Toenemende thuiszorg remt de groei van zorgvastgoed

Investeerders van allerlei slag laten hun oog gretig vallen op zorgvastgoed. De groei lijkt verzekerd, want de vergrijzing heeft haar hoogtepunt nog lang niet bereikt in ons land. Maar zijn de verwachtingen niet te hooggespannen?

Voor het zorgvastgoed in ons land was 2019 een topjaar: er werd voor bijna 490 miljoen euro in geïnvesteerd. In 2017 en 2018 schommelde dat bedrag nog rond 100 miljoen euro. Cofinimmo tekende in 2019 voor de grootste deal. De vastgoedadviseur Cushman & Wakefield verwacht dat de investeringen in zorgvastgoed ook de komende jaren nog hoge toppen scheren. De zoektocht van institutionele partijen naar geïndexeerde langetermijnkasstromen op basis van langlopende huurcontracten maakt dat type vastgoed heel gewild. Cushman & Wakefield koppelt de investeerdersinteresse ook aan de behoeften op het terrein. Uitgaand van een behoefte aan 3500 extra bedden per jaar, moeten de komende jaren op de Belgische markt jaarlijks tussen 450 miljoen en 525 miljoen aan investeringen gebeuren.

Rendement en veiligheid

Een van de sterkste groeiers op de Belgische zorgvastgoedmarkt is Care Property Invest, de opvolger van de vastgoedbevak Serviceflats Invest, die in 1995 door de Vlaamse overheid is opgericht. De naams- en statutenwijziging ging in 2014 gepaard met een verruiming van de activiteiten. De gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) investeert nu in huisvesting voor senioren en mensen met een beperking. Ze breidde haar actieterrein ook uit tot de hele Europese Economische Ruimte. Sinds 2015 is de portefeuille gegroeid van 300 miljoen euro naar meer dan 600 miljoen euro. Care Property Invest scherpt zijn ambitie nog aan. “Dit jaar willen we onze vastgoedportefeuille met ongeveer 150 miljoen euro doen toenemen”, zegt CEO Peter Van Heukelom. “Het is de bedoeling het volume jaar na jaar lichtjes op te trekken, om tegen 2023 uit te komen bij een portefeuille van meer dan 1 miljard euro.”

Care Property Invest moet in de zoektocht naar investeringsmogelijkheden niet alleen opboksen tegen de GVV’s Cofinimmo en Aedifica, de marktleiders in ons land, maar ook tegen verzekeraars, pensioenfondsen en enkele familiyoffices. “Iedereen is op zoek naar rendement”, licht Van Heukelom toe. “Bij de verzekeraars en de pensioenfondsen speelt ook dat ze minimumrendementen moeten halen, om hun verplichtingen na te komen. Op de obligatiemarkt lukt dat niet meer, dus kijken ze naar andere sectoren die rendement koppelen aan veiligheid. En dat heeft onze sector te bieden. De keerzijde van al die interesse is dat ze leidt tot een opbod van de prijzen” (zie kader Rendementen onder druk).

De toename van de investeringen in zorgvastgoed hangt ook samen met de vergrijzing. Peter Van Heukelom merkt op dat die nog lang niet over haar hoogtepunt is. “De piek komt pas tegen 2040. Daarna volgt niet meteen een grote terugval, maar veeleer een afvlakking van de groei. Tegen 2050 verwachten we een verdubbeling van het aantal tachtigplussers, de groep met de grootste zorgbehoeften.”

Brussel is een probleem

Toch noopt de demografische evolutie niet meteen tot een snelle uitbreiding van de capaciteit van de residentiële zorgvoorzieningen in ons land. Integendeel: de krant De Tijd meldde begin dit jaar dat 4600 bedden leegstaan in de Belgische woon-zorgcentra en dat de bezettingsgraad is gedaald van 96 procent in 2014 naar 94 procent in de eerste helft van 2019.

Peter Van Heukelom bevestigt dat, maar hij voegt eraan toe dat het leegstandsprobleem belangrijke regionale verschillen vertoont. “De leegstand is vooral geconcentreerd in Antwerpen en Brussel”, zegt hij. Ons land heeft een systeem van geprogrammeerde toekenning van bedden: op basis van de bevolkingsstatistieken schatten de overheden de behoefte in. “Voor Antwerpen en Brussel is onvoldoende rekening gehouden met de samenstelling van de bevolking”, vervolgt Van Heukelom. “In die grote steden wonen aanzienlijk meer allochtonen. Die populatie is doorgaans jonger, maar ze gaat ook anders om met ouderen. Ze probeert die zo lang mogelijk in de familiekring op te vangen en te verzorgen.”

Van Heukelom relativeert ook het leegstandsprobleem. “Voor heel Vlaanderen halen we een bezettingsgraad van 98 procent”, zegt hij. “Er zijn nog altijd regio’s met een tekort aan bedden. De wachtlijsten zijn dus nog geen verleden tijd.” Hij wijst ook op een tijdelijk dipje in de vergrijzingscurve: door de daling van het geboortecijfer tijdens de Tweede Wereldoorlog komen er de komende vijf jaar minder tachtigplussers bij. “Maar na 2025 gaat de curve weer pijlsnel de hoogte in.”

Johan Crijns, de CEO van Anima Care, dat 22 seniorencentra uitbaat (zie kader Voorkeur voor tastbare activa), bevestigt dat. Maar hij is ook bezorgd over het overaanbod in bepaalde regio’s. “De bezettingsgraad is de belangrijkste operationele parameter in onze sector”, zegt hij. “Wij hebben hoge vaste kosten en weinig comprimeerbare variabele kosten. Onze businessplannen zijn gemaakt op basis van bezettingspercentages van meer dan 95 procent. Zo’n hoge bezetting is nodig om de dagprijzen relatief laag te kunnen houden.” Hij maakt zich vooral zorgen over de Brusselse markt. “De overcapaciteit is daar structureel”, stelt hij. “Van de 16.000 bedden in Brussel zijn er nauwelijks 13.000 gevuld. Dat zet een grote druk op de exploitanten. Iedereen deelt in de klappen.”

Wallonië is volgens Crijns de gezondste markt in ons land. “In Wallonië zijn nagenoeg alle rusthuizen volzet. De jongste tien jaar zijn er nauwelijks bedden bij gekomen. De vergrijzing is er iets minder uitgesproken dan in Vlaanderen. Door de moeilijkere budgettaire situatie is Wallonië ook op de rem gaan staan bij het creëren van extra aanbod.”

Van Heukelom heeft het zelfs over een “onderinvestering” in het zuiden van het land. “Dat heeft ook te maken met de meer verspreide bewoning in Wallonië”, zegt hij. “De kernen zijn er kleiner, waardoor het moeilijker is interessante locaties te vinden. De grote spelers hebben Wallonië daarom een beetje links laten liggen. Het zorglandschap is er nog meer in handen van kleine familiale bedrijven, die een 25-tal bejaarden opvangen. Voor de grote spelers is dat niet rendabel.”

Alternatieve groeipaden

Het beeld is dus dubbel: de markt kampt voor het eerst sinds lang met leegstand, maar heeft door de demografische evolutie ook uitzicht op een aanzienlijk groeipotentieel. Onze gesprekspartners temperen de steile verwachtingen. “Er is de jongste jaren al heel veel geïnvesteerd”, stelt Van Heukelom. “We hebben al een behoorlijke capaciteit.”

“Ouderenzorg is een groeimarkt, maar die markt is ruimer dan de residentiële ouderenzorg”, merkt Crijns op. “En we stellen vast dat het aandeel van de thuiszorg de jongste jaren sterker is toegenomen. Twintig jaar geleden verhuisden nog veel ouderen op hun 65ste naar het rusthuis. Dat is nu niet meer het geval. Ze stellen de stap naar het woon-zorgcentrum zo lang mogelijk uit.”

Die trend wordt ondersteund door de vooruitgang in de thuiszorg en de gezondheidszorg, het ruime aanbod van assistentiewoningen (zie kader ‘De term assistentiewoning is besmet’) en de uitbreiding van domoticatoepassingen. Aedifica vermeldt in zijn recentste financieel verslag dat ouderen gemiddeld pas op hun 86ste naar een woon-zorgcentrum gaan. De gemiddelde verblijfsduur bedraagt 580 à 590 dagen. Maar dat cijfer staat onder druk: nieuwkomers zouden gemiddeld nog slechts 370 dagen in een woon-zorgcentrum verblijven. Van Heukelom bevestigt dat: “Meestal komt de verhuizing naar een woon-zorgcentrum na een crisismoment: een hersenbloeding, een hartinfarct, een val. Dan wordt thuiszorg vaak heel moeilijk, ook omdat de woning het niet toelaat. De bewoners komen dus veel later binnen en verkeren in een minder goede gezondheid.”

Die trends en de aanzienlijke capaciteit zetten een rem op de groeimogelijkheden van het zorgvastgoed in ons land. “De kans dat we nog een soortgelijke groei kunnen realiseren als de voorbije tien jaar, is niet zo groot”, zegt Crijns. “Er zijn twee mogelijkheden om te groeien: ofwel in eigen land aanverwante zorgformules ontwikkelen, bijvoorbeeld de zorg voor mensen met een handicap, ofwel naar het buitenland trekken. Wij houden beide opties open.”

Care Property Invest volgt vergelijkbare groeipaden. Het eerste blijkt niet zo makkelijk te zijn: “We hebben al geprobeerd een link te maken tussen ouderenzorg en zorg voor mensen met een beperking”, zegt Van Heukelom. “Maar we werken in een sterk gereglementeerde sector, waardoor innovatieve formules niet zo eenvoudig liggen.” Care Property Invest trok wel al in 2018 naar de Nederlandse markt. Het heeft daar nu tien woon-zorgcentra in portefeuille, voornamelijk ontwikkelingen. Het bestudeert ook de Spaanse markt.

Voorkeur voor tastbare activa

Anima Care is een atypische speler op de Belgische markt. Met zijn 22 seniorencentra zit het tussen de grote internationale groepen, zoals Korian (Senior Living Group), Orpea en Colisée (dat in 2019 Armonea overnam), en de kleine, onafhankelijke uitbaters.

Johan Crijns richtte Anima Care op in 2007, samen met de holding Ackermans & van Haaren, die 92,5 procent van het kapitaal in handen heeft. Anders dan de meeste grote private uitbaters van zorgcentra opteert Anima Care er bewust voor eigenaar te blijven van een aanzienlijk deel van zijn vastgoed. “Dat past in onze langetermijnvisie en in de voorkeur van onze hoofdaandeelhouder voor tastbare activa”, legt Johan Crijns uit. “Het maakt dat we een stevige balans hebben, wat ons tot een interessante partij maakt voor onze financiers. Maar we zijn ook niet dogmatisch. Van onze 22 sites hebben we er 16 in eigendom. We hebben al twee keer een gebouw verkocht. Dat kunnen we later ook nog doen om onze verdere groei te financieren.”

Zijn er ook operationele voordelen aan het in eigendom houden van het vastgoed? “Strikt genomen niet. De contracten die gebruikelijk zijn in de sector, leggen de lasten bij de exploitant. Het maakt dus weinig verschil of je eigenaar of huurder bent. Maar we ontwikkelen ook zelf onze gebouwen en kiezen resoluut voor de meest kwalitatieve technieken. Want als exploitant willen we de komende dertig jaar zo weinig mogelijk technische mankementen.”