Stijn Paredis blijft geloven in vastgoed als belegging: ‘Geen enkele belegger ligt wakker van deze dip’

Met minder transacties en stagnerende verkoopprijzen verloor de Belgische vastgoedmarkt in de eerste helft van dit jaar een tikje van haar glans voor investeerders. Moet baksteen vrezen voor zijn status van rotsvast beleggingsproduct? Financieel expert Stijn Paredis relativeert: “Dit is slechts een momentopname.”

Investeerders laten het afweten op de vastgoedmarkt. Dat was een van de opvallende verklaringen die volgde op de analyse van het dalende aantal vastgoedtransacties in de eerste helft van 2024. De daling met 3,9 procent ten opzichte van dezelfde periode in 2023 had een duidelijke invloed op de prijzen, die stabiliseerden. In een reactie stipte de Federatie van Notarissen meteen aan dat de strengere regels, de renovatieplicht en de onzekerheid over de fiscale behandeling van huurinkomsten de appetijt om te investeren in vastgoed geen deugd hebben gedaan.

Binnen de verrichte transacties bleek het aandeel van jonge kopers te stijgen en dat van investeerders bijgevolg te dalen. De cijfers ogen na jaren van toenemende transacties en stijgende vastgoedprijzen al gauw als een kantelpunt, maar dat zou een overdreven conclusie zijn, vindt Stijn Paredis. Hij bekijkt de evolutie vanuit zijn rol als commercieel directeur bij Antonissen Development Group, maar ook als expert in financiële planning en vastgoedinvesteringen. “Het is inderdaad de eerste keer in decennia dat we een afkoeling meemaken en net daarom verdient het nuance. Dit is een momentopname na een langdurige opwaartse beweging in de vastgoedmarkt. Voor mijn eigen vastgoedportefeuille lig ik niet wakker van deze evolutie, en ik denk dat geen enkele belegger hiervan wakker ligt.”

Ondanks die nuance blijft de vaststelling dat de investeerders minder actief waren in de eerste jaarhelft. Heeft dat gevolgen?

STIJN PAREDIS. “Aan het fundamentele geloof in het investeren in baksteen is niets veranderd, maar wie twijfelt om nu te investeren, zal misschien iets langer de hand op de knip houden. Dat is zorgwekkender, omdat het vastgoedbedrijven, die zwaar hebben geïnvesteerd, in de problemen kan brengen. Dat kan zorgen voor faillissementen en voor een consolidatie op de markt.”

Vertelt die evolutie iets over het klassieke investeringsmodel, waarbij je belegt in kleine appartementen op een locatie die een hoge huurprijs rechtvaardigt?

PAREDIS. “Tot voor kort hanteerden beleggers met de knipoog wel vaker de gouden regel dat drie zaken van tel zijn voor een goede vastgoedinvestering: locatie, locatie en locatie. Vandaag gaat het om meer dan een klein appartementje met een hoge huurprijs op een dure locatie in een goed ontwikkelde sociale omgeving. Ik ben ervan overtuigd dat meer en meer beleggers vandaag ook naar andere types vastgoed neigen.”

Vlucht de belegger in baksteen naar toegankelijke niches met een zekere huurdersinteresse, zoals zorgvastgoed of studentenkamers?

PAREDIS. “Ik geloof dat het succes van dergelijke types vastgoed in het beheer zit. Het klopt dat de bevolking vergrijst en dat er steeds studenten op kot zullen blijven gaan, maar bij de opkomst van de assistentiewoningen, bijvoorbeeld, zag je na een tijd dat het meer een investering werd voor institutionele beleggers. Zij hebben de mogelijkheid onder dat type vastgoed een professioneel beheer te schuiven. Als investeerder in afzonderlijke units heb je daar toch een stuk minder slagkracht. Ook in de grote studentencomplexen is succes enorm afhankelijk van het beheer.”

Wat is dan wel de factor die het beleggen op basis van locatie doet veranderen?

PAREDIS. “Duurzaamheid is een niet te onderschatten factor die er de voorbije jaren bij gekomen is en die het investeren heeft veranderd. Zeker voor de residentiële markt blijven duurzame oplossingen, zoals bijvoorbeeld geothermie, wel nog relatief nieuw. We merken dat het sommige kopers nog afschrikt. Gesprekken met mogelijke investeerders worden technischer en gaan meer over de lange termijn. Het is complexer geworden.”

Gaat duurzaamheid behalve over ecologische ingrepen ook over sociale thema’s, zoals investeren in vastgoed dat betaalbaar verhuurd wordt?

PAREDIS. “Ook investeerders zijn gevoelig voor sociale thema’s, waarom zouden die geen rol kunnen spelen in de vastgoedmarkt? Het is echter iets dat investeerders niet zonder de overheid kunnen doen. Zolang er geen ingrepen zijn om het verwerven makkelijker te maken, zullen er waarschijnlijk ook niet snel initiatieven volgen van de privatieve belegger om te helpen op het gebied van, bijvoorbeeld, sociale huisvesting. Overheden moeten bovendien beseffen dat, als een vergunningstraject zes of acht jaar duurt, een ontwikkelaar die lange termijn ook moet terugverdienen in de prijszetting.”

Mag emotie een rol spelen bij het investeren in vastgoedprojecten met een sociale dimensie?

PAREDIS. “Alleen al het bestaan van de uitdrukking ‘een baksteen in de maag hebben’, bewijst dat een vastgoedinvestering al eens emotioneel geladen durft te zijn. Vastgoed blijft iets zeer tastbaar en wat je kunt zien, wekt emotie op. In een roerende portefeuille speelt dat niet. Als financieel planner probeer ik echter met investeerders om die emotie heen te werken, hoe moeilijk dat ook is. In elk type vastgoedinvestering moet vooral de ratio spelen.”

Dan zegt de ratio van de investeerder toch vooral dat het huurrendement hoog genoeg moet zijn?

PAREDIS. “Het gros van de investeerders kijkt eerst naar het huurrendement, omdat dat het enige meetbare rendement is. Maar ook voor roerende beleggingen kun je het rendement bij voorbaat niet kennen, tenzij het gaat om iets als de staatsbon, bijvoorbeeld. Voor mij is vooral de stabiliteit van vastgoed belangrijk. Ondanks de kleine schok die we nu zien, blijft de vaststelling dat onze markt al lang geen grote crisissen heeft gekend. En zelfs bij de crisis van de Amerikaanse vastgoedmarkt in 2008, kun je je afvragen of het vastgoed zelf daar de schuldige was. Net daarom blijft er, zoals gezegd, een belangrijke rol weggelegd voor onze politici.

“Ik verwacht nu nog anderhalf jaar een moeilijke periode. Als de geopolitieke spanningen zich stabiliseren en de verkiezingen na een tijdje zorgen voor slimme wetgeving, dan denk ik dat we uit deze dip kunnen komen. Om vervolgens te concluderen dat dit een markt is die volwassen en stabiel genoeg is om een misschien afgeslankte groep van actoren mooie opportuniteiten te bieden.”