Stormloop op kustvastgoed

Maakt de coronacrisis een abrupt einde aan de hausse van de vastgoedmarkt aan de kust? De recentste cijfers suggereren dat de prijzen onder druk staan, maar de vastgoedprofessionals zien nog geen daling. De appetijt voor kustvastgoed lijkt allerminst aangetast. Sommigen zien zelfs een stormloop van kopers die zich nog snel van een stekje aan zee willen verzekeren.

Mooi weer en een beetje economisch optimisme. Veel meer is er niet nodig voor een florissant jaar, weten de vastgoedmakelaars aan de Belgische kust. 2020 zag er veelbelovend uit. De herinnering aan de voorbije zonnige zomers was nog levend en het consumentenvertrouwen stond op een hoog peil. De aanhoudend lage rente zou een extra duwtje geven, want lage intrestvoeten doen ook beleggers lonken naar kustvastgoed.

En 2020 was ook goed gestart, getuigen veel makelaars en projectontwikkelaars. “We zijn het jaar op hetzelfde elan begonnen als 2019, en dat was een recordjaar”, zegt David Degroote, bestuurder bij Vastgoedgroep Degroote. “In januari en februari verkochten we twintig appartementen per maand tegen prijzen tussen 350.000 en 400.000 euro. Uiteraard is dat bruusk gestopt door de lockdownmaatregelen. Dat we voordien al zwaar hadden ingezet op de digitalisering van onze activiteiten, heeft ons wel geholpen in die periode. En het speelt in het voordeel van nieuwbouw op plan dat je vandaag heel veel digitaal kunt tonen. Toch is ons verkoopcijfer teruggevallen tot ongeveer een kwart van het niveau van 2019.”

Zal de coronacrisis ook wegen op de prijzen van het vastgoed aan de kust? Cijfers van de notarissen op basis van de verkopen tot eind april vertonen een daling. De mediaanprijs van appartementen aan de kust daalde met 2,2 procent tegenover eind 2019, tot 225.000 euro. Nog recentere cijfers van het digitale platform Sweepbright wijzen op een prijscorrectie van 4,5 procent (zie kader Prijzen tot eind mei).

De neerwaartse trend contrasteert met de stijgende prijzen tijdens de voorbije jaren. Maar het is gevaarlijk op basis van die korte periode grote conclusies te trekken. Al was het maar omdat de prijsstatistieken van de notarissen geen zicht bieden op de kwaliteit, de oppervlakte en de ligging van de verkochte panden. Zo merken verschillende makelaars sinds de versoepeling van de lockdown een toegenomen interesse voor kleine, goedkope appartementen. De kandidaat-kopers willen zich in coronatijden verzekeren van hun stekje aan zee. “Onze makelaars krijgen vaak de vraag of de kopers er zeker deze zomer nog kunnen intrekken”, zegt Filip Dewaele, bestuurder bij Dewaele Vastgoedgroep. Kopers van duurdere panden zijn minder gehaast, weet Trees Beirens van Agence Du Coq in De Haan. “Als je overweegt een villa van een miljoen euro te kopen, wil je daar toch rustig over kunnen nadenken.”

Op het terrein staan de prijzen niet onder druk, klinkt het opvallend eensgezindheid bij de makelaars die we contacteerden. “Alle transacties zijn afgerond op dezelfde prijsniveaus als voor de crisis”, zegt Stéphanie Cambier. “En de onderhandelingsmarge ligt onveranderd tussen 0 en 3 à 4 procent.” Filip Dewaele rekende nochtans op een prijscorrectie of een vertraging van de verkoopactiviteit aan de kust. Om twee redenen, zegt hij. “Ten eerste is een tweede verblijf aan de kust nog altijd een luxeproduct, en luxeaankopen worden gemakkelijker on hold gezet. Ten tweede bestaat een belangrijk deel van de kopers van vastgoed aan zee uit bedrijfsleiders. In het bedrijfsleven geldt vandaag cash is king. Een vastgoedaankoop strookt niet met die stelregel. Maar blijkbaar spelen toch ook andere factoren een rol, bijvoorbeeld dat reizen naar het buitenland moeilijker wordt. Voorlopig zien we geen negatieve impact.” David Degroote verwachtte dan weer ‘kortingkopers’ te zien opdagen: mensen die hopen dat nu koopjes te doen zijn. “Maar dat is niet gebeurd”, zegt hij.

Uitkijken naar bevestiging

De gewone kopers zakken wel opnieuw massaal af naar de kust, leert onze rondvraag. “Sinds 11 mei is het hier een stormloop geweest”, vervolgt David Degroote. “Ook de volgende weken zit onze agenda afgeladen vol. We hebben onze medewerkers meteen fulltime aan de slag laten gaan, anders konden we het werk niet bolwerken.”

Is Degroote ook optimistisch voor de rest van het jaar? “Ik vermoed dat we het verlies van de maanden maart en april grotendeels kunnen goedmaken”, antwoordt Degroote. “Maar juni moet de maand van de bevestiging worden. Want we hoeven er niet flauw over te doen: de huidige drukte is in grote mate een inhaalbeweging. Daarna zal ongetwijfeld weer kalmer worden.”

De grote test voor het kustvastgoed volgt wellicht pas in 2021, als duidelijk wordt hoe zwaar de Belgische economie is geïnfecteerd door het coronavirus. Frank Rouseré van ERA LaPlage in Westende is pessimistisch. “Veel zal afhangen van de economische conjunctuur”, meent hij. “De creatie van rijkdom in het binnenland wordt afgezet aan de kust. Daarop draait de markt van het kustvastgoed. Hoe groot de economische schade in ons land zal zijn, is nog een vraagteken. Maar het lijkt me waarschijnlijk dat we een moeilijke periode tegemoet gaan. De overheid heeft gigantisch met geld gestrooid om de crisis te verzachten. Dat moet ooit worden terugbetaald. Als er budgettair orde op zaken wordt gezet, zullen er wellicht ook belastingverhogingen op tafel komen. Ik vraag me af of de Belg dan nog veel appetijt zal hebben om te investeren in vastgoed aan de kust.” Filip Dewaele vindt het nog te vroeg om daar uitspraken over te doen. “Hoe zal de koopkracht evolueren? Voor de vastgoedmarkt is dat een cruciale parameter. Specifiek voor het kustvastgoed is ook het verband met de beurs: hoe beter de beurzen het doen, hoe beter de verkoop aan de kust loopt. Stijgende beurskoersen wijzen op vertrouwen in de economie. Dan zijn mensen ook meer geneigd een tweede verblijf te kopen.” In het geval van een harde economische tik ziet het er volgens Dewaele slechter uit voor het nieuwbouwsegment dan voor de herverkoop – althans wat de druk op de prijzen betreft. “Mensen die een tweede verblijf aan de kust kopen, doen dat grotendeels met eigen middelen”, weet Dewaele. “Als de economie sputtert, zullen ze hun verkoopplannen uitstellen, want ze willen zeker niet met verlies verkopen. In afwachting van betere tijden kunnen ze nog altijd van hun tweede verblijf genieten. Dat is vooral vervelend voor de makelaars, want de activiteit valt dan stil en er ligt een bodem onder de prijzen. Bij nieuwbouw kun je wel druk op de prijzen verwachten. Een ontwikkelaar heeft er geen belang bij af te wachten. Een leegstaand appartement kost hem alleen maar geld. Opgestarte projecten worden dus niet zomaar van de markt gehaald.”

Cijfers van het studiebureau de Crombrugghe en Partners tonen een lichte daling van de nieuwbouwprijzen aan de kust: de gemiddelde vraagprijs daalde met 2 procent tot 3650 euro per vierkante meter (zie tabel Nieuwbouwprijzen aan zee).

Het nieuwe Toscane

“We zijn tevreden onze tweedeverblijvers eindelijk opnieuw te mogen verwelkomen!” tweette de burgemeester van Oostende, Bart Tommelein (Open Vld), op 20 mei. In Knokke-Heist krijgen de tweedeverblijvers een waardebon van 200 euro. De kustgemeenten willen met een charmeoffensief de gebelgde tweedeverblijvers weer in hun armen sluiten. De makelaars bevestigen dat het verbod voor tweedeverblijvers om naar hun buitenverblijf aan zee te komen – aanvankelijk met de uitdrukkelijke steun van de meeste kustburgemeesters – veel kwaad bloed heeft gezet. “Ons kantoor is de syndicus van 2400 eigendommen in Knokke. Ik kan u verzekeren dat het bij veel eigenaars hoog zat”, zegt Alex Dewulf van het gelijknamige vastgoedkantoor. “Week na week is het begrip voor het verbod weggesmolten. Maar ik verwacht geen blijvende imagoschade voor de kust. Dit zal snel overwaaien.”

Ook Filip Dewaele verwacht dat de onvrede van korte duur zal zijn. “De tweedeverblijvers waren kwaad, maar de gemoederen beginnen te bedaren”, zegt hij. “Mensen beseffen dat dit uitzonderlijke omstandigheden zijn.”

Dewaele voegt eraan toe dat de coronacrisis ook positieve effecten kan hebben voor het toerisme en het vastgoed aan zee. “De voorbije jaren was de concurrentie van de Spaanse tweedeverblijfsmarkt toegenomen. Als vliegen duurder en minder aangenaam wordt, kan de interesse voor buitenlands vastgoed afnemen. Het is een troef voor de Belgisch kust dat je er zonder vliegtuig raakt.”

David Degroote meent dat de coronacrisis veel mensen heeft doen nadenken over de snelheid van het leven. “Je voelt dat er weer meer aandacht is voor het gezin en de familie, voor genieten met mensen die dicht bij je staan. Een appartement aan de kust past in die hang naar onthaasting.”

“En vergeet het goede weer ook niet”, zegt Filip Dewaele. “Je hoort weleens dat Vlaanderen het nieuwe Toscane wordt. Met het zonnige weer van de voorbije jaren en maanden zou je het bijna geloven.”

Goedkoper parkeren

Er lijkt een einde te komen aan de klim van de prijzen van parkeerplaatsen en garageboxen aan de kust. In vijf van de negen kustgemeenten met prijsdata over parkeerplaatsen noteerde het studiebureau de Crombrugghe en Partners prijsdalingen. De vraagprijzen van garageboxen daalde in vier van de negen kustgemeenten.