‘Torens aan de kust? Een superidee!’

Peter Taffeiren, de CEO van de projectontwikkelaar POC Partners, is een fan van de Belgische kust. Maar hij is ook bezorgd over zijn geprefereerde vastgoedterrein. “Er moet iets gebeuren aan de kust, zo niet blijven we zitten met een monotoon en vastgeroest vastgoedpatrimonium.”

POC Partners is een van de grootste projectontwikkelaars aan de kust. Op het palmares staan onder meer De Nieuwe Concessie in De Haan, Jan Turpin in Nieuwpoort en recent Cap Horn in Knokke-Heist. In dertig jaar bouwde POC Partners meer dan honderd projecten, goed voor 2200 appartementen en woningen.

“Wij zijn actief langs de hele kustlijn, terwijl de meeste van onze concurrenten zich beperken tot hun lokale markt of er twee tot drie badplaatsen uitkiezen”, zegt CEO Peter Taffeiren. POC Partners onderscheidt zich ook van concurrenten zoals Compangie Het Zoute of Versluys doordat het zich voorlopig niet laat verleiden tot uitstapjes naar het binnenland.

Waarom die focus op de kust?

PETER TAFFEIREN. “In het verleden is POC wel actief geweest in het binnenland, in Oost- en West-Vlaanderen. Begin jaren negentig hebben we daar afstand van genomen om ons volledig toe te spitsen op de kust. Die beslissing is deels voortgekomen uit mijn economische opleiding. De prijsvorming op een monopolistische markt heeft me altijd geïntrigeerd. Op de meeste vastgoedmarkten is er volop concurrentie. Dat is zeker ook het geval aan de kust, maar je hebt hier toch een bijzondere marktsituatie. In de eerste plaats omdat onze kustlijn maar 60 kilometer lang is. Dat maakt dijklocaties al vrij uniek. Langs die kustlijn heb je soms ook specialekes: locaties op de eerste lijn die nog iets extra’s hebben. Een mooi actueel voorbeeld is One Carlton van Versluys in Knokke. Die locatie combineert zeezicht, een zuidoriëntatie en een zijzicht op het Albertplein. In zo’n situatie beschik je als projectontwikkelaar toch over een soort van micro-monopolie. En als je dan je werk goed doet, heb je een grote mate van autonomie in de prijszetting. Dat kan dus aan de kust, maar in een stad als pakweg Roeselare werkt dat niet. Als de marktprijs in de hoofdstraat van Roeselare 3000 euro per vierkante meter is, dan moet je niet proberen 4000 euro te vragen met het argument dat jouw project toch een beter zicht biedt op een of andere kerktoren. Het marktspel dicteert daar wat je kunt bouwen. Aan de kust heb je als projectontwikkelaar een grotere vrijheid.”

Overweegt u een terugkeer naar het binnenland en, zo ja, zijn er dan West-Vlaamse steden die uw interesse wekken?

TAFFEIREN. “In West-Vlaanderen kan Kortrijk ons wel bekoren. Veel meer dan Brugge. Er zijn ongetwijfeld mooie ontwikkelingen in Brugge, maar het is toch een moeilijke en trage markt. Bruges La Morte wordt weleens gezegd. Het historische karakter van Brugge laat ook weinig dynamiek toe. Op de toplocaties zoals de Grote Markt of langs de Reien kan je moeilijk een opvallend nieuwbouwproject neerpoten. In Kortrijk zie je wel veel vernieuwing en dynamiek, bijvoorbeeld langs de heraangelegde Leieboorden. Het Kortrijkse stadsbestuur staat ook open voor nieuwe ontwikkelingen.

“We kijken nu echter vooral naar Gent. Dat is een stad waar je op bepaalde plekken het verschil kunt maken als projectontwikkelaar. Tegelijkertijd is er in Gent zeer weinig aanbod van hoogkwalitatief vastgoed. Nochtans is er een markt voor, want als levendige en aangename stad heeft Gent een grote aantrekkingskracht op het kapitaalkrachtige publiek dat in de groene rand woont. Het is met meer dan 70.000 studenten ook een grote studentenstad. Dat zijn allemaal mensen die een band en een netwerk opbouwen in die stad.”

De Belgische kust heeft ongetwijfeld vele troeven, maar een mooie kustlijn hoort daar niet bij. Doorbreek de muur van appartementen, maar laat op sommige plaatsen dan wel hoge torens toe, opperen sommige van uw collega’s. Een goed idee?

TAFFEIREN. “Een superidee. Er moet iets gebeuren aan de kust, zo niet blijven we zitten met een monotoon en vastgeroest vastgoedpatrimonium. Goede hoogbouw biedt mogelijkheden om dat status quo te doorbreken. Stedenbouwkundig biedt het de mogelijkheid kwalitatieve publieke ruimte te creëren en het contact met de zee te vergroten. Als je nu in Nieuwpoort door de Albert I-laan wandelt of in de Kustlaan in Knokke, dan moet je wachten tot je aan een zijstraat bent om een glimp van de zee te zien. Met torens van twintig, dertig of – waarom niet – vijftig verdiepingen krijg je ook een heel ander soort projectontwikkeling. Appartementen op de hogere verdiepingen genieten dan van een 360 gradenzicht. Dat zijn appartementen die je tegen zeer hoge prijzen kunt verkopen, wat dan weer financiële ruimte creëert om de vrijgekomen ruimte rond de toren kwalitatief in te richten. De ontwikkelaars en de architectuur zullen ook een hoger niveau halen. Want je spreekt dan niet meer over projecten van 15 of 20 miljoen euro, maar over 50 miljoen euro en meer.

“En waarom zouden we het vraagstuk van de kustbescherming niet meenemen in dat verhaal? Die discussie wordt sterk gedomineerd door de lobby van de baggeraar die niets liever wil dan eilanden opspuiten. Ik begrijp dat wel. Een chirurg wil opereren, een projectontwikkelaar wil bouwen en een baggeraar wil baggeren. Maar ik denk dat het zinvol is die discussie open te trekken en meer multidisciplinair te benaderen.”

Zijn de torens ook een oplossing voor de vele verouderde gebouwen aan de kust?

TAFFEIREN. “Absoluut. Veel gebouwen staan te verkommeren omdat de eigenaars niet willen of kunnen investeren in renovaties. Voor blokjes met vier of vijf verdiepingen is er meestal geen probleem. Die kan men afbreken en ophogen tot acht of tien bouwlagen. De winst van de extra lagen is voldoende om al de eigenaars een nieuw appartement te geven en er als projectontwikkelaar ook nog iets aan verdienen. Maar als de gebouwen al de maximaal toegelaten hoogte hebben, is het veel moeilijker. Dan moeten de eigenaars de vernieuwings- of renovatiekosten zelf financieren, waardoor de zaak vaak vastloopt. En er zijn nog maar weinig gebouwen met vier lagen.

“Niets doen is dus achteruitgaan. Jammer genoeg zijn veel gemeentebesturen aan de kust de bewakers van dat status quo. Ze kijken niet verder dan de volgende gemeenteraadsverkiezingen. Burgemeesters en schepenen durven hun nek niet uit te steken uit vrees voor stemmenverlies. Gelukkig zien we nu toch een en ander bewegen. De burgemeester van Knokke is al lang een voorstander. Ook Geert Vanden Broecke (CD&V), de nieuwe burgemeester van Nieuwpoort, lijkt het idee wel genegen. En op Vlaams niveau sluit het toch ook wel aan bij de krachtlijnen van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Torens realiseren op de derde of vierde lijn lijkt me dan weer geen goed idee. Dan trek je de verharding het hinterland in, wat haaks staat op het idee van de betonstop.

“De geesten zijn dus misschien aan het rijpen, maar we moeten tegelijkertijd ook het overbeschermende vergunningsbeleid durven aan te pakken. In Vlaanderen zijn het de facto de buren die een project goed- of afkeuren. In zo’n context is het onmogelijk een vernieuwend beleid te voeren.”

In het Poolse badplaatsje Darlowo bouwt u Marina Royale als onderdeel van het Baltica Royale-resort, een nieuw stadsdeel met 3000 appartementen. Is het daar makkelijker werken?

TAFFEIREN. “Tien jaar geleden hebben we de analyse gemaakt dat het groeipotentieel aan de Belgische kust aan het opdrogen is. Dus zijn we op zoek gegaan naar een alternatief. We zijn eerst in Spanje gaan kijken, aan de Costa del Sol. Maar het is heel moeilijk het verschil te maken als je in concurrentie staat met duizenden andere projecten. We hebben ook Tenerife bekeken. Dat is wel een interessante markt, maar daar vonden we niet de geschikte gronden. Vervolgens zijn we naar Montenegro en Kroatië getrokken, maar ook daar zijn we van een kale reis thuisgekomen.

“Polen is een groeimarkt en het is er aangenaam werken voor projectontwikkelaars. Het land heeft nog geen last van een verstikkende regelgeving. Niet dat je er als projectontwikkelaar de handen vrij hebt, maar je voelt daar nog heel hard het geloof in vooruitgang. De Polen verwelkomen mensen die investeren in hun buurt of regio. Dat is een groot verschil met België en het oude Europa. Bij ons zien de mensen vooral de nadelen en ze willen zo min mogelijk gestoord worden. Het eerste wat buren in België zeggen als je een nieuw project komt voorstellen is: ‘Voor ons is dat een minwaarde’. Het zijn blijkbaar ook allemaal vastgoedspecialisten.”

Verkoopt u daar ook aan Belgen?

TAFFEIREN. “Ja, 15 procent van onze kopers daar is Belg. Dat zijn investeerders. Polen heeft in het toerisme nog een heel ruime en daardoor erg interessante huurmarkt. Darlowo telt 15.000 inwoners, maar ontvangt op jaarbasis meer dan 700.000 toeristen.”

Terug naar de Belgische kust. Wat is het recept van het succes van Knokke-Heist?

TAFFEIREN. “Ik denk dat het te maken heeft met het feit dat mensen graag vertoeven in de buurt van winnaars. In de opkomst van Knokke is de rol van de adellijke familie Lippens niet te overschatten. Hun entourage uit de haute finance en de grootindustrie zakte graag af naar Knokke. De familie Nellens heeft dan weer via de uitbating van het casino internationale sterren naar Knokke gehaald. Zo is een sterk sociaal weefsel ontstaan, waarop zich ook een interessant handelsapparaat heeft geënt. Voeg daarbij nog een sterke en charismatische burgemeester en ik denk dat je een deel van het recept hebt.”

Valt zoiets te kopiëren naar andere locaties?

TAFFEIREN. “Dat is niet simpel. Maar kijk naar het succes van Nieuwpoort, dat weleens het Knokke van de Westkust wordt genoemd. Het is geen kopie van Knokke, maar het trekt met zijn jachthaven wel een specifiek publiek aan, waardoor het ook voor andere mensen aantrekkelijk is. Ook in Nieuwpoort zie je het belang van een sterke burgemeester met visie. De vorige burgemeester, Roland Crabbe (CD&V), heeft ongelofelijk gescoord met zijn plan bad en stad met elkaar te verbinden via de ontwikkeling van de havengeul. Tegelijk heeft hij de infrastructuur, onder meer het commerciële apparaat, afgestemd op die groei. Dat vergt een langetermijnvisie en Crabbe had die. Ik ben benieuwd naar de effecten van de aanleg van het golfterrein in Koksijde. Als het gemeentebestuur er slim op inspeelt, kan dat een gelijkaardig verhaal worden.”