Tien vragen over het nieuwe asbestattest beantwoord

Vlaanderen wil zo snel mogelijk al het asbest in zijn gebouwen in kaart brengen. Wie een oudere woning verkoopt of schenkt, moet daarom sinds kort een asbestattest laten opmaken. Wat houdt die nieuwe verplichting precies in?

Sinds 2001 is het gebruik van asbesthoudende materialen in België verboden. Asbest is schadelijk voor de gezondheid: het inademen van de vezels kan de luchtwegen aantasten en kan zelfs kanker veroorzaken. Helaas zijn asbestvezels niet zomaar herkenbaar met het blote oog. De symptomen van een asbestziekte treden bovendien meestal pas dertig of zelfs veertig jaar na de blootstelling op.

Het grote probleem is dat asbest vroeger veel in de woningbouw werd gebruikt. In oudere woningen komt het dan ook vaak voor in zowel vaste als losse vorm. Dakleien, afvoergoten, onderdakplaten, golfplaten, buizen en bloembakken zijn voorbeelden van materialen die vast asbest bevatten. Zolang u daarmee juist omspringt – dat betekent: niet breken, schuren, slijpen of boren – komen er weinig of geen schadelijke vezels vrij en zijn de gezondheidsrisico’s miniem.

Los asbest daarentegen is zeer gevaarlijk. Dat vindt u terug in bijvoorbeeld plaasterisolatie rond de leidingen van een centrale verwarming, afdichtingen van verwarmingsketels of kachels en het materiaal onder vinylvloeren. De illustratie op deze website toont de mogelijke gevarenzones in een oudere woning.

Om het asbest in zijn gebouwen te inventariseren, introduceerde Vlaanderen onlangs het asbestattest. Hieronder beantwoorden we tien relevante vragen daarover.

1. Wat is het asbestattest?

Een asbestattest is het resultaat van een asbestinventarisatie van een gebouw. Het bevat informatie over het aanwezige asbest en toetst of het pand al dan niet ‘asbestveilig’ is voor een normaal gebruik. Het beschrijft welke materialen en gebouwonderdelen asbest bevatten en wat daarvan de staat is. Het attest geeft ook advies over hoe het aanwezige asbest veilig kan beheerd of verwijderd worden. Een voorbeeld van zo’n document vindt u hier.

2. Voor wie geldt de verplichting?

Sinds 23 november 2022 heeft u als eigenaar een geldig asbestattest nodig bij de ‘overdracht onder levenden’ van een woning die gelegen is in het Vlaams Gewest en die gebouwd werd vóór 2001. Voor recentere panden geldt de verplichting dus niet. Onder een ‘overdracht onder levenden’ vallen een verkoop en een schenking. Maar ook de vestiging of de overdracht van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht, een opstalrecht en een zakelijk recht van gebruik behoren daartoe. Erfenissen vallen erbuiten.

De verplichting geldt voor gebouwen met een grondoppervlakte van minstens 20 vierkante meter. Staat in uw tuin een schuur, een tuinhuis of een afzonderlijke garage, dan moeten die bijgebouwen in principe eveneens gecontroleerd worden.

De verplichting geldt ook voor eigenaars van de privatieve delen in een pand met gemeenschappelijke ruimtes, zoals een appartementsgebouw. Voor de collectieve delen van gebouwen die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen, wordt een asbestattest pas verplicht vanaf 1 mei 2025.

Het moment van de overdrachtsovereenkomst bepaalt of u al dan niet een asbestattest nodig hebt. Werd bijvoorbeeld een compromis ondertekend vóór 23 november 2022, maar is de verkoop nog niet effectief gerealiseerd, dan is er geen asbestattest nodig. Voor alle overeenkomsten die vanaf 23 november 2022 ondertekend worden, geldt de verplichting sowieso. Meer nog: het attest moet aanwezig zijn bij de ondertekening van het compromis. De betrokken notaris moet dat controleren.

3. Mag u een volmacht geven?

Ja, u mag als eigenaar een volmacht geven om een asbestattest te laten opmaken. Bijvoorbeeld aan de beheerder van het gebouw of aan de notaris of de vastgoedmakelaar die betrokken is bij de eigendomsoverdracht.

4. Wat als u een woning verhuurt?

Als verhuurder van een woning – ook al werd die vóór 2001 gebouwd – moet u vandaag geen asbestattest kunnen voorleggen aan de huurder. Beschikt u echter over zo’n asbestattest (omdat u het pand bijvoorbeeld onlangs gekocht heeft), dan dient u hem wél een kopie daarvan te overhandigen.

5. Hoe vindt u een deskundige?

Voor het attest moet een gecertificeerde asbestdeskundige langskomen om een inventaris op te maken. Op de website van de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM) vindt u een geactualiseerd overzicht van deskundigen die op dit moment beschikbaar zijn. Het betreft een Excel-spreadsheet waarin u via de filters bovenaan de gewenste postcode kunt instellen. Maar, zoals hierboven vermeld, kunt u ook de vastgoedmakelaar of de notaris inschakelen om een geschikte asbestdeskundige aan te stellen.

OVAM waarschuwt er wel voor dat er asbestdeskundigen bestaan die niet gecertificeerd zijn om een asbestattest op te stellen. Zij voeren bijvoorbeeld inventarisaties uit voor (sloop)werken of voor werkgevers in het kader van de bescherming van hun werknemers. Let er dus op dat u de juiste deskundige aanstelt. Die moet beschikken over een zogenaamd procescertificaat.

6. Wat doet de expert precies?

De deskundige doet een plaatsbezoek in de woning en maakt een inventaris op. Zijn inventarisatie is visueel en ‘niet-destructief’. Dat betekent dat hij enkel de materialen beschrijft die een risico kunnen vormen bij het dagelijks gebruik van het gebouw. Tijdens de inspectie worden (in tegenstelling tot bij een destructieve asbestinventaris die bijvoorbeeld voorafgaand aan werken of een sloop wordt uitgevoerd) nooit wanden of vloeren beschadigd om ingesloten asbest op te sporen.

‘Toch zijn ook voor een niet-destructieve inventaris soms kleine beschadigingen nodig’, waarschuwt OVAM. ‘Want vaak kan alleen een laboanalyse met zekerheid bepalen of iets asbesthoudend is of niet. Voor de monstername moet dan een stukje van het te onderzoeken materiaal verwijderd worden.’

Na zijn controle bezorgt de deskundige u zijn asbestattest. Vanaf dat moment kunt u het ook raadplegen via de woningpas. Over dat digitaal paspoort schreven we eerder al.

7. Hoeveel betaalt u hiervoor?

De asbestdeskundige bepaalt zelf de prijs, maar hij dient daarbij wel de richtlijnen van een inspectieprotocol te respecteren. De prijs van zijn tussenkomst wordt uiteraard bepaald door de omvang van de te inspecteren gebouwen. De ouderdom en de renovatiegraad spelen ook mee, net zoals het aantal monsternames en labo-analyses.

Een rondvraag bij enkele experts leert ons dat de eigenaar van een gemiddelde rijwoning minstens 500 euro (exclusief btw) dient neer te tellen voor een asbestattest. Voor een grotere villa loopt de prijs al snel op tot 1.000 euro. Zijn er bijkomende analyses nodig, dan komen er nog extra kosten bij. Voor de uiteindelijke aflevering van het attest vraagt de OVAM nog een extra retributie van 50 euro.

8. Wat zijn de gevolgen van het rapport?

De conclusie van het attest kan ‘asbestveilig’ of ‘niet-asbestveilig’ zijn. In dat laatste geval hoeft u zeker niet te panikeren. Op het voorblad van het attest vindt u richtlijnen om de woning asbestveiliger te maken. Weet wel dat er daaraan op dit moment nog geen enkele verplichting gekoppeld is om het asbest effectief te verwijderen. Het attest is vandaag dus louter informatief voor alle partijen.

9. Hoelang is het attest geldig?

De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is tien jaar, of tot wanneer een recenter asbestattest wordt opgesteld. In bepaalde gevallen kan een kortere geldigheidstermijn toegekend worden, bijvoorbeeld omdat de deskundige niet het hele inspectiegebied heeft kunnen onderzoeken. Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot vijf jaar.

10. Wat verandert er in 2032?

Vandaag is de aflevering van een asbestattest enkel verplicht bij de ‘overdracht onder levenden’. Maar vanaf 2032 moet iedere eigenaar van een pand dat gebouwd werd vóór 2001 vanaf 2032 sowieso over zo’n attest beschikken, ook als die geen concrete plannen heeft voor bijvoorbeeld een verkoop of een schenking.