Tweede verblijf in Portugal: voor rust- en meerwaardezoekers

De tweedeverblijfsmarkt aan de Portugese Zilverkust komt almaar nadrukkelijker in beeld als alternatief voor de erg toeristische Algarve en de populaire Spaanse Costa’s.

Ik was op zoek naar een investering in buitenlands vastgoed”, vertelt Tom Waterschoot. “Op een plek met een zonnig en aangenaam klimaat. Spanje lag voor de hand, maar daar zit iedereen. Toen ik in de krant las dat Portugal uit het economische dal aan het klimmen was, leek me dat een kans.”

De Oost-Vlaming ging in korte tijd overstag. In mei 2017 reisde hij voor het eerst naar Portugal. Intussen bezit hij er al twee vakantiewoningen aan de Costa de Prata ofwel de Zilverkust, ongeveer 100 kilometer ten noorden van Lissabon. “Mijn plan was naar Faro te vliegen, om de Algarve te verkennen”, zegt hij. “Maar ik heb mijn vlucht nog omgeboekt naar Lissabon en daar heb ik zeker geen spijt van. De autorit van Lissabon naar de kust was een verademing. Hoe dichter ik bij de Zilverkust kwam, hoe mooier het uitzicht werd. Je ziet er geen hoogbouw langs de kustlijn. Het is wel een toeristische regio, maar men doet inspanningen om het zo authentiek mogelijk te houden. Ze mikken er niet op het massatoerisme.”

Tim Demeyer is sales director voor België bij Immo Portugal, het makelaarskantoor dat Tom Waterschoot overtuigde voor de Zilverkust te kiezen. “De Zilverkust biedt een heel interessante mix”, zegt hij. “Natuurpracht en de aangename zandstranden, een rijk cultureel aanbod en een erg aangenaam leefklimaat. En dat allemaal op een uurtje rijden van de luchthaven van Lissabon.” Die vlotte verbinding vindt ook Tom Waterschoot een troef. “Vanuit België is het ongeveer tweeënhalf uur vliegen. Dan nog even bollen op de aangename A8 en je bent er. Zonder files. Bovendien is vliegen op Lissabon niet zo duur. Als je het een beetje opvolgt, kan je tickets kopen voor 50 tot 120 euro, heen en terug.”

Hij is ook lovend over de lokale gastronomie en de levenshouding van de Portugezen. “Je kunt het land echt niet vergelijken met Spanje; de Portugezen willen dat ook niet”, zegt hij. “Portugezen zijn wat ingetogener dan Spanjaarden. Dat ligt mij wel. Ik kom tot rust in Portugal. Maar het betekent ook dat je soms wat geduld moet hebben. Op restaurant direct de menukaart vragen om dan snel te bestellen, dat werkt niet in Portugal. Ze nemen daar hun tijd.”

Actieve advocaat

Het aankoopproces van een woning verloopt in grote mate zoals in België, getuigt Tom Waterschoot. De vastgoedmakelaars moeten er erkend zijn door het Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), zowat de tegenhanger van Belgische Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV), en ze werken meestal in opdracht van de verkopende partij. Aan de definitieve verkoop gaat een voorlopige verkoopovereenkomst vooraf, de contrato promessa compra e venda, vergelijkbaar met het Belgische compromis. “Op dat moment wordt meestal een voorschot van 10 procent betaald”, zegt Tim Demeyer. Het verlijden van de akte vindt plaats bij de notaris. “Maar de rol van Portugese notaris verschilt wel”, benadrukt Tim Demeyer. “Eigenlijk is de Portugese notaris een ambtenaar. Zijn taken en verantwoordelijkheden zijn vrij beperkt. Het is meestal een advocaat die het voorafgaande onderzoek voert, zoals nagaan of de verkopende partij wel de eigenaar is van de grond, of uitpluizen of de grond vrij is van schulden en erfdienstbaarheden. Het voorschot betaal je ook het best op de derdenrekening van de advocaat. ”

Tom Waterschoot bevestigt dat een goede advocaat een must is voor buitenlanders die in Portugal willen kopen. “Ook om je wegwijs te maken in de finesses van de Portugese regel- en wetgeving. Mijn advocaat heeft me ook geholpen met praktische zaken, zoals de aansluiting van de nutsvoorzieningen, het openen van bankrekeningen enzovoort. Door de afstand en de taalbarrière is het belangrijk dat je ter plaatse kunt rekenen op vertrouwenspersonen zoals een advocaat en een goede makelaar.”

Hij raadt ook aan extra voorzichtig te zijn bij de aankoop van grond. “Elke Portugees denkt dat zijn grond bouwgrond is en je ziet dus langs de weg heel veel borden met vende se, te koop, erop. Je moet altijd nagaan of het perceel bestemd is voor woningbouw.”

“Als je op zeker wil spelen, koop je het best in een vergunde verkaveling, een loteamento“, vult Tim Demeyer aan. “Dan sluit je veel onaangename verrassingen uit. Zorg er wel voor dat je bij het afsluiten van het compromis voor de bouwgrond meteen ook een bouwovereenkomst afsluit. Dat biedt juridisch zekerheid in opleveringstermijnen en budgetten.”

Bij de aankoop van een bestaande woning of een stuk grond is behalve enkele forfaitaire kosten (notaris, registratie, zegelbelasting) ook een overdrachtsbelasting verschuldigd. De tarieven van die Imposte Municipal sobre Transamissoes (IMT) hangen af van de waarde van het onroerend goed en het gebruik (eigen woning of tweede verblijf), maar schommelen rond 6 procent. Voor het honorarium van de advocaat moet u rekenen op 1 à 1,5 procent van de koopsom. Op nieuwbouw is een btw-tarief van 23 procent verschuldigd.

Zachte prijzen

Dat hoge btw-tarief kwam er na de financiële crisis van 2008, die hard aankwam in Portugal. Maar anders dan in buurland Spanje ging dat in Portugal niet gepaard met een vastgoedcrash. De Portugese vastgoedprijzen stonden wel enkele jaren onder druk, maar sinds 2013 toont de prijscurve weer een voorzichtig stijgende lijn. “Portugal heeft geen bouwwoede gekend”, verklaart Tim Demeyer het verschil met Spanje.

De Portugese woningprijzen liggen een stuk onder het Belgische prijsniveau. Volgens de Portugese statistische dienst INE bedraagt de gemiddelde vierkantemeterprijs voor Portugees woningvastgoed 1171 euro. “Eigenlijk heb je twee vastgoedmarkten in Portugal”, stelt Tim Demeyer. “Tot 200.000 euro is een haalbare prijs voor de modale Portugees. Daarboven is het koperspubliek veel internationaler.”

Tom Waterschoot betaalde voor zijn eerste Portugese woning ongeveer 220.000 euro, btw inclusief. De woning met drie kamers, twee badkamers en een privézwembad ligt in een verkaveling even ten zuiden de stad Caldas da Rainha. Zijn tweede, gelijkaardige woning ligt dicht bij de Laguna van Obidos en dus dichter bij de zee, wat zich ook weerspiegelt in de prijs. “Daar schommelen de prijzen nu rond 300.000 euro”, zegt Tim Demeyer.

Is een Portugese vakantiewoning een interessante investering? “Als ik met de huuropbrengsten de algemene kosten kan betalen, ben ik voorlopig tevreden”, zegt Tom Waterschoot. “Maar ik heb er wel vertrouwen in dat de vastgoedprijzen aan de Zilverkust nog zullen stijgen. Als belegger mik ik dus vooral op meerwaarde.” Tim Demeyer merkt op dat de Zilverkust een relatief jonge tweedeverblijfsmarkt is. “Daardoor is er misschien meer groeipotentieel dan in een meer mature vastgoedmarkt zoals de Algarve.”