Tips voor een weloverwogen investering in vastgoed

De financiële en economische crisis en de bijbehorende lage rente heeft veel beleggers in baksteen doen vluchten. Nog altijd willen velen hun vermogen verstevigen via een belegging in vastgoed. Maar niet iedereen weet even goed hoe daaraan te beginnen.

U wilt investeren in vastgoed, maar weet niet goed waar of wat u moet beginnen te zoeken? Hier volgen enkele richtlijnen om u te helpen een goede keuze te maken.

WAAR?

In de buurt

In uw eigen buurt blijven, heeft voordelen. Aangezien u de buurt kent, hebt u een beter zicht op de risico’s: de sterke en zwakke punten, de voorzieningen, de huurprijzen, het profiel van de bewoners, enzovoort. Het beheer van investeringsvastgoed (bezichtigingen, inboedelbeschrijving, reparaties, afspraken met de verzekeraar in geval van waterschade, enzovoort) kost ook minder tijd en energie als het niet ver van uw woonplaats ligt.

Let op met de gespannen zone

Een zogenoemde ‘gespannen zone’ is een plaats waar de vraag het aanbod ruimschoots overstijgt, met hoge aankoop- en huurprijzen als gevolg. In de gespannen zone ligt het rendement vaak lager omdat de huurprijzen er verhoudingsgewijs minder hoog zijn dan de verkoopprijzen. De huurders hebben er vaak een beter profiel, maar dat is tegenwoordig geen garantie meer op gemoedsrust.

Naburige zone

Neem een kijkje in plaatsen die aan gespannen zones grenzen. U betaalt er minder voor de aankoop van vastgoed, terwijl het verschil in de huurprijzen relatief kleiner is dan dat in de aankoopprijzen. U haalt er dus een beter rendement.

Ontspannen zone

Door de historisch lage hypotheekrente is de verhouding eigenaars/huurders gegaan van 60/40 procent naar 75/25 procent. De mensen die nu huren, doen dat veelal omdat hun financiële en gezinssituatie onzekerder is. Ze kunnen het zich niet veroorloven in de gespannen zones te wonen, die zeer in trek zijn. Maar de huurvraag ligt bij hen. Het is dan ook verstandig om uw aandacht te richten op B-locaties. Die zijn qua verkoop minder in trek, maar de vraag naar huurwoningen is er zeer groot.

WELK SOORT EIGENDOM?

Studio, klein appartement

Door het groeiende aantal alleenstaanden stijgt ook de vraag naar studio’s en appartementen met een of twee slaapkamers. Dat soort eigendommen is dan ook populair bij beleggers. Maar door het overvloedige aanbod en verminderde koopkracht van de kandidaat-huurders dalen de huurprijzen en dus uw rendement.

Groot appartement, klein huis

Grote, bestaande appartementen (geen nieuwbouw) en kleine rijtjeshuizen zijn minder in trek bij beleggers. De kandidaat-huurders hebben doorgaans een onzekerder profiel, maar daar staat tegenover dat u als verhuurder op deze markt minder concurrentie hebt en dus beter kunt kiezen aan wie u verhuurt en tegen welke huurprijs.

Parkeerplaatsen en garages

Ziet u op tegen de moeite van het verhuren van een woning of een appartement, dan kunt u overwegen parkeerplaatsen of garages te kopen. Maar let op: de vraag neemt af. Sinds kort is er op sommige locaties zelfs leegstand. Als er wel aanbod is, maar minder vraag, dan dalen onvermijdelijk de huurprijzen. Tot slot moet u letten op de verdeling van de kosten van mede-eigendom (schoonmaak, lift, enzovoort). Die is specifiek voor elk gebouw en kan een impact hebben op uw maandelijkse lasten.

VALKUILEN

Te aantrekkelijke prijs

Grote buitenkansen bestaan niet meer. Sinds de komst van het internet kennen alle verkopers de marktprijzen. Weinigen schatten de waarde van hun eigendom nog te laag in. Pas dus op voor te lage prijzen, want de kans op addertjes onder het gras is groot. Controleer of de vermeende eigenaar ook daadwerkelijk het eigendom bezit, dat er geen bouwovertredingen zijn of dat er geen erfdienstbaarheid is die de waarde van het eigendom kan aantasten. Raadpleeg uw notaris voor u een bod doet.

Te mooie foto’s

Fraaie foto’s trekken meer gegadigden aan en doen de verkoopprijzen stijgen. Zelfs als ze niet geretoucheerd zijn, tonen foto’s niet de gebreken die tijdens een bezichtiging meteen in het oog springen (een vlek, beschadigingen, een gat, vergeelde verf, enzovoort).

Geen foto’s

Is er bijvoorbeeld geen foto van de badkamer, dan wil dat doorgaans zeggen dat die in een erbarmelijke staat verkeert. Zijn er helemaal geen foto’s van het interieur, dan kan dat erop wijzen dat de woning onbewoonbaar is of dat de eigenaar moeilijk toegang heeft tot zijn eigendom omdat hij een slechte relatie met zijn huurder heeft. Hebt u geen zin in zo’n bewoner? Vergeet dan niet dat u de rechten en de verplichtingen van de koper overneemt en het lopende huurcontract moet respecteren.

Terminologie

De term ‘op te knappen’ kan van alles betekenen, maar al te vaak betekent het ‘te renoveren’. Vraag voor de bezichtiging wat de eigenaar er eigenlijk mee bedoelt.

Bouwovertredingen

Dat het attest of de stedenbouwkundige inlichtingen geen overtredingen vermeldt, betekent niet noodzakelijk dat er geen zijn. Het betekent hooguit dat de administratie er geen weet van heeft. Er is maar één manier om zekerheid te krijgen. U moet naar het kadaster gaan en zelf de plannen van de bouwvergunning vergelijken met de huidige situatie, kamer per kamer en gevel per gevel. Dat is cruciaal, want de bouwovertredingen worden samen met het eigendom overgedragen. U bent er aansprakelijk voor zodra u de authentieke akte hebt getekend.

Probleem van mede-eigendom

Pluis de maandelijkse lasten van de voorbije twee jaar uit. Dat is een heel karwei, maar het is noodzakelijk om het ware bedrag te kennen. Vraag ook hoe goed de mede-eigenaren met elkaar opschieten. Neem de notulen van de algemene vergaderingen van de voorbije drie jaar door. Let op of er geen gerechtelijke procedures lopen. Dat is meer en meer het geval bij mede-eigendom. Vraag aan de beheerder of er geen bouwovertredingen zijn die het hele gebouw aangaan.

Slecht geformuleerd bod

Kopers tekenen al te vaak een bod zonder dat ze het hebben laten nalezen door hun notaris. Een bod is niet zomaar een document, het is bindend en kan in uitzonderlijke gevallen zelfs als een voorlopige koopovereenkomst worden bestempeld. U kunt het beste van tevoren een modelformulier aan uw notaris vragen en dat tekenen in plaats van het formulier van de verkoper.

Voorschot voor de verkoper

We raden af een voorschot te storten aan de verkoper. Er is geen enkele garantie dat de verkoop zal doorgaan. Het is niet voor niets gebruikelijk om het voorschot aan de notaris van de koper te storten.

Onderhandelingsmarge

Gegadigden verwachten doorgaans dat ze 10 procent op de prijs kunnen afdingen. Dat was vroeger zo. Eigenaars hebben trouwens van nature de neiging de waarde van hun eigendom te overschatten. Maar de komst van het internet heeft alles veranderd. Als u uw eigendom 10 procent te duur aanbiedt op het internet, verliest u twee derde van uw potentiële kopers. Daarom vermelden verkopers almaar vaker de juiste prijs. In het beste geval kunt u daar 5 procent op afdingen.

Er bestaan uiteraard eigenaars die waanzinnige prijzen vragen. Zulke woningen blijven heel lang op het internet staan en zullen uiteindelijk ‘verbrand’ raken. Na verloop van tijd heeft niemand er nog belangstelling voor. Dat is het moment waarop u stevig kunt onderhandelen over de prijs.