‘Telewerken maakt het kantoor niet overbodig’

Kantoren hebben er nog nooit zo verlaten bijgelegen als in 2020. Toch hield de Vlaamse kantoormarkt behoorlijk stand.

“2020 was een iets rustiger jaar voor de Vlaamse kantoormarkt”, zegt Steven Peeters, senior director bij de vastgoedadviseur JLL. Voor een jaar waarin het begrip ‘kantoorleegstand’ een nieuwe betekenis kreeg, klinkt dat verrassend positief. Volgens cijfers van JLL bedroeg de kantooropname of take-up, een indicator voor de activiteit, in 2020 ongeveer 175.000 vierkante meter, of 20 procent minder dan in 2019. “De coronacrisis liet zich uiteraard voelen, maar de markt is niet stilgevallen”, vervolgt Peeters. “Transacties en verhuizingen die al op de rails stonden, zijn meestal doorgegaan. Nieuwe en spontane verhuizingen waren zeldzaam. Zij maken het verschil tussen een goed jaar en het voorbije jaar.”

Ronny Nuten, die bij de vastgoedadviseur Ceusters de kantoorafdeling leidt, merkt op dat vooral de eerste lockdown zwaar heeft gewogen. “Als je geen gebouwen kunt bezoeken en niet kunt afspreken met kandidaat-huurders, is het moeilijk om tot een deal te komen. Daarnaast zijn de businesscentra en de coworkingoperators onmiddellijk op de rem gaan staan. De voorbije jaren waren die spelers heel actief en zetten ze volop in op expansie. Tijdens de eerste lockdown zijn veel van die uitbreidingsplannen on hold gezet of afgeblazen.”

Antwerpen doet het goed

Voor Antwerpen, veruit de belangrijkste kantoorstad van Vlaanderen, komt JLL uit op een kantooropname van bijna 80.000 vierkante meter. Dat is een flink stuk onder het vijfjarige gemiddelde (125.000 vierkante meter). “Toch is dat, gezien de uitzonderlijke omstandigheden, een behoorlijk resultaat”, vindt Peeters. “Door de uitzonderlijk sterke jaren 2017 en 2018 is het vijfjarige gemiddelde aan de hoge kant. Een opname van 100.000 ligt dichter bij de normale activiteit in Antwerpen.” Ondanks de gekortwiekte activiteit daalde de kantoorleegstand in Antwerpen naar 6,75 procent.

Het Antwerpse kantoorjaar werd voor een deel ook gered door enkele gedwongen verhuizingen. Door de uitgebreide renovatie ¬ en intussen ook de verkoop ¬ van de Boerentoren moest KBC op zoek naar een nieuwe locatie voor zijn Antwerpse zetel. Het vond die in het Fideagebouw aan het Kievitplein. Infrabel zocht ook al enige tijd een alternatief voor de verouderde kantoren in het Antwerpse Centraal Station. Het trok naar het vlakbij gelegen Nokiagebouw. Met 6500 en 3690 vierkante meter zijn het de grootste twee huurtransacties op de Antwerpse kantoormarkt in het voorbije jaar.

Het gebrek aan nieuwe kantoorprojecten speelt de Antwerpse markt parten, stelt Ralph Schellen, hoofd van de Vlaamse kantoormakelaardij bij JLL: “Als de Antwerpse markt in 2017 en 2018 de wind in de zeilen had, kwam dat in grote mate door de aantrekkingskracht van twee grote, goed gelegen kantoorprojecten: Post X en The Link. Die kantoorcomplexen zijn nu volzet en het is wachten op nieuwe grootschalige projecten.”

Op Linkeroever is op Campus West, na het afzeggen door Cronos, wel een eerste gebouw beschikbaar. Groep Bouwen heeft voor de verdere ontwikkeling van de site versterking gekregen van Ghelamco. CORES Development en Alides hebben ook het masterplan bekendgemaakt voor de herontwikkeling van de Belgacom-bpost-site in Berchem. Het omvat een nieuw kantoorproject tussen de Singel en de Uitbreidingstraat. “Het is ook uitkijken naar de geplande verhuizing van het Vlaamse Administratief Centrum in Antwerpen”, merkt Steven Peeters op. “Zij kijken vooral naar projecten in een stationsomgeving.”

Gent genekt door corona

In Gent, de tweede kantoorstad in Vlaanderen, landde de kantooropname in 2020 op 41.000 vierkante meter. “Een behoorlijk resultaat, met dank aan een eindspurt in het vierde kwartaal”, zegt Steven Peeters. Het vijfjarige gemiddelde ligt in de Arteveldestad op 49.000 vierkante meter. De kantoorleegstand daalde naar een historisch laag niveau van 1,87 procent.

Maar Gent had wellicht een betere prestatie kunnen neerzetten, oppert Ronny Nuten. “Met Networks van Banimmo en MG Square van MG Real Estate zijn daar in volle crisis twee projecten op de markt gekomen. In normale omstandigheden had dat hoogstwaarschijnlijk voor heel wat beweging gezorgd op de Gentse kantoormarkt. Door de coronacrisis is dat niet gebeurd. Ik ben er gerust op dat het in 2021 wel goed komt, maar het heeft de Gentse markt wel vertraagd.”

Op zoek naar flexibiliteit

De kantoorspecialisten van Ceusters en JLL zijn gematigd optimistisch over 2021. “Het voorbije jaar hebben vooral de grote bedrijven het laten afweten”, zegt Schellen. “Door de coronacrisis wilden ze hun kantoorbehoeften herbekijken. Die oefening zullen ze in de loop van het tweede kwartaal afronden.” Zal de uitkomst daarvan niet een serieuze inkrimping van de benodigde kantoorruimte inluiden, nu de werkgevers en de werknemers de voordelen van het telewerken hebben ontdekt? “Telewerken wordt in sommige sectoren ongetwijfeld een blijver”, reageert Schellen. “Maar dat maakt het kantoor nog niet overbodig. Het kantoorconcept zal wel op een andere manier worden ingevuld.”

Dat verwacht ook Ronny Nuten. “Telewerken heeft ook beperkingen. In onze sector bijvoorbeeld hebben bezoeken en fysieke vergaderingen met klanten een meerwaarde. Er is ook een groot verschil tussen telewerken in een crisissituatie, zoals nu, en telewerken op een permanente, structurele manier. Dat laatste vergt een grotere ondersteuning vanuit de organisatie.”

Flexibiliteit wordt volgens JLL en Ceusters hét kernbegrip van nieuwe kantoorconcepten. “Ze moeten flexibiliteit bieden in hoe, waar en wanneer mensen werken”, verduidelijkt Steven Peeters. “Dat kan leiden tot kleinere maar ook meer kwalitatieve kantoren, met meer aandacht voor extra diensten en voorzieningen. De flexibiliteit die mensen nu gewoon zijn van het thuiswerken, zullen ze voor een stukje willen meenemen naar het kantoor. De pandemie heeft ook de onzekerheid vergroot, waardoor kantoorgebruikers de voorkeur zullen geven aan flexibele huurcontracten.”

Ronny Nuten bevestigt dat: “We zien al een zekere drempelvrees voor de klassieke 3-6-9 huurovereenkomsten. Vooral jonge bedrijven vragen steeds meer om met een jaarcontract te werken.”