De schop in de grond en bouwen! Volgens projectontwikkelaars is het dé manier om wonen betaalbaar te houden. De redenering: nieuw aanbod vermindert de prijsdruk en zet verhuisbewegingen in gang, waardoor ook meer betaalbare woningen op de markt komen. Critici wijzen op de beperkingen van dat mechanisme.
De wooncrisis was een van de grote thema’s tijdens de recente Nederlandse verkiezingen. Nederland heeft 396.000 wooneenheden te kort, becijferde het ministerie van Volkshuisvesting. De oproep om te ‘bouwen, bouwen, bouwen’ werd opgepikt door zowat alle politieke partijen.
Bij ons is de krapte op de woningmarkt minder voelbaar, maar de aanhoudende daling van het aantal bouwvergunningen maakt een Nederlands scenario niet ondenkbaar. Volgens de bouwfederatie Embuild moeten er in ons land de komende vijf jaar 375.000 woningen bij komen. “Anders stevenen we op een regelrechte wooncrisis af, zoals in Nederland”, waarschuwde CEO Niko Demeester in een persbericht.
Ook in België klinkt dus de roep om de bouwproductie op te drijven en obstakels weg te nemen. Een vaak gehoord argument voor extra aanbod is dat het de betaalbaarheid van wonen verbetert. Dat het gros van de nieuwe woningen niet meteen in de categorie ‘betaalbaar’ valt, zou niet van belang zijn. “Het is fout te denken dat we enkel ‘voor de onderkant’ moeten bouwen. Academische studies tonen dat voor elke 100 nieuwbouwwoningen in gemeenten met inkomens boven de mediaan, 45 tot 70 woningen beschikbaar komen voor gezinnen met inkomens onder de mediaan”, zei Gaëtan Hannecart, de CEO van de buurtonwikkelaar Matexi, in een interview met Trends. Een recente Itinera-studie met de titel Betaalbaar wonen via dure nieuwbouw? onderschrijft die stelling.
Verhuisketens
Hoe kan de bouw van luxe-appartementen en villa’s ertoe bijdragen dat een arbeiderswoning in een achtergestelde buurt goedkoper wordt? De verklaring ligt in het fenomeen van verhuisketens. Nieuwbouw zet verhuisbewegingen in gang: kopers van een nieuwbouwwoning verkopen hun huidige woning, waarvan de nieuwe eigenaars op hun beurt ook hun oude woning verlaten. Zo ontstaat een keten van transacties waarbij telkens een goedkoper pand vrijkomt. “Bij de eerste verhuisrondes is dat effect nog beperkt”, zegt Sven Damen, professor vastgoedeconomie en financiering aan de Universiteit Antwerpen. “Maar hoe verder in de verhuisketting, hoe vaker de vrijgekomen woningen terechtkomen bij de lagere inkomensgroepen.”
Dat klinkt plausibel en het sluit ook aan bij het economische principe dat meer aanbod bij een gelijke vraag tot lagere prijzen leidt. Sven Damen wijst evenwel op de complexiteit en de heterogeniteit van de woningmarkt. “Geen twee woningen zijn hetzelfde”, zegt hij. “Op buurtniveau zien we soms ook dat een groot nieuwbouwproject een locatie kan opwaarderen. Dat trekt dan hogere inkomens aan. In zo’n geval verschuift niet alleen het aanbod, maar ook de vraag, waardoor de prijzen lokaal toch kunnen stijgen, ondanks het extra aanbod.”
‘Academische studies tonen dat voor elke 100 nieuwbouwwoningen in gemeenten met inkomens boven de mediaan, 45 tot 70 woningen beschikbaar komen voor gezinnen met inkomens onder de mediaan’
De stelling dat verhuisketens bijdragen aan betaalbaar wonen is dan ook niet vrij van kritiek. Naast het mogelijke (lokale) prijsopdrijvende effect als gevolg van een toename van de vraag door hogere inkomens, wijzen zogenoemde aanbodsceptici ook op het inefficiënte gebruik van het bestaande en bijkomende woningaanbod. Nieuwe woningen die dienen als tweede verblijf of verhuurd worden via platformen als Airbnb, verlichten de druk op de woningmarkt niet. Ook het effect van de verhuisketens zelf wordt in twijfel getrokken: als nieuwbouwwoningen door starters worden ingenomen, komen geen bestaande woningen vrij.
Professor sociale economie Christian Nygaard voegt daar in een recent artikel aan toe dat het onrealistisch is te verwachten dat het woningaanbod langdurig op een veel hoger niveau kan worden gebracht en gehouden, nochtans een noodzakelijke voorwaarde opdat het mechanisme van verhuisketens zou werken. Bovendien, benadrukt ook Nygaard, wordt elk positief aanbodeffect al snel tenietgedaan als tegelijk de vraagzijde wordt aangewakkerd, bijvoorbeeld door stijgende inkomens of een groeiend aantal huishoudens.
Gericht bouwen
Sven Damen is wél overtuigd van de werking van verhuisketens. “Tal van heel degelijke studies tonen aan dat extra aanbod een prijsdempend effect heeft, ook in de lagere marktsegmenten”, zegt hij. “Dat is niet gemakkelijk, omdat je een causaal verband moet kunnen vaststellen. Zoiets vergt een vergelijking van prijsevoluties in gelijkaardige buurten waar het aanbod wel of niet is toegenomen.”
Daar loopt het vaak mis bij sommige studies die het mechanisme ter discussie stellen, zoals die van Nygaard, stelt Damen: “Zij kijken enkel naar de prijsevolutie bij een toegenomen aanbod. Daarmee meten ze eigenlijk correlaties. Omdat ontwikkelaars bij voorkeur bouwen in buurten waar de prijzen stijgen, geeft dat een vertekend beeld. Ze onderschatten daardoor het effect van nieuw aanbod op betaalbaarheid.”
Tegelijk erkent Sven Damen dat verhuisketens op de korte termijn geen mirakeloplossing zijn. Al was het maar omdat het een eerder traag proces is: het kan even duren voordat nieuwbouw aan de bovenkant van de markt substantiële prijseffecten genereert aan de onderkant. Bovendien is het niet eenvoudig het betaalbaarheidsprobleem van de laagste inkomensgroepen op te lossen. Voor een deel van de bevolking blijft een kloof bestaan tussen wat de koop- of de huurmarkt vraagt en wat zij kunnen betalen.
‘Ik pleit er niet voor zomaar overal en ongebreideld te bouwen. Er zijn locaties waar extra woningbouw echt niet wenselijk is’
Moet het extra aanbod dan toch niet vooral worden gericht op het onderste segment, bijvoorbeeld via meer socialewoningbouw? “Daar valt zeker iets voor te zeggen”, antwoordt Damen. “Op die manier speel je rechtstreeks in op de noden van de laagste inkomensgroepen.” Hij wijst wel op een recente studie die onderzocht welke aanpak het grootste welvaartseffect oplevert. “De conclusie was dat dat effect groter is wanneer het aanbod niet exclusief op het onderste segment wordt gericht”, vervolgt Damen. “Omdat je dan positieve prijseffecten krijgt in alle segmenten en dus voor alle inkomensgroepen. Een ander aandachtspunt is het risico op een crowding-out-effect: wanneer de publieke sector meer bouwt, kan dat het aanbod door de private sector doen afnemen. Desondanks denk ik dat het verstandig is beide strategieën te combineren en meer aanbod te creëren aan zowel de boven- als de onderkant van de markt.”
Dus toch, zoals de Nederlanders, ‘bouwen, bouwen, bouwen’? Damen nuanceert: “Ik pleit er niet voor zomaar overal en ongebreideld te bouwen. Er zijn locaties waar extra woningbouw echt niet wenselijk is.” Wel vindt hij dat de aanbodelasticiteit – die in ons land zeer laag is (zie kader Werken aan vlottere procedures) – omhoog moet. “Het komt erop neer dat het aanbod op goede locaties sterker moet kunnen meegroeien, als de vraag stijgt”, besluit Sven Damen.
Werken aan vlottere procedures
De aanbodelasticiteit van de Belgische woningmarkt is erg laag: wanneer de vraag stijgt, is er maar een beperkte reactie in het aanbod, waardoor de woningprijzen snel oplopen. In de Verenigde Staten en enkele Scandinavische landen ligt die elasticiteit aanzienlijk hoger. Zwitserland, Nederland, Oostenrijk en Italië scoren nog lager dan België.
Factoren die samenhangen met een lage aanbodelasticiteit zijn onder meer een hoge bevolkingsdichtheid, een strikte regulering en lange procedures voor bouwvergunningen. “Dat mag geen pleidooi zijn om alle regels overboord te gooien”, benadrukt professor Sven Damen. “Regelgeving is nodig en nuttig. Denk aan ruimtelijke regelgeving om onder meer lokale overlast te voorkomen. Maar het evenwicht moet wel bewaakt blijven.”
De vraag vanuit de bouw- en vastgoedsector naar kortere en vlottere procedures vindt hij daarom “niet onlogisch, gezien de lage elasticiteit en de problemen op onder meer de huurmarkt”.
