgen die een tweede verblijf in het buitenland kopen? Dat heeft met de prijzen te maken. Het is in Spanje tot 30 procent goedkoper om te leven dan hier. Dat is niet het geval in Frankrijk en Italië. Bovendien liggen de vastgoedprijzen in Frankrijk en Italië veel dichter bij die van ons dan in Spanje, waar je een pand kunt kopen voor gemiddeld 1700 euro per vierkante meter. In populaire gebieden zoals de Costa Blanca kan dat zelfs voor gemiddeld 1300 euro. Aan de Belgische kust betaal je bijna in elke badstad gemiddeld meer dan 3000 euro per vierkante meter.

De Spaanse vastgoedmarkt werd zwaar getroffen door de bankencrisis en is daar nog niet volledig van hersteld. Op de piek in 2008 kostte een pand in Spanje gemiddeld 2275 euro per vierkante meter. Azull, in België de marktleider voor tweede verblijven in Spanje, hield onlangs een enquête bij enkele honderden eigenaars, kandidaat-kopers, geïnteresseerden en ontwikkelaars. Daaruit blijkt dat bijna twee op de drie (59%) respondenten een woning in het Zuid-Europese land wil omwille van de hogere levenskwaliteit. De zon staat op de tweede plaats en minder dan één op de vijf (19%) zoekt een koopje of een belegging en heeft een commercieel motief.

Minder transacties, lagere prijzen

Spanje werd heel hard getroffen door de coronacrisis. Er vielen al ruim 28.000 doden te betreuren. Wekenlang bleven de grenzen dicht voor toeristen en kandidaat-kopers. Maar 93 procent van de deelnemers aan de enquête van Azull is daardoor niet anders gaan denken over het mediterrane land. Slechts 3 procent zegt zijn plannen voor een tweede verblijf in Spanje op te bergen. 20 procent geeft aan zijn plannen uit te stellen en velen hebben nog niet beslist. De enquête werd afgenomen voor in enkele Spaanse regio’s covid-19 weer fors de kop opstak.

Bijna de helft (44%) koopt om er vakanties door te brengen en te verhuren, een kwart (24%) om te overwinteren en nog een kwart (27%) om er zijn hoofdverblijfplaats van te maken. Dat is opvallend meer dan vroeger. De voorbije maanden hebben veel werknemers thuis gewerkt. Dat heeft bij sommigen de gedachte doen rijpen dat ze een baan als IT-consultant evengoed vanuit een flat in Spanje als op kantoor in Brussel kunnen uitoefenen.

Er zijn dus plus- en minpunten, maar globaal wordt verwacht dat de coronacrisis zowel het aantal transacties als de prijzen zal doen dalen. Vorig jaar kochten 200 buitenlanders per werkdag een pand in Spanje. Onder hen zijn 3500 à 4000 Belgen per jaar. Het eerste kwartaal van 2020 viel nog mee, maar “de transactiecijfers voor het tweede kwartaal zullen dramatisch zijn”, waarschuwt Marleen De Vijt, de CEO van Azull. De Spaanse vastgoedmarkt zal tijd nodig hebben om van die duik te bekomen.

Als we de sociale media mogen geloven, denken velen bij ons dat de Spaanse vastgoedmarkt in dezelfde crisis zal worden ondergedompeld als tijdens de bankencrisis. We lezen berichten over kandidaat-kopers die mikken op 25 tot 30 procent lagere prijzen. Die vergelijking gaat niet op, zegt Raf Jacobs, die al twintig jaar in Spanje woont en als CEO van Inspire Property Experts Belgen begeleidt bij hun aankoop in Spanje. “Tijdens de financiële crisis waren de prijzen snel en fors gestegen en was er een zeepbel. Dat was de voorbije jaren veel minder het geval. De vastgoedsector is gezonder dan toen, de schuldpositie van de eigenaars is beter en de rente is veel lager.”

Marleen De Vijt beaamt dat. Ook zij verwacht niet dezelfde lange en diepe vastgoedcrisis. “Toen heeft de crisis van 2008 tot 2013 geduurd en zijn de prijzen met 40 procent gezakt. Dat zie ik nu niet gebeuren. Het overaanbod zal niet zo extreem worden als een decennium geleden. Kortingen van 10 procent of wat meer zijn wel denkbaar.” Raf Jacobs hanteert een ruimere vork van 5 tot 20 procent. “De prijzen zullen overal in Spanje dalen, maar het is een complex en geen homogeen gegeven. Het zal afhangen van het wow-karakter van de woning, de populariteit van de locatie en vooral van hoe snel iemand geld nodig heeft. Kijk uit voor grote kortingen. Een pand in een slechte toestand of met een slechte ligging zou wel eens vermomd kunnen zijn als een buitenkans.”

Een heel belangrijke tip die beiden meegeven, is dat de eigenaren en de kantoren die korting niet afficheren. Het is dus zaak stevig te onderhandelen. “De beste onderhandelaar krijgt de beste deal”, besluit De Vijt. De verkopers proberen de kandidaat-kopers onder meer te verleiden met meubelcheques of kortingen op keukentoestellen, veeleer dan de verkoopprijs te laten zakken. Het advies is voor een korting op de verkoopprijs te gaan.

Goede begeleiding

Spaanse ontwikkelaars zeggen te verwachten dat kandidaat-kopers door covid-19 de drukke kust zullen inruilen voor het rustige binnenland. Daarnaast zou de kleine losstaande villa met eigen tuin en zwembad een revival maken ten koste van het appartement met een gezamenlijk zwembad. Maar uit de bevraging van Azull blijkt dat geen zekerheid te zijn. 86 procent geeft aan de locatie en de grootte van de woning die ze zoeken niet te zullen wijzigen.

Is het in coronatijden nog aangewezen een pand op plan te kopen? “Koop wat er staat”, zegt Marleen De Vijt. “Er is voldoende kwalitatief aanbod. Je moet het risico van een mogelijk faillissement van een ontwikkelaar er niet bijnemen.” Raf Jacobs vat de extra risico’s samen: “Je koopt een woning, maar ook een agentschap of een ontwikkelaar. Ik schat dat 20 procent van de vastgoedkantoren de deuren zal moeten sluiten door de coronacrisis. Een goede begeleiding bij de aankoop is meer dan ooit aangewezen en geen overbodige luxe.”

Costa Blanca

Voor de prijs-kwaliteitsverhouding blijft De Vijt een voorstander van de Costa Blanca, vooral het zuiden vanaf Alicante tot Carthagena en Murcia. “Daar krijgen kandidaat-kopers de meeste bakstenen voor hun geld. Daar kun je een nieuwbouwvilla zetten voor 300.000 euro. Daarom zou ik nooit één euro steken in een pand op Ibiza. De prijzen daar hebben geen economische relevantie. De coronacrisis is wel goed voor wie iets wil kopen op Tenerife. Het grootste van de Canarische eilanden was duur geworden, maar nu zullen de prijzen weer naar aanvaardbare niveaus evolueren.”

Voor wie wil kopen als een belegging, heeft Raf Jacobs één advies: koop in de steden, niet aan de kust. “De bezettingsgraad is er hoger dan aan de seizoensgebonden kust. Onder meer expats willen langer huren en willen ook hogere huurprijzen betalen dan toeristen. Ga voor een centrale ligging, veeleer dan voor een groot pand.”

‘Hadden we de aankoop kunnen stoppen, dan hadden we het gedaan’

De dertigers Christophe en Linda trokken in het najaar van 2019 naar Spanje. Ze bezochten er zestien panden alvorens ze een nieuwbouwproject kochten in Rojales, ten zuiden van Alicante. Op tweede kerstdag tekenden ze de reservatieovereenkomst en in januari het compromis. Maar toen kwam het coronavirus en bleef de ondertekening bij de notaris uit. Christophe en Linda zitten nu te popelen om te tekenen. “We kijken ernaar uit om te ontspannen onder de zon op ons eigen plekje. We zijn blij dat we het pand hebben gekocht, al vrezen we dat we wat te veel hebben betaald. In april dachten we er anders over. Hadden we toen de aankoop nog kunnen stoppen, dan hadden we het gedaan. Maar we hadden al 40 procent van de aankoopsom betaald.”

Voor Bart was de covid-19-pandemie net een prikkel om werk te maken van een investering in Spaans vastgoed. “Ik was al een tot twee jaar op zoek. Maar ik vond de Spaanse vastgoedmarkt niet transparant. Iedereen kan daar vastgoed verkopen en het gebeurt allemaal niet even professioneel. Het risico op een miskoop is groot. Bovendien staat de makelaar altijd aan de kant van de verkoper. Laat u dus bijstaan door een kenner.”

De West-Vlaamse ondernemer heeft onlangs een bod op een appartement in Barcelona uitgebracht, zonder naar Spanje te zijn gereisd. Dat bod is intussen aanvaard. “Ik ben ervan overtuigd dat ik een goede investering heb gedaan, en dat niet alleen omdat ik een korting van meer dan 10 procent heb kunnen bedingen. Mochten de prijzen verder zakken in het najaar, dan overweeg ik nog een aankoop.”

De Spaanse droom van Francky en Andrea is uiteengespat door covid-19. “We hebben begin maart een reservatieovereenkomst ondertekend om een villa in Torre del Mar van de markt te halen. Maar toen brak covid-19 uit. We gingen een deel van de aankoopprijs betalen door de verkoop van een deel van onze aandelenportefeuille. Maar de beurzen panikeerden en de aandelenportefeuille was plots 40 procent minder waard. Tot overmaat van ramp raakte Andrea besmet met covid-19. Ze zag een verhuizing naar Zuid-Spanje niet meer zitten en Francky wilde zijn aandelen niet tegen soldenprijzen verkopen. De vijftigers beslisten hun Spaanse droom even op te bergen en de aankoop stop te zetten. “Het heeft ons wat geld kost, maar zolang de coronacrisis aanhoudt, wachten we af.”