‘Syndicus wordt een knelpuntberoep’

Paradox op de vastgoedmarkt: er zijn almaar minder syndici, voor almaar meer appartementen. De Antwerpse syndicus Jalo Beheer ziet het als een kans om zijn activiteiten uit te breiden naar de rest van Vlaanderen.

“Het beroep van syndicus kampt met een imagoprobleem. Er zijn enkele fraudegevallen geweest. En in reportages over schrijnende toestanden in woonblokken staat de syndicus meestal ook niet in een fraai daglicht. Onze sector komt eigenlijk alleen in de media als er problemen zijn.” Dat is jammer, vindt Gwenn Goormans, de algemeen directeur van Jalo Beheer. Want de sector kan een instroom van nieuw bloed best gebruiken. “Syndicus dreigt een knelpuntberoep te worden”, zegt ze.

Met een portefeuille van 356 appartementsgebouwen in 47 gemeenten behoort Jalo Beheer tot de grotere spelers in Vlaanderen, weliswaar een eind achter de marktleiders Trevi en Lamy. Maar Jalo Beheer groeit en heeft nog expansieplannen. Onlangs opende het in Mechelen een derde vestiging. De hoofdzetel bevindt zich in Schoten, vanuit het kantoor in Westerlo bedient het de Kempense regio.

Jalo startte in 2003 als een klassiek makelaarskantoor. “Zoals veel makelaars combineerde ik de makelaardij met het beroep van syndicus”, vertelt de oprichter en gedelegeerd bestuurder Hedwig Van Doninck. “Dat is soms een lastige combinatie en daarom heb ik er in 2007 voor gekozen me volledig toe te leggen op de syndicusactiviteiten. Waarom ik de makelaardij heb laten vallen? We spreken over de topperiode van de huizenmarkt. Ik voelde aan dat het niet kon blijven duren. Je zag de markt ook verruwen met makelaars die een gebrek aan beroepsernst etaleerden.”

Hoewel de makelaardij en het vastgoedbeheer op hetzelfde terrein spelen, zijn de spelregels heel verschillend. “Als makelaar begin je na elke verkoop en na elke maand weer van nul”, legt Hedwig Van Doninck uit. “En je bent ook in grote mate afhankelijk van de marktomstandigheden. Als syndicus werk je vooral op de lange termijn. Dat creëert ook meer ruimte om een bedrijfsfilosofie en -strategie aan je activiteiten te koppelen. Dat sprak mij aan.”

Politiewerk

De nieuwe wet op de mede-eigendom uit 2010 geldt als een scharnierpunt voor de sector van het residentiële vastgoedbeheer. Syndici en mede-eigenaars zagen zich plots geconfronteerd met tal van nieuwe verplichtingen, onder meer over communicatie en transparantie. “De wet heeft de complexiteit van het beheer van vastgoed in mede-eigendom verhoogd”, duidt Gwenn Goormans. “Met als gevolg dat veel doe-het-zelvers – mede-eigenaars die de syndicustaken op zich namen – er de brui aan gegeven hebben.”

Hedwig Van Doninck voegt eraan toe dat ook veel makelaars hebben afgehaakt na de wetswijziging. “Het interessante aan de combinatie van makelaardij en beheer is dat de beheersactiviteiten voor de makelaar recurrente en zekere inkomsten genereren. Maar de nieuwe wet heeft de werklast verhoogd, waardoor combineren minder interessant werd. Het is vervelend om een probleem van een verstopte riolering op te lossen als je een halfuur later een bezichtiging van een woning hebt met een erg geïnteresseerde kandidaat-koper. Als je puur naar de financiën kijkt, probeer je die verkoop af te ronden.”

Rechters en advocaten

Ook los van de nieuwe regelgeving is het vak van syndicus veeleisender geworden, klinkt het bij Jalo Beheer. De klanten, de mede-eigenaars van appartementsgebouwen, zijn diverser en mondiger geworden. Gwenn Goormans haalt er enkele cijfers bij: “We krijgen dagelijks gemiddeld 300 mails binnen, versturen er zelf meer dan 500 per dag. Daar mag je ook nog ongeveer 280 telefoongesprekken bijtellen. Het verwachtingspatroon van de mede-eigenaars is soms ook onrealistisch. Als er iemand verkeerd geparkeerd staat, bellen ze naar ons om die wagen te laten wegslepen. Dat kunnen en mogen wij natuurlijk niet; dat is politiewerk.”

Maatschappelijke en demografische fenomenen zoals migratie en vergrijzing, laten zich op die manier voelen tot in de backoffice van de vastgoedbeheerders. Hedwig Van Doninck: “Tussen de vijftigplussers die hun villa ruilen voor een appartement zitten heel veel hoogopgeleide mensen. Dat is ook een van de uitdagingen: kunnen omgaan met verschillende sociale klassen. Als je in een chique residentie met een publiek van advocaten, rechters en deurwaarders om de tafel zit, dan weet je dat die mensen hoge eisen stellen.”

Om te beantwoorden aan de toegenomen complexiteit en de hogere eisen, moeten syndici investeren in mensen en systemen, betoogt Gwenn Goormans: “Ons team telt 22 mensen: acht beheerders, vijf boekhouders, een jurist, vier administratieve krachten en vier directieleden. We hebben ook zwaar ingezet op digitalisering, automatisering en kwaliteitsbewaking.” Naar eigen zeggen is Jalo de eerste syndicus in Vlaanderen met een ISO-certificering. “Ter voorbereiding hebben we een jaar lang gewerkt aan een kwaliteitshandboek van 450 pagina’s”, getuigt Goormans. “De ISO-normering houdt ons scherp. Het helpt fouten te voorkomen en als er toch iets misloopt, verplicht het ons er iets aan te doen.”

Consolidatie

Jalo Beheer werkt in een groeimarkt, want Vlaanderen appartementiseert in een hoog tempo. Volgens data van de federale overheidsdienst Economie telde Vlaanderen 83.520 appartementsblokken in 2005, oftewel 570.289 appartementen. In 2014 was dat aantal al gestegen tot 112.606 appartementsgebouwen, goed voor 739.754 appartementen. In 2015 kwamen er nog eens 3110 appartementsblokken wat het totaal op 115.716 brengt.

Paradoxaal gaat die aanhoudende stijging niet gepaard met een stijging van het aantal professionelen om al die appartementen te beheren. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV), dat nog maar sinds kort de cijfers bijhoudt, telde eind 2015 in Vlaanderen (en voor een klein deel ook Brussel) 6112 Nederlandstalige syndici. In juni 2016 waren dat er nog maar 6072.

En de dalende trend zet door. “We weten dat de instroom van nieuwe syndici nog nooit zo laag was”, zegt Van Doninck. “Volgens statistieken van het BIV kiest slechts 7 procent van de nieuwe vastgoedmakelaars voor het beheren van appartementsgebouwen. De makelaardij spreekt die jonge mensen meer aan. Wellicht omdat makelaar een commerciële job is, terwijl beheer veel administratief werk vereist.” “Maar de professionalisering van ons vak biedt kansen om het ook meer sexy te maken”, vult Goormans aan. “Want op zich is het een erg veelzijdige en afwisselende job. Ik hoor ook van onze jonge mensen dat ze hier veel bijleren.”

Al staat de daling van het aantal syndici ook niet los van de professionalisering, want ze leidt tot een consolidatie. “Voor kleine kantoortjes wordt het moeilijk om die uitgebreide dienstverlening op een 24 uurbasis te garanderen”, bevestigt Hedwig Van Doninck.

Na de opening van het Mechelse kantoor kijkt Jalo Beheer nu vooral naar de Limburgse markt. Na de jaarwisseling wil Jalo Beheer een kantoor in het Hassseltse openen. Daarna volgt wellicht een Oost-Vlaamse vestiging. Gwenn Goormans benadrukt dat Jalo organisch groeit: “Soms profiteren we van een domino-effect in een straat: je begint met een gebouw en daarna komen de buren ook aankloppen. We gaan geen concurrenten overnemen. Want dan riskeer je de problemen van anderen over te nemen.” “Groei is geen doel op zich”, pikt Van Doninck in. “De schaalvergroting moet ons kwaliteitsstreven ondersteunen.”