Studentenkoten zijn een aantrekkelijke maar geen risicoloze investering

Studenten en hun ouders klagen. Door schaarste is de zoektocht naar een geschikt kot bijna even stresserend als de examenperiode. De prijzen van studentenkoten schieten ook de lucht in. Voor beleggers lijkt dit dan weer een verleidelijke marktsituatie

De vastgoedmarkt ervaart al ruim twee jaar een forse tegenwind. Met name in het residentiële segment hebben de ontwikkelingsactiviteit en de verkoop –vooral onder invloed van de rente-opstoot – een forse dreun gekregen.

De nichemarkt van het studentenvastgoed lijkt echter te ontsnappen aan de malaise. Een krap aanbod in combinatie met de toename van het aantal studenten zet de markt onder spanning. De prijzen van studentenkoten stijgen snel. Studenten ervaren niet alleen examenstress, maar ook kotstress. Wie de zoektocht naar een (nieuwe) studentenkamer wat laat aanvat, moet veelal tevreden zijn met de kneusjes in het aanbod of met een duur kot.

Interessante projecten

Veel tijd om te vergelijken en/of te twijfelen is de kotzoekende student ook niet gegund. Uit een enquête van Kotkompas, een jaarlijkse marktstudie van het vastgoedstudiebureau Stadim en van de beheerder van studentenvastgoed Diggit StudentLife, blijkt dat 45 procent van de studenten al na één bezoek beslist een kot te huren. En ongeveer driekwart van de studenten hakt de knoop door na maximaal drie bezoeken. De aanbieders van studentenhuisvesting zitten dan weer in luxepositie, wat soms gepaard gaat met laksheid en arrogantie.

“Dit is geen evenwichtige marktsituatie”, zegt ook Frederik Boumans, partner bij Stadim en co-auteur van Kotkompas. “Eigenlijk wil je een correcte frictieleegstand, zodat alle partijen een gebalanceerde keuze kunnen maken, en koten die niet meer aan de verwachtingen of eisen voldoen van de markt verdwijnen.”

Boumans voegt er wel meteen aan toe dat het aanbodtekort niet alle studentensteden even nijpend is. In Gent, Brussel en Leuven lijkt de nood aan extra aanbod het hoogst. In Brussel, de grootste en duurste studentenstad van het land, staat tegenover een groeiend aantal studenten een welgekomen pijplijn van interessante projecten. Voor Namen wijst Kotkompas dan weer op de mogelijkheid dat bij een stagnerend aantal studenten de op stapel staande projecten kunnen leiden tot een gezond evenwicht of zelfs een overaanbod.

De rol van de klassieke kotmadam lijkt wel stilaan uitgespeeld: slechts 1 procent van de ondervraagde studenten geeft aan te huren via de hospitaformule.

Gefragmenteerd aanbod

De krapte aan studentenhuisvesting laat zich meer en meer voelen, maar is zeker niet nieuw. Grote studentensteden als Brussel en Gent kampen al enkele jaren met een structureel tekort. Het aanbodtekort is ook een weerkerend thema in het jaarlijkse Kotkompas. Hoe komt het dat dat aanhoudende probleem nog niet is aangepakt? “Voor een deel ligt dat aan de hyperfragmentatie op de markt”, antwoordt Frederik Boumans. “Naast enkele grote spelers als Xior, heb je tal van kleine investeerders die één tot enkele koten in eigendom hebben. En sommige hogeschoolinstellingen zijn ook grote eigenaars van studentenkoten en hebben lokaal een grote impact. In Louvain-La-Neuve, bijvoorbeeld, is de UCL een dominante partij.”

De rol van de klassieke kotmadam lijkt wel stilaan uitgespeeld: slechts 1 procent van de ondervraagde studenten geeft aan te huren via de hospitaformule. Voor ongeveer 10 procent van de studenten is een onderwijsinstelling de ‘kotbaas’. Ongeveer 72 procent huurt van een professionele of particuliere eigenaar. De overige 17 procent omvat onder meer ‘huur bij vrienden of familie’ en ‘weet het niet’. “Die grote verscheidenheid en versnippering aan de aanbodzijde maakt het heel moeilijk die markt transparant te krijgen”, vervolgt Boumans.

Het verklaart waarom professionele spelers en lokale overheden voorzichtigheid aan de dag leggen bij het creëren van extra aanbod. Dat betekent niet dat geen actie wordt ondernomen. Frederik Boumans: “Uit onze gesprekken met de lokale besturen van studentensteden die kampen met een aanbodtekort, blijkt dat ze zich goed bewust zijn van de urgentie van extra aanbod. En ze zoeken allemaal zeer breed naar mogelijke oplossingen. Dat gaat van extra aanbod in deel- of buurgemeenten, over een versoepeling van de kotmadamformule tot tijdelijke studentenhuisvesting in containerwoningen. In Antwerpen biedt het Zorgbedrijf zelfs een formule waarbij studenten een kamer kunnen huren in een woon-zorgcentrum.”

Stadim voelt ook al enig tijd een toenemende interesse van professionele vastgoedinvesteerders voor studentvastgoed. “We hebben het dan over partijen die nog geen studentenvastgoed in portefeuille hebben”, licht Boumans toe. “Actief worden op een markt die je niet goed kent, houdt altijd een risico in. Als investeerders toch die stap doen, dan wijst dat erop dat ze zich comfortabel voelen bij de huidige marktomstandigheden.”

Leefbaarheid van buurt

Tegelijk zijn steden en investeerders toch ook wel beducht voor een overaanbod. Want naast een nichemarkt is studentenvastgoed bij uitstek ook een zeer lokale markt: een overschot in de ene studentenstad wordt niet opgelost door schaarste in een andere studentenstad. En zeker in de kleinere studentensteden kan één groot project de markt doen kantelen van een nijpend tekort naar een overaanbod en leegstand.

Ook de vraag naar studentenkoten blijft voor een deel onvoorspelbaar. Vanuit de bevolkingsstatistieken is het aantal studenten dan wel goed in te schatten, maar de verhouding tussen kotstudenten en thuisstudenten is geen constante. Zo nam de vraag naar studentenkoten na de coronapandemie een erg hoge vlucht, wat deels de huidige schaarste verklaart. Maar dat kan dus ook weer omslaan. Ook de groeiende instroom van buitenlandse studenten is een onzekere factor met een duidelijke maar grillige impact op de vraag naar studentenhuisvesting.

Al hoeft een overaanbod niet per se problematisch te zijn, meent Boumans. “Studentvastgoed sluit goed aan bij andere vastgoedtypologieën zoals seniorenhuisvesting of hotelvastgoed”, zegt hij. “Ook voor tijdelijke huisvesting kan een eventueel overaanbod soms een oplossing zijn. Denk bijvoorbeeld aan de huisvesting van buitenlandse bouwvakkers voor de Oosterweelwerken in Antwerpen. Architecten houden in hun ontwerp vandaag sowieso meer rekening met flexibiliteit en wijzigende invullingen.” Omgekeerd kan het overigens ook: in Antwerpen heeft de projectontwikkelaar Antonissen Development Group plannen om een kantoorgebouw om te vormen tot complex voor studentenhuisvesting met 235 studentenkamers.

Aan de andere kant zijn steden ook wel op hun hoede voor een grote concentratie van studentenkoten, omdat zoiets kan wegen op de leefbaarheid van een buurt. “Terwijl een tekort dan weer druk zit op de gewone residentiële markt”, merkt Boumans op. “Het is dus een moeilijke evenwichtsoefening.”

Kiezen tussen kot en auto

De prijzen van studentenkoten zitten al enkele jaren in de lift en dat weegt op de financiën van gezinnen met kotstudenten. Uit de enquête van Kotkompas blijkt dat betaalbaarheid met voorsprong de reden is om niet op kot te gaan.

Kotstudenten betalen het meest in Brussel. Kotkompas berekende dat de gemiddelde ‘naakte’ huurprijs (dus exclusief kosten) voor een kamer met sanitair er 510 euro bedraagt. In Vlaanderen is dat 490 euro, in Wallonië 400 euro.

Maar interessanter en relevanter, vindt Boumans, is de COT-prijs (cost of tenancy), die rekening houdt met bijkomende kosten voor energie, faciliteiten, diensten enzovoort. Voor een kamer met sanitair in Brussel bedraagt die COT-prijs inmiddels 615 euro, tegenover 575 euro in Vlaanderen en 490 euro in Wallonië. In drie jaar is de gemiddelde COT-prijs gestegen met ongeveer 100 euro. Een serieuze toename, die evenwel voor een groot deel in lijn ligt met de inflatie in die periode.

In de huidige marktsituatie lijkt een prijsdaling of zelfs een stabilisatie niet meteen aan de orde. Frederik Boumans merkt wel op dat er behoorlijk veel studentenhuisvestingsprojecten lopende zijn of op stapel staan, maar gezien de gespreide en verspreide oplevering verwacht hij er geen grote prijseffecten van.

Een belangrijk deel van de studenten lijkt wel open te staan voor een goedkoper kot op een iets minder centrale locatie

Rand van studentenstad

Bij verdere prijsstijgingen moeten de aanbieders van studentenhuisvesting er wel rekening mee houden dat een deel van de koststudenten afhaakt of op zoek gaat naar alternatieven. Dat kan op de reguliere woonmarkt, door bijvoorbeeld samen met enkele vrienden een appartement of woning te huren. Maar ook een wagen in plaats van een kot is voor een aanzienlijke groep van de studenten een te onderzoeken piste: ruim een kwart van de studenten zou overwegen een auto te kopen als substituut voor een kot, als dat goedkoper uitkomt.

Ook aan de aanbodzijde wordt nagedacht over oplossingen die de kotprijs kunnen drukken, zoals studentenvoorzieningen op meer perifere locaties, bijvoorbeeld in de stadsrand of in buurgemeenten van de studentenstad. “Dergelijke studenthubs kunnen zeker een bijdrage leveren aan het betaalbaarheidsprobleem”, meent Frederik Boumans. “Maar verwacht er ook geen wonderen van. De bouwkosten blijven nagenoeg hetzelfde. Je speelruimte is dus eigenlijk beperkt tot het verschil in grondwaarde. Daar ga je geen grote prijssprong mee maken.”

Een belangrijk deel van de studenten lijkt wel open te staan voor een goedkoper kot op een iets minder centrale locatie. Een studenthub aan de rand van de stad is voor 53 procent van de ondervraagde studenten een te overwegen optie. Een derde van de studenten is ook bereid op kot te gaan in een buurgemeente van hun studentenstad.

Investeringsproduct

Frederik Boumans wees al op de toegenomen interesse van professionele investeerders voor studentenhuisvesting, maar ook voor de kleine particulier belegger lijken de marktomstandigheden gunstig. De instapdrempel is relatief laag, want een studentenkot is doorgaans nog altijd een flink stuk goedkoper dan een studio of een eenslaapkamerappartement. En de rendementen van studentenvastgoed liggen gemiddeld hoger dan die van klassiek residentieel vastgoed. “Maar het is ook gewoon risicovoller dan een beleggingsappartement”, waarschuwt Boumans. “In de eerste plaats omdat je met kortetermijncontracten werkt. De opzeggingsmodaliteiten voor de huurder zijn ook veel soepeler. En probeer maar eens in maart een nieuwe student te vinden voor je leegstaande kot. Een kot verhuren is ook arbeidsintensiever, want je verhuurt aan iemand die eigenlijk niet getraind is om huurder te zijn.”

Volgens Boumans is een studentenkot daarom een investeringsproduct pur sang. “En zo moet je het ook benaderen”, zegt hij. “Studentenhuisvesting is echt wel een andere markt dan de gewone residentiële markt. Je moet als belegger in een studentenkot heel goed je huiswerk maken en heel rationeel te werk gaan. Terwijl we het, misschien juist door de huidige verleidelijke marktomstandigheden, meer en meer zien opschuiven naar een emotionele aankoop. Er is niets mis met emoties en vastgoed, als dat vastgoed is voor eigen gebruik. Maar dat is een studentkot bij uitstek niet. Ja, misschien als je het kot koopt voor je eigen studerende kroost. Maar dat is hooguit voor enkele jaren. En als je pech hebt, wisselt je zoon of dochter na een jaar van richting en studentenstad. Toegegeven: je zult het nog wel verhuurd krijgen. Maar de vraag is dan: tegen welk rendement heb je het gekocht? Want met de vraagprijzen van vandaag zijn de rendementen soms toch ook wel heel scherp geworden.”